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楼市调控战再升级——二套房首付40% 全部房源明码标价

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五大点,11小点,开年后的第二个周日,国务院选择在一个猝不及防的周日中午,出台堪称史上最全的调控法令:二套房贷首付最低40%,全部房源明码标价,地方各级政府责任制……每条法令都在逐步收缩市场的神经,"国十一条"威力到底有多大?这是否将制造2010年楼市标志性"拐点"?

九部委联合督查中央楼市新政地方落实情况

在中央楼市调控新政出台不久后,由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方,督查中央政策在地方的具体落实情况。但鉴于房地产业对地方经济的重要性,业界担忧地方政府可能将打折执行中央的楼市调控政策。

六部委解读促进房地产市场平稳健康发展

国务院新闻办于2010年1月13日上午举行新闻发布会,六部委相关领导介绍了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》的有关内容,并答记者问。

六部委解读

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独家解读

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独家连线

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媒体报道

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网友调查

·二套房贷不低于40%是否有利于遏制房价过快上涨?

不是
看执行
[投票结果] [发表评论]
·你认为“国十一条”中哪条政策的杀伤力最大?
二套房首付款比例不得低于40%
一次性公开全部房源,明码标价
增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应
推广土地出让“招标”出让方式
[投票结果] [发表评论]
·你认为“国十一条”是否可以真正起到平抑房价的作用?

不会
不好预测,看执行
[投票结果] [发表评论]

名词解析:何为“国十一条”?

为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,2010年1月10日,中华人民共和国国务院办公厅授权新华网发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
该通知由五大点(共11小点)组成。
[查看通知全文]

独家连线:2010开年调控,用药是否对症?

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富力吕劲:不必担心市场一时的紧缩与动荡 富力吕劲:不必担心市场一时的紧缩与动荡
房地产行业趋势从中长期来看是向上的,政策规范是为了行业的健康,企业本身只要保持自己的健康,就不必担心市场一时的紧缩或者动荡。[详细]
广州新城市集团曹志伟:二套房贷新政威力难比2007年 广州新城市集团曹志伟:二套房贷新政威力难比2007年
二套房贷收紧的经济背景与2007年不同,造成的破坏力自然也不同。如今经济复苏势头无容置疑,政策的出台有可能会造成市场回调,但像2008年般的深度回调可能性很小。[详细]
合富辉煌房地产龙斌:国务院通知中体现两条调控路线 合富辉煌房地产龙斌:国务院通知中体现两条调控路线
实际这次的通知就是把之前的要求以文件的形式再次通知。对市场直接的影响就是:稳定大家的预期,让市场行为更加理性。其中还特别指出针对上涨快的城市。[详细]
谢逸枫:二套房贷新政体现政策有保有压 谢逸枫:二套房贷新政体现政策有保有压
尽管国务院明确首付比例不低于四成,但对于利率却没有做出明确的规定,意味着中央政府并不希望一棍子打压二套房贷,并且没有把二套贷款首付款比例提高到50%。[详细]
泰盈房地产阎少华:透明销售掐中乱象要害 泰盈房地产阎少华:透明销售掐中乱象要害
此次严格商品房销售管理,杀伤力还是很大的,对于房地产企业的营销提出新的挑战。从市场层面来看,一来二套房贷再次回归40%的首付比例,二来强调透明销售,房价将更能体现市场化的价格。[详细]
广州竟宇按揭鄢红胜:短期内楼市成交或将暴跌50% 广州竟宇按揭鄢红胜:短期内楼市成交或将暴跌50%
预计今年上半年楼市成交将出现暴跌,跌幅可能到四至五成。随着新政实行,市场极有可能恢复到2007年12月的观望状态中,成交出现严重萎缩。除非接下来还有一连串利空政策出台,否则房价不会很快跌下来。[详细]
成业行房地产邵念强:北京房价政策周期性反弹 成业行房地产邵念强:北京房价政策周期性反弹
1998年到2009年北京房地产市场对政策敏感性非常大,每出新政,北京市场的交易量都会大幅度萎缩,而新政过后,房价又突然大幅度上涨,幅度一般在30%以上,这一个周期大概为8至9个月。[详细]
上海春之声置业朱大鸣:供需平衡方能保持市场秩序 上海春之声置业朱大鸣:供需平衡方能保持市场秩序
政府接连出台宏观调控的政策,是出于控制2009年疯狂的楼市的目的。政府的主要态度是要抑制房价过高,但不伤及楼市正常的成交量,但只有供需平衡才能保持房地产市场健康发展。[详细]
马冀:新政是对 马冀:新政是对"国四条"的细化和加强
从去年12月起,许多银行已经提高了房贷的门槛,严格执行首套房才能享受七折利率,二套房首付四成的标准。如今国务院再度强调二套房贷首付四成,一二线城市中低端价位的房源的价格可能会受到影响。[详细]
薛建雄:明码标价将减少开发商炒作空间 薛建雄:明码标价将减少开发商炒作空间
去年也是要求二套房贷首付四成,但也有不少银行打擦边球,两成、三成都有,都是监管和执行没有做好的缘故,关键还是看政府执行的力度。[详细]

