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地王“受难” 土地招拍挂走到十字路口

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从广渠路地块“改规划”到大龙深陷“退地门”再到中服地块“内定”事件,系列土地丑闻背后折射的是“价高者得”的招拍挂制度失灵。招拍挂制度作为土地市场制度制衡的标尺,是否真正到了值得反思的关口?

国土部酝酿“招拍挂”变革 有望改变土地财

[退地] 大龙地王被收回 | 2亿保证金打水漂 | 龙湖或成潜在下家
[改规] 广渠路地王欲增高20米 | 新规划尚未拍板 | 申请延期开工
[内定] 中服地块50亿起价 | 潘石屹暗指内定远洋 | 国土局长否认

独家评论:“土地门”揭示招拍挂程序失灵

当舆论的矛头纷纷指向开发商的赌徒心理时,鲜有人反思是不是“价高者得”的土地出让游戏规则出了问题。一头是垄断,一头是高度市场化,招拍挂作为两头的制度制衡,是否真的可以使垄断的土地体现市场化的理性价格?

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网友调查

北京CBD核心区中服地块
·您认为中服地块是否存在“内定”嫌疑?

不是
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·您认为是什么原因导致近来地王频繁“遇难”?
土地政策收紧
楼市调控,市场利空
不好说
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·您认为“价高者得”是不是需要改观?
需要
不需要
不好说
[投票结果] [发表评论]

关于招拍挂制度

2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日后,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
至今,国有土地出让招拍挂制度已实施三年。

“地王”接连“遇难”

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大龙“地王门”事件
“三料”地王被收回 大龙2亿保证金被没收
北京市国土局2月1日发布公告,取消由大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得的天竺22号地竞得资格,同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。[详细]
【官方表态】主管部门集体失语
“大龙连合同都没跟国土局签,地价款更没缴,为什么公示,就是因为在这之前已催了多次,也没交钱。”主管单位北京市国土局终于在公示处罚大龙等8家开发企业的4天后,一语惊醒梦中人。[详细]
大龙“地王门”事件
事件发展脉络
天价拿地
2009年11月20日,“黑马”大龙以50.5亿天价拿下顺义后沙峪天竺22号地,刷新北京地王纪录。
饱受质疑
舆论质疑不断,总资产仅30亿,年净利润不过3亿多,何以支付超过50亿的地价款?
暂停拿地资格
2010年1月22日,8家企业欠缴地价款被点名,被暂停拿地资格,大龙位列第一名。
成立子公司欲曲线拿地
2010年1月26日,大龙地产公布出资3000万元成立谙盈房地产开发有限公司,大龙此举欲曲线继续拿地。
地王被收回
2010年2月1日,北京国土局发出通知,收回大龙地产的后沙峪地块开发使用权,并不退回其缴纳的2亿元保证金。
龙湖将接手?
该地块出让前,龙湖是最大的热门竞争者,竞拍现场龙湖和大龙竞争到了最后。
方兴深陷“规划门”
广渠路地王改规划欲增高20米
2009年地王广渠路15号地拟调整规划方案,根据新调整的规划方案,该地块其中两栋高楼分别增高至80米和100米。[详细]
【官方表态】北京副市长回应:需行政审批
副市长陈刚回应,市规委的公示并不意味着行政审批同意改规划,他同时强调,“土地招拍挂后核心规划数据是绝对不允许改动的”,引导性指数的修改必须通过公示、征得外界的意见同意后方可进行,“否则对其他开发商和老百姓都是不公平的”。[详细]
方兴深陷“规划门”
事件发展脉络
黑马造地王
2009年6月30日,不为业界关注的中化方兴以40.6亿元打败SOHO、保利等众名企拍得广渠路15号地,造就了当时全国地王,拉开央企拿地序幕。
地王改规划
2009年12月,北京市规委网站公示广渠路地王改规划,但中化对舆论三缄其口。
规划能否通过?
广渠路改规划公示期已经结束,北京市规委目前尚未明确通过更改方案。如果开了先河,是否会有更多地王也申请改规划?
地王何时开工?
开工日期为2010年1月31日,但至今未见动工迹象,中化方兴回应:项审批无法在期限内完成,已向国土部门申请了延期开工。
中服地块“内定门”
中服地块50亿起价 潘石屹暗指内定远洋
备受业界关注的中服地块终于确定挂牌出让时间为2月22日至3月8日。该地块起始价50亿元,同时对竞价者提出了严格的要求,地块竞价阶梯为人民币2500万元,竞买保证金为人民币30亿元。[详细]
【官方表态】北京国土局否认“内定”
市国土局局长魏成林表示,按照CBD区域的发展规划,上述地块建成后,必须要有金融机构进驻。绝不存在“内定”的成分。中服地块是公开出让,谁说内定就要拿出证据来,不能乱说。[详细]
中服地块“内定门”
事件发展脉络
推迟上市
早在去年8月就传出中服地块上市的消息,2009年11月土储中心明确列入12月上市地块,也未能推出。
人寿意在中服?
中国人寿在短短20天内,通过新旧股交易,控股中服地块的热门竞争者远洋地产。
千呼万唤始出来
2月1日,中服地块正式确定出让时间。
高门槛疑内定远洋
出让公告称,参与竞拍者必须捆绑金融机构,而且金融机构必须在联合体中绝对控股。潘石屹炮轰,暗指内定远洋。
官方回应
内定说没有根据,之所以在出让条件上作了约束条件,是为了符合CBD的功能规划,不能都搞成商品房一卖了之,到最后什么功能都没有。
远洋势在必得?
从中服地块上市的一波三折到人寿入主的时间表,以及后来竞价者门槛的设定,确实有许多暗合之处。

