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博弈的棋局——六问2010

恭贺网易房产频道(北京)上线
“没有哪一个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。”——一方面价格与成交量的惊人飙升为经济数据“复苏”带来莫大贡献,另一方面普通购房者在高房价中备受煎熬。2009年末,调控政策终于在宏观经济指标与激烈的民意之间浮出水面——这仅仅是周期性的调控悸动还是对行业发展的坚决修正?2010年的楼市将走向何方?

评论:2010年 小心又一场马虎棋局

真正的胜局在于那一天:形成国家在房地产业层面的国家战略;实体经济上位,地产依赖症渐褪;城市化进入平稳成熟期;贫富分化缩小,房价高低由市场评判。

网友调查

·您认为在过去一年哪条政策对市场的杀伤力最大?
土地首付50%
营业税比例调整
保障房建设
严防囤地
[投票结果] [发表评论]
·您认为以下哪个政策在2010年最有可能出台?
物业税
二套房贷首付比率5成
房贷7折利率免除
[投票结果] [发表评论]
·您认为2010年房价走势如何?
先抑后扬
先扬后抑
平稳先行
不好预测
[投票结果] [发表评论]

数说2009

成交量(北京1-11月)
1995.7万平方米:商品房销售面积同期增长1.1倍
14.1万套:商品房成交套数同期增长49.6%
房价飙升指数(北京11月)
指数类别
同比
环比
总价格指数
105.7
102.1
新建住宅
108.0
103.0
二手住宅
101.0
101.3
房企投资及增速情况(北京1-11月)
本年完成投资(亿元)
1612.53
住宅
724.78
同期增长(%)
6.7
住宅
-7.3

数解2010

·4500公顷:北京明年供应住宅用地
·134000套:北京保障房将大举入市
·13万-15万套:2010北京二手房市场有效过户量大增

六问2010

更多
一问:囤地会否再现?
一问:囤地会否再现?
暴利之下必有勇夫,囤地、炒地暴利背后的受益者除了开发商,同时还有地方政府。按照目前出台的措施,2010年政策层面的整治能否有效打击囤地、炒地行为,依然是一个大大的问号。[详细]
被点名的京城囤地房企:
房企名称
位 置
约定开工时间
闲置原因
北京启夏房地产开发有限公司
北京朝阳区工体北路南侧
2006-9-24
未按约定开工
北京奕环天和置业有限公司
大兴区黄村镇孙村组团A-06、07、13、14地块
2008-4-30
正在办理规划审批手续
华润置地发展(北京)有限公司
门头沟区永定镇冯村一期居住
2008-7-30
开发单位有外资企业股份,正在报发改委立项核准
北京军建育龙房地产开发有限责任公司
怀柔区雁栖镇陈各庄村西(育龙小镇)居住项目
2008-5-31
正在办理规划审批手续
北京远河房地产开发有限公司
通州区玉桥西里居住小区(二期)
2008-5-31
企业自身资金原因
二问:信贷从紧?
二问:信贷从紧?
2010,专家认为金融政策需要从两个方面来调整,一是针对个人的按揭贷款,应通过差别化信贷政策,加大首套与二套房贷款条件之间差别化政策的执行力度,遏制住房价格过快上涨;二是针对房地产企业的开发贷款,在要求企业增加供应量的同时,注意严控风险。[详细]
2009年中国开发商资金来源情况:(数据来源:中经数据)
开发资金来源合计(亿元)
开发资金来源同比(%)
其中国内贷款(亿元)
国内贷款增速(%)
土地开发投资额(亿元)
土地购置费投资总额(亿元)
2009-02
11476.33
4.4
1674.21
9
113.79
333.01
2009-03
17089.01
9.1
2545.46
8
249.26
768.75
2009-04
20684.73
9.6
3254.68
12.4
372.01
1151.34
2009-05
24829.43
12.1
3865.88
12.9
498.79
1545.11
2009-06
30916.47
16.4
4885.33
20.4
663.44
2293.61
2009-07
35876.31
20.2
5831.28
27.6
782.3
2684.94
2009-08
40928.46
24.5
6617.39
31.1
902.15
3264.07
2009-09
46313.93
28.7
7388.35
32.8
1061.98
3871.5
2009-10
51422.63
32.7
8267.53
38.7
1202.38
4467.92
2009-11
56599.55
36.2
8993.64
40.2
1407.56
5020.22
三问:物业税将再度难产?
三问:物业税将再度难产?
2010年,空转能否“实转”?几乎所有的决策者和民众都认为征收物业税能够打击投机,一定会降低房价,但是不少业内人士还是认为物业税一定会提高房价。任志强就公开表示,物业税一定会提高房价。[详细]
观点PK:
SOHO中国董事长潘石屹:
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国家应该征收物业税。如果第一套房子不收物业税,那么,第二套房子应该收物业税。物业税将提高房子闲置成本,如果一个人有多套房子,不用的话,就会转出去,让更多的人能够利用起来。
华远集团总裁任志强:
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美国从实行物业税以来,大概房子涨了234%,没说过物业税能管住房价!
四问:V形反转之后房价如何走?
四问:V形反转之后房价如何走?
新一轮的楼市调控政策刚刚拉开序幕,以打压投机和保鼓励合理购房需求为两条主线,可以预见的是,来年的房价不会像今年如此疯狂。[详细]
2009年北京房价走势图:
四问:V形反转之后房价如何走?
五问:IPO之路探询
五问:IPO之路探询
2010年,在信贷紧缩的预期下,上市融资显得尤为重要。也许2010的房地产资本大片上将会上演着“强者横强,弱者愈弱”的一幕。就如圣经所说:“凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的也要夺过来。”[详细]
IPO红黑榜:
红榜
名称
时间
融资额
老板
恒大地产
2009-11-5
60亿港元
创办人许家印身价爆增至408.08亿港元
龙湖地产
2009-10-19
66.97亿港元
吴亚军以312亿港元晋升中国房地产女首富
花样年
2009-11-25
24.46亿元
创办人兼执行董事曾宝宝身家达约70.8亿港元,跻身胡润内地女富豪榜前20位
黑榜
名称
时间
影响
卓越地产
10月搁置上市计划
2010年欲再启上市,集资额将减半至5亿美元左右
融创集团
12月上市计划终止
三次上市被阻,孙宏斌地产救赎之路未继
明发/禹洲/宝龙
11月先后上市破发
融资大幅缩水,未躲过“破发潮”魔咒
六问:REITs哪个版本最先孵出?
六问:REITs哪个版本最先孵出?
央行版的REITs并不是真正意义的REITs,这有待于试点工作的开展,在法律、制度、风险、税收等方方面面做好准备。真正意义的REITs如果推出,个人投资者就能通过REITs分享房地产的收益,而不是像现在一样,只能紧盯着房起房落。[详细]
两个版本特点对比:
类型
流通方式
募集形式
央行版
债权类
银行间市场流通
私募
银监会版
股权类
在交易所流通
公募