独家解析:“国十一条”,绝对利空?

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提高首付比例意在遏制炒房
解析一、提高首付比例意在遏制炒房
首付款比例不低于40%,是政府希望再次通过二套房贷这把‘利刃’遏制房价的快速上涨,这符合温总理早前讲话的精神。今年银行的房贷指标不仅没有下降,甚至还有上涨,此次国务院明确首付比例,无疑大大增加了银行完成任务的难度。[详细]
沿用40%的旧规 澄清市场误传
根据市场反应,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。而这次首付比例依然按照2007年的40%规定执行,也被市场认为是政府不想过度的打压市场的信号。[详细]
二套房贷首付仍强调四成
有业内人士表示,“国十一条”是政府对年前“国四条”的延伸和强化,但各地方政府对该政策的落实和执行还有待进一步观察,而市场对于“国十一条”的反应也要等到4、5月份才能见分晓。[详细]
二套房贷首付40% “风声”时间表
时间
事件
2009年12月14日
“国四条”出台,正式拉开遏制投机投资的序幕。[详细]
2009年12月17日
摩根大通发布报告称,不排除中国房贷政策进一步微调的可能。[详细]
2009年12月18日
住建部部长姜伟新明确表示,要采取针对性措施,包括严格二套房信贷等政策,来遏制房价过快上涨。今后二套房的标准将一律从严以“家庭”为单位进行认定。[详细]
2009年12月21日
市场传闻相关部门已制定调控政策,其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率,而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。[详细]
2009年12月22日
央行和银监表示没有对外发布该信息,银行方面也都没有接到相关文件通知。[详细]
2009年12月30日
“国四条”上海细则出台,第二套房必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。[详细]
2010年1月6日
2010年央行工作会议表示将保持货币政策的连续性和稳定性,继续实施适度宽松的货币政策,但严格执行有关房地产信贷政策。[详细]
2010年1月7日
市场传闻再次传闻,银监会正在就二套房贷相关政策在国有大行内部征求意见。称银监会希望将二套房贷首付比例提高至50%,利率提高至基准利率的1.1倍,并收回金融机构自主决定房贷利率的权力。[详细]
2010年1月8日15:20
网易房产接到央行银监会将公布二套房贷新规定的内部消息,所有编辑严阵以待,结果被证实是假消息。[详细]
2010年1月8日18时左右
银监会澄清,表示未就二套房贷出台新的政策,有关调高首付50%比例的说法是误报。[详细]
2010年1月10日
国务院办公厅发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。[详细]
明码标价:能抑制开发商炒作空间
解析二、明码标价:能抑制开发商炒作空间
此次出台的“国十一条”中,有一条也特别惹眼。就是要求“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售”。对此,薛建雄的第一反应是“厉害”。
他认为,如果要求开发商明码标价,就是明确减少了他们的炒作空间,会对市场产生很大的影响,“可能市场一下子就冷下来了”。薛建雄表示,之前开发商在推出房源前可能就是定一个有浮动的均价,一旦明码标价,则市场必然会收紧。