独家评论

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独家评论:“土地门”揭示招拍挂程序失灵
从2004年就开始施行的土地招拍挂制度,在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则,但当价格成为唯一衡量标尺时,遴选出的下家不仅不能保证是最合适的买家,甚至造成一些可怕的后续效应。
招拍挂看似避免了地方政府的权力寻租,但从中服地块出让的过程看,存在如此多的巧合以及说不清的利益纠葛,加上官方迟迟没有针对业界的质疑发出声音,被指“内定”确实不冤。如果招拍挂只是让开发商在现场竞价举牌公开透明,而对相关信息和利益关系半遮半掩,地价只能越来越离谱。 [详细]
独家评论:谁的中服地块?
微博成为民意最好的渲泄平台。一度被认为是热门竞买人的潘石屹称“此前有许多传言,买到招书后就能知道条件是不是公平了!”言语之中颇有愤慨。
对于这样一块敏感的地块,仅仅招拍挂是不够的。几乎所有有背景的企业,都会各显神通。“按自己的脚定制了一双鞋,还说欢迎大家来试!”有人这样表示不满。
这一事件发生的一个背景是保监会投资不动产的细则已然胎动,政策将出而未出之时,国寿入股远洋地产之举来得如此匆匆。这自然是一种兵马未动,粮草先行的做法,国寿牵手远洋地产,短期效应果然在“中服地块”的归属之战中淋漓尽显。 [详细]

国贸桥边上的中服地块(查看图集)

妖魔化地王背后:既得利益者地方政府

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幕后赢家:地方政府
2009年,北京土地出让金收入逾900亿元,几乎占财政收入的一半。粗略计算,广渠路15号地出让金所贡献的财政收入,超过北京市全年财政收入的2%。而政府的市政配套建设、保障房建设资金多来于财政收入。 [详细]
招拍挂:阳光背后有阴影
减法法则——参与招拍挂企业在竞拍前私下交易,达成一致后对一个标的实行“包围”,竞拍过程中其他参与企业不举牌或象征性举几次,几轮甚至一轮之后拿地的企业就可以较低价格拿走地块。
加法法则——在得到某种或明或暗的指示后,某些企业与土地招、拍、挂部门联手“作局”,竞标过程中刻意抬高一块土地的价格,促成土地高比例溢价成交。
土地整饬风暴已启
2009年11月12日: 国土部规定大城市商品住宅单总地块出让面积不得超过20万平米。
2009年12月17日: 五部委要求,开发商拿地首次缴款比例不得低于50%。
2009年12月23日: 国土部曝光18幅闲置土地,华润保利中海三央企在列。
2010年1月22日: 北京市国土局暂停8家开发商拿地资格,其中包括大龙地产。
2010年2月1日: 北京市国土局取消大龙地产已拍下的顺义地王竞得资格。
2010年2月2日: 国土资源部推出“土地动态监测系统”,实时掌握全国105个主要城市的每宗土地的出让、开发进度等。

天价地王却还在继续!