利益角力与力量对抗,孰胜孰败?

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购房者VS市场——当调控字眼从“抑制”变为“遏制”之时,购房者会否重聚新一轮的观望情绪?[详细]
中介VS银行——银行对中介的返点最高达到1.5%。两者之间关于“佣金”的博弈,将继续在2010年二手房市场上演。[详细]
开发商VS政府——开发商与政府已不是简单的监管与被监管者的角色,他们是两个最大的利益体。[详细]
地方VS中央——不打破“土地财政”的地方政府收入模式,2010收紧土地闸门的调控仍将“无功而返”![详细]
利益角力与力量对抗,孰胜孰败?

到底哪个才是杀手锏?

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2009年出台政策及对市场权重影响
时间
名称
内容
市场表现
权重分析
2009年12月9日
营业税新规
营业税征免时限由2年恢复到5年 大限前二手房密集过户
★★★★★
2009年12月14日
国四条
加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 明确提出“遏制”房价,当天9成地产股下挫
★★★★
2009年12月17日
五部委土地新规
拿地首付不低于50% 专家称,未解决地方政府土地财政问题,该政策实施将举步维艰
★★★
2009年12月27日
“温四条”
加大安居工程;鼓励自住购房;税收、利率调控;打击捂盘囤地 专家称,部分政策已出台,取决地方政府执行力度
★★★
房企大佬猜想2010年
猜想人
内容
可能时间点
胡葆森(建业集团董事长)pic
高端物业征收物业税
2010年,物业税不排除会在条件成熟的城市中实施
信贷收紧
09年下半年,信贷就开始收紧,规定贷款要专用。2010年会继续加大力度
黄怒波(中坤集团董事长)pic
外科手术式调控
近期会针对开发企业自有土地进入市场进行调控,鼓励更多的土地进来
预售制度
目前的规则采用香港模式,2010年适当调整
潘石屹(SOHO中国董事长)pic
进一步加大打击土地囤集和闲置土地的力度
真正起作用的是土地政策,加大土地的供应
税收调整的空间不大
税收体系没有调整空间。除营业税外,其他都会保持不变
调整二套住房的贷款利率
积极的财政政策和宽松的货币政策是中央经济工作会议的基调
(资料系网易房产采访整理)   

展望:网友寄语2010年中国房地产

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2010年的中国房地产市场,您最关注什么?
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网友最新观点
已有53人给出答案
  • ·北京好啊,等LZ挣到几百万,也去那边买套房
  • ·把房价台的五万的是傻B
  • ·这东西,比火箭还火箭!
  • ·bb:价格
  • ·NAVECOZWJ:降价
  • ·我们一起努力把房价台到5万
  • ·陶者;陶尽门前土,屋上无片瓦。 十指不沾泥,鳞鳞居大厦。 〔今译〕挖尽了门前泥土用来做瓦,可是自己屋顶上却没有一片瓦,那些人寸指不沾泥土,却居住着瓦片如鱼鳞的高楼大厦。 〔赏析〕揭露封建社会不劳而获、反映劳动者疾苦的诗篇,古代有很多,但从唐人孟郊的《织妇词》到宋人张俞《蚕妇诗》,多着眼于衣着。郑谷的《偶书》,于濆的《辛苦行》虽从耕者腹长饥入手,但总的来说,题材仅限于男耕女织。相比之下,梅尧臣此诗写烧窑工人,就显得十分新颖。这两句有的本子作“十指不沾泥,”“十”字似不如“寸”字尖新,极富家子的根本不劳动。而以“鳞鳞”形容大厦,开象也非常鲜明。诗人用字简练,含意深刻,读之发人深省。
  • ·me:他们到底想干什么
  • ·:不错,策划性很强,希望能坚持下去!
  • ·网易房产,传递最具价值的房地产资讯
  • ·通州《世纪星城》5月份均价7400元每平米,现在却是15000元每平米,简直是火箭式增长。
  • ·祝贺网易频道北京站上线,希望能够让我们看到更及时、更有深度的房地产新闻报道!
策划:网易房产频道(北京)  统筹:张媛媛  制作:吴烁