上海中原研究咨询部高级经理马冀则表示,这将对开发商造成很大的压力。近期媒体频频披露的开发商捂盘、囤地,而“国十一条”里提出的这项要求,无疑是打击和防止捂盘囤地的有效举措。“信息透明化,是抑制开发商炒楼、利用中介抬高房价的有效措施,对购房者也是一种保护。”[详细]
预售许可证从严,“计划”挑战“市场”
解析三、预售许可证从严,“计划”挑战“市场”
目前关于预售制度,还有不少行业潜规则。不少开发商利用领取房屋预售许可证来间接捂盘,每次申请预售仅仅申请几层,更甚至几个单元。还有些楼盘明明在政府网站中公示中仍有大量可售单位,但是房屋销售却告知“买得特别好,已经不剩几套了,政府网站数据滞后”。所以这次确定预售许可如何更加透明,预售许可最低规模如何规定,也成为市场下一步关注的焦点。
合富辉煌房地产副总经理龙斌对网易地产透露,很多开发商之所以不领或者迟领预售证,是因为有些房屋要拿起抵押再融资,当然也和销售的计划有关系。“如果他一次都卖掉了,那可能卖不动,或者卖完了就没有土地开发了,这个是企业根据市场、地域和项目情况所指定的策略,属于企业行为。不能由政府做一刀切。[详细]
放宽“利率”意在有保有压?
解析四、放宽“利率”意在有保有压?
尽管国务院明确二套房贷首付比例不低于40%,但对于贷款利率并没有作出严格规定,仅表示严格按照风险定价。与此同时,在2007年的9.27新政出台时,国务院明确规定贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
著名地产营销策划专家谢逸枫认为,国务院此次对于利率却没有做出明确的规定,意味着中央政府并不想一棍子打压二套房贷,表明中央政府对于楼市的态度基本上是有保有压,有扬有抑。
“如果政策过于“凶猛”,有可能引发楼市崩溃和房地产投资泡沫破裂及中国房地产市场出现金融危机,这并不是政府所希望的”,谢逸枫表示,一旦发生“金融危机”或者是崩溃,首当其冲的就是国家金融机关,尤其是放贷过多的银行,极有可能爆发严重的金融风暴,通货膨胀一发,中国经济将面临着沉重打击,甚至是严重的瘫痪。[详细]
保障性住房与平抑房价两回事?
解析五、保障性住房与平抑房价两回事?
北京市发改委副主任宋宇表示,一旦有大面积的保障房建设入住,商品房的需求自然就会减少,可以在一定程度上抑制其价格过快上涨。保障性住房供应量加大,对一线城市的房价根本没有什么作用,但是对二线以下、尤其是三四线城市的房价会有明显的冲击。保障性住房和商品房的消费群体根本不是重叠的。从这点来看,这是两个不同的市场,保障性住房如何能抑制房价?
浙商投资团发起人、北京浙江商会副会长陈俊对此表示了相同的观点:“这根本是两个没有重叠的市场,或许有一定的交叉,但完全是两回事。从投资房产的角度而言,就算二套房首付提高至40%,对他们来说也没什么影响,更何况是和他们毫无相关的保障性住房。”[详细]
解决低收入家庭住房困难问题
解析六、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制
此次新政明确了要落实地方各级人民政府责任,再次指向地方政府救市积极,平抑消极的现状。邵念强认为,自从实行分税制以后,地方政府在房地产行业除了土地出让收益,其他环节基本上没分到什么钱,对于调控房价,往往睁一只眼闭一只眼。新政要得到落实,必须有明确的指标,才能贯彻到底,问责到人。
中低价位的普通商品房并没有一个明确的概念界定,既然不属于政策性住房,开发商推出什么样的产品主要考虑的是市场和利润。除非在拿地的时候就明确定位什么,但目前也没有这样额规定,这一条目前来看很难实行,政府如何在不过度干预市场的前提下增加中低价位普通商品需要制定更灵活的措施。[详细]