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经历了2007年大热和08年严冬,2009年的中国土地市场出人意料地瞬间又再次升到沸点,尤其下半年成交异常火热,成就了一个又一个的“地王”神话。09年12月“国四条”和2010年1月“国11条”相继出台,并没有使各大房企争夺地王的热情降温。
广州:民企联合体 255亿 亚运城地王
pic 2009年12月22日,由富力、碧桂园、雅居乐组成的联合体,以255亿夺得广州亚运城,这是国内有史以来总价最高的土地出让项目。[详细]
北京:中海地产 59.7亿 丰台地王
pic 2010年1月21日,中海地产以总价59.7亿一举拿下丰台区六圈A居住项目用地,楼面地价1.7153万元/平米,再次刷新北京地王的纪录。[详细]
上海:证大 92.2亿 外滩地王
pic 2010年2月1日,上海证大集团92.2亿的总价拿下了上海外滩双料地王,楼面地价3.4148万元/平方米,刷新了上海的土地总价纪录。[详细]
2009年-2010年部分城市地王一览
拍卖城市
拍卖时间
竞得者
成交价格
地块名称
楼面地价
北京
2009年5月21日
富力地产 10.22亿元 北京广渠门外10号地块
北京
2009年6月25日
北京祈连房地产开发有限公司 17.4亿元 通州区九棵树大街地块 6265元/平米
北京
2009年6月26日
中国电子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司 19.6亿元 朝阳区奥运村乡地块 1.52万/平米
北京
2009年6月30日
中化方兴 40.6亿元 广渠路15号地块 1.45万元/平米
北京
2009年7月23日
宜家 7.9亿元 大兴区西红门商业综合区二期地块
北京
2009年8月3日
北京建工集团有限责任公司 20.02亿元 朝阳区王四营乡地块 4000元/平米
北京
2009年9月3日
SOHO中国 40亿元 北京望京地区一商业用地
北京
2009年9月7日
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 22亿元 北京房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目
北京
2009年11月20日
大龙地产 50.5亿元 顺义区后沙峪镇地块 29859元/平米
北京
2010年1月21日
中海地产 59.7亿元 丰台区花乡六圈村 17153元/平米
上海
2009年4月5日
绿地集团 9.57亿元 上海松江区辰花路15号B地块
上海
2009年5月13日
绿地集团 12亿元 上海徐汇区斜土街道107街坊 1.2万/平米
上海
2009年7月23日
金地集团 30.48亿元 上海赵巷10号地块
上海
2009年8月27日
华润置地 35.22亿元 嘉定南翔A07、08号,A02、A09、A10号两幅地块 15324元/平米
上海
2009年9月10日
中海地产 70.06亿元 上海普陀区长风6B、7C两幅地块 2.24万/平米
上海
2009年9月17日
海航集团旗下大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司 18.24亿元 黄浦江中心段E18单元1-10地块 3.648万/平米
上海
2009年9月30日
绿地 72.45亿元 徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块 27231元/平米
上海
2010年2月1日
上海证大 92.2亿元 外滩金融服务中心地块 34148元/平米
广州
2009年7月16日
保利地产 8.5亿元 金沙洲B3702A09地块 5534元/平米
广州
2009年9月20日
合景地产 4.65亿元 珠江新城D3-4地块 1.3538万/平米
广州
2009年10月29日
雅居乐 43.41亿元 科学城KXC-F8-1-1地块 7074元/平米
广州
2009年12月22日
富力、碧桂园、雅居乐 255亿元 亚运城项目 5822元/平米
深圳
2009年6月2日
深圳中洲宝城置业公司 26.1亿元 宝城26区地块 6428元/平米
深圳
2009年6月11日
深圳心海投资发展有限公司 8360万元 福田爱华路锦龙新村旧改地块 1.56万/平米
深圳
2009年9月25日
金地集团 24.4亿元 观澜横坑水库片区A909-0137、A909-0138两宗居住用地 8617元/平米
珠海
2009年11月5日
华发 70.18亿元 十字门商务区马骝洲及北山咀地块
佛山
2009年10月28日
中海 38.20亿元 桂城街道61、62街区地段
杭州
2009年7月23日
义乌中国小商品城房地产开发有限公司 18.9亿元 钱江新城住宅地块 2.065万/平米
杭州
2009年8月18日
浙江西子房产 上城区(南星桥粮库地块)住宅用地 24295元/平米
杭州
2009年9月3日
绿城集团 拱墅区(湖墅南路186号新华集团地块)一住宅用地 22361元/平米
杭州
2009年9月8日
浙江元丰房地产开发有限公司 江干区(采荷单元A-R21-06地块)住宅地块 20622元/平米
南京
2009年5月26日
南京恒辉房地产 2.6亿元 浦口顶山NO.2009G09地块 南京土地市场首次溢价出让
南京
2009年9月8日
保利地产 15.92亿元 南京河西金沙江东街地块 7553元/平米
南京
2009年9月16日
中冶置业 3.42亿元 南京江宁九龙湖片区地块 3910元/平米
重庆
2009年10月28日
中海九龙仓 41亿元 江北嘴CBD江北体育公园地块

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