潘石屹趣解“国十一条”

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背景
国务院公布了新的房地产政策,网站上简化成了“第二套房首付不低于40%”。其实这是一份很全面的文件,共有十一条,可简称“国十一条”。提出了增加普通住宅用地供应,在我的印象中这是第一次。应微博上朋友们的要求,谈一点学习《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的体会。供那些关心房地产市场朋友们参考。[详细]
潘石屹:“国十一条”首次提出增加普通住宅用地供应
潘石屹:“国十一条”首次提出增加普通住宅用地供应
第一条。要“促开工、促上市”市场上没有房子供应,说什么降房价都是白搭。这条与以往政策要严控投资规模正相反。
第二条。这条最重要。原文是这样写的:“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”。要增加土地的供应了,巧媳妇难为无米之炊。前天,遇到一位领导,见面就说,你们房地产商把房价搞成什么样子了。我说,您太高估了房地产商的能耐了。有地才有房。
第三条。就是第二套房贷款首付款比例不得低于40%。几年的观察,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了,常在电视剧中出现。大家都在凑“首付”,如果提高首付比例。大家又要多凑几年了,购房的需求自然就降下来了。
第四条。“普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策”,政策的目的是让普通老百姓有房住。但实施起来比较难。有过许多文件,90年代初曾有过按有地毯和没有地毯来区别。后来按面积,有过120平方米;120平方米正负20%;90平方米等等。
第五条。“加强房地产信贷风险管理”,这几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题,全世界的利率都很低,几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策。很可能有热钱冲击的可能。那时炒房地产就不止是国内的资金了。
第六条、第七条。全是针对房地产商的。要对“惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序,违法违规用地和囤地、炒地,价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定。”加大查处的力度。只要政府增加土地的供应,这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的。根源在与土地供应不能满足市场的需求。
第八条。是要增加信息的透明度。市场上不知道未来会有多少地,购房人不知道会供应多少房。没有权威的数据。前几年能在网上查到房子的销售数据,今年也查不到了。中介的数据满天飞。2009年我们公司公告销售是131.6亿元,但有家机构公布是105亿元。我们提出一定要修改。他们说,许多家说都是数据错的。
第九、十条。是加快推进保障性安居工程建设的。文件中把廉租房提到了重要地位。对低收入的家庭廉租房比经济适用房更现实。
第十一条。是要落实地方各级人民政府责任。前十条的都要地方政府去实施。

中央历次调控回顾

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2009年出台政策及对市场权重影响
时间
名称
内容
市场表现
权重分析
2009年12月9日
营业税新规
营业税征免时限由2年恢复到5年 大限前二手房密集过户
★★★★★
2009年12月14日
国四条
加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 明确提出“遏制”房价,当天9成地产股下挫
★★★★
2009年12月17日
五部委土地新规
拿地首付不低于50% 专家称,未解决地方政府土地财政问题,该政策实施将举步维艰
★★★
2009年12月27日
“温四条”
加大安居工程;鼓励自住购房;税收、利率调控;打击捂盘囤地 专家称,部分政策已出台,取决地方政府执行力度
★★★
国八条
国六条
国四条
时间
2005年4月28日
2006年5月17日
2009年12月14日
出处
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施” 国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》
国务院常务会议提出四条政策
政策基调
稳定房价
稳定房价
遏制房价过快上涨
措辞变化
比较单纯的关注房价问题
政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡,措施更为细致,问题针对性被强化,而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。 从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代,房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构,压房价,抑投机”。
市场影响
房地产市场只出现了短暂的观望,但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨,房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决。 政策被逐渐架空,高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。 被视为打压房地产市场重要信号,但是明年仍然会实行宽松的货币政策,加上目前市场存量等因素,业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。

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网易网友讨论:“国十一条”是否可以真正起到平抑房价的作用?

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  • ·你希望居者有其屋,我希望黑灯空房住上人。
  • ·一套房保证不了,为什么去讨好二套房?二套房的出资以借为主不合理,以借为主在卖方市场状态下,已有住房还要抢占资源,不该限制吗?首付至少大于五成,才说得过去。
  • ·:只要大家都不买房,房价就一定能降下来。
  • ·我是海南房产中介,平时看平民百姓受害太大,用自己的血汗钱拱手送给黑心开发商,心痛!!总结开发商炒作有4法 !注意防范:  海南楼盘都是由行销公司策划销售方案的,销售手段都大同小异,总结起来有以下几点:   ●提前亮相法   在正式销售前,先声夺人,大造舆论,并用提前预订,发放认购证等手法收集客源,让一个月甚至几个月积累的客户集中在开盘那几天来现场,场面自然十分热闹,造成哄抢态势。   ●排队造势法   让预订的客户在同一天到楼市签约,并且是谁先来谁优先挑房,自然形成排队场面。如果没有那么多的客户源,就在建筑工地附近拉一些民工充数。你会发现有些楼盘前排队的民工都互相认识,而且还有穴头组织呢。   ●限时抢购法   以开盘购房打××折,或者送空调、送装修为诱饵,并加上时间限制,让购房者为这点小利而头脑发热,短时间内作出匆忙决定。   ●涨价诱惑法   以每过一个星期上涨多少百分点,或者一个月后会涨价为诱惑,鼓动购房者趁早下手。一些原本还在犹豫观望的人惟恐踏空,往往会匆忙签约
  • ·炒作4法   许多楼盘都是由行销公司策划销售方案的,销售手段都大同小异,总结起来有以下几点:   ●提前亮相法   在正式销售前,先声夺人,大造舆论,并用提前预订,发放认购证等手法收集客源,让一个月甚至几个月积累的客户集中在开盘那几天来现场,场面自然十分热闹,造成哄抢态势。   ●排队造势法   让预订的客户在同一天到楼市签约,并且是谁先来谁优先挑房,自然形成排队场面。如果没有那么多的客户源,就在建筑工地附近拉一些民工充数。你会发现有些楼盘前排队的民工都互相认识,而且还有穴头组织呢。   ●限时抢购法   以开盘购房打××折,或者送空调、送装修为诱饵,并加上时间限制,让购房者为这点小利而头脑发热,短时间内作出匆忙决定。   ●涨价诱惑法   以每过一个星期上涨多少百分点,或者一个月后会涨价为诱惑,鼓动购房者趁早下手。一些原本还在犹豫观望的人惟恐踏空,往往会匆忙签约
  • ·强烈要求一个户口本,就一个家庭只能买一套住房!特别是公务员!!!!!
  • ·LL :我认为对哪些用自有资金购买房产进行投资的,应限制在同一城市的购买数量,或征缴重税.
  • ·啊啊:明年的房价肯定还得涨。
  • ·付达:看看各种物价,不相信灰跌!
  • ·大连人:想不涨,难啊!谁都想房子涨价!有钱人想涨,有房人想涨,只有没房子的人不想涨!但是没房子的人都是弱势群体,没有发言权!看看你周围的人有几个人没有房子(25岁以下不算),所以谁希望房子降价啊!国家调控不是可怜没房子的人,而是因为在这么涨下去,人民都去炒房了,实体经济瘫痪了,他们就没饭吃了!所以国家开始调控了!
  • ·要对国家有信心 相信政府
  • ·炒地,炒房的后台是政府你看不出吗?

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策划:网易房产  统筹:张媛媛  制作:吴烁