十月，是个关键的季节。承上启下。

在地产行业，十月尤其如此。一方面，十月是完成任务的关键冲刺，另一方面，十月后则又是布局明年的重要时间段。

值得注意的还在于，十月的秋交会，已成为市场的风向标，成为业内人士判断未来一段时间房地产市场走向的依据。此前，本报针对本届秋季房交会做出了关于价格、产品、政策等“十月猜想”。此一系列猜想，将在今日一一揭晓。

或许，有些疑问永远都没有答案。不过，即使没有找到答案，能在市场变化和发展的过程中关注到其中的重要节点，也能大致摸清其脉络。

别墅：“跳涨”或已现端倪

猜想简述：

从今年6月开始，重庆别墅市场开始出现捂盘销售和价格跳涨现象。那么，秋交会后的市场，别墅市场是否延续此“跳涨”趋势呢

记者揭秘：

来自秋交会和全国其他城市的种种迹象显示，别墅的市场需求越来越大。同时，别墅的需求也正在呈现两极分化的态势：一是，资源稀缺的高端别墅，因为供应量的逐年减少，正在成为顶级富豪的“收藏品”。另一方面，随着城市新贵的快速成长，经济型别墅的需求也进入快车道，并且成为别墅销售的主流产品。

中原地产有关人士表示，随着土地政策的“限墅令”的作用，别墅供应将会逐渐缩小，别墅产品的稀缺性越来越强。别墅的售价和身价上涨，也会是不争的事实。

记者：赵艺如

上市：先后顺序初现端倪

猜想简述：

重庆地产大腕们涌现上市潮，但到底谁会先行一步上市，一直是市场关注的焦点。调查显示,包括龙湖、金科、隆鑫、恒大等拟通过IPO或借壳方式谋求上市的房企已达到39家。在这场上市路上的长跑中，谁最先成功上市独占鳌头？

记者揭秘：

谁也没有想到，关于在众多房企的上市“赶考”中，仅仅4天的房地产交易会期间就出现了出乎意料的变化。恒大有望11月5日在港挂牌，而隆鑫地产借壳上市意外终止。

据报道，在9月30日通过上市聆讯的恒大地产，今天正式开展全球路演，并将于11月5日正式在香港挂牌上市。在10月16日，秋季房交会第二天。ST得亨(600699)发布公告称：

由于ST得亨无法如期完成债务剥离,本次重大资产重组终止。

资本：宽松的政策或将暂停

猜想简述：

由于房价的持续上扬，以及不久前出台的二套房贷收紧等政策的出台，也让很多人对秋季的楼市政策产生了诸多猜想，今年后几个月楼市信贷政策是否会作大的调整？

记者揭秘：

经过多年调控实践，信贷政策俨然是楼市调控的杀手锏之一。目前楼市即便理性回调之后，市场的价格水平依然可观，这样的价格水平已经超越大多数刚性需求的购买能力。有关专家指出，由于房地产也是国民经济的支柱产业，维持稳定仍是下半年房地产政策的主基调。虽然从央行不断传出积极的信贷政策不会调整的信息，住房和城乡建设部也反复强调房地产政策目前还不会进行全局性调整，但是不排除出现局部调整或渐进式微调的可能。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容分析认为，从目前来看，极度宽松的货币政策是不可持续的。实际上，从今年7月份开始，央行已开始对过度宽松的货币政策进行“微调”。

记者：吴神忠

二手房：未成为楼市投资主流

猜想简述：

低利率时期，一些投资者把投资渠道锁定在二手房投资上。秋交会上，投资二手房会不会成为一种新的趋势？

记者揭秘：

中原地产、钢运置业、德威置换等中介的资料显示，目前主城区二手房年投资回报率能保持5%就算不错了，更多的房子年投资回报率在3%~4%水平间，仅有解放碑、观音桥等中心区域，能达到6%—7%的较高水平。

业内表示，4%至6%的租金年收益率是比较合理的，如果低于4%，那就不划算了。因此，在本届秋交会上，投资二手房尚未成为楼市投资主流。

据介绍，在二手房市场投资人群有两类，一类从一手房市场购买后，等房产升值后卖出，一类是专门在二手房市场淘金。何伟坚告诉记者，根据房交会上的二手房销售资料，前两年在楼市高峰时期购房的投资者已开始向二手房市场挂出大量房源，脱手自己的物业。

记者：曹勇
成交：价涨量缩特征明显

猜想简述：

在经历了今年春交会“史上最火房交会”之后，本届秋交会能否续写辉煌？专家认为，房价可能会依然坚挺，但购房者必然会产生观望心理，成交量也必然会缩水。

记者揭秘：

事实证明，与春交会相比，本次秋交会呈现处明显的“价涨量缩”的特征。

从成交量看，本次秋交会共成交房屋9923件，比春交会减少3602件；成交面积95.25万平方米，减少32.19万平方米；成交金额40.11亿元，减少11.62亿元。从成交价格看，商品住宅成交建面均价达4878元/平方米，比春交会的4351元/平方米涨了527元/平方米，涨幅达12.1%。值得注意的是，各种档次的房屋呈现普涨态势。如120平方米以下商品住宅建面均价4415元/平方米，远高于春交会的3889元/平方米；120平方米以上商品住宅建面均价5691元/平方米，也比春交会的5279元/平方米高出不少。

记者：王春龙

户型：尺度决定舒适度

猜想简述：

要么大到令你瞠目结合，要么小得叫你怀疑能否住人。户型，正在呈现出向两头扩展的极端化趋势。今年秋交会，是否会有更加极端的户型面市？

记者揭秘：

本届秋交会，没有更加“离经叛道”的极端户型出现。不过，从商品房的每件平均成交面积看，户型尺度正在增大。据测算，秋交会上成交的商品房，每件平均面积约99平方米，而在春交会上，这一数据则为93平方米，增长非常明显。

专家认为，这说明市场需求中的改善型需求，正在逐渐成为主力。同时，也说明随着人们收入水平的提高，购房者对于户型尺度的舒适度也越来越高。而户型尺度的需求变化，则要求开发商顺应这一变化，并加以深刻研究，从而以最细分的产品，切合最精准的人群。

记者：王春龙

北部：“两江新区”成为兴奋理由

猜想简述：

上个月，重庆市发改委传出消息称，自今年7月国家发改委来我市调研“两江新区”后，目前方案已经修改完成，马上就会提交国务院审批，有望在年内获批。“两江新区”的设立能否成为北部再次兴奋的理由？

记者揭秘：

在9月初的一场全市土地拍卖会上，在30块挂牌出售的土地中，有14块来自即将挂牌的两江新区。如此大的土地供应量表明，两江新区的投资魅力已经得到各方面的关注。

而本次房交会上，绝大多数地处“三北”区域的楼盘都打出了“两江新区”的鲜明旗帜，相当多的置业者，尤其是以投资为目的的外地购房者有不少都冲着这一概念而下单。

一位从事行业多年的人士逛完房交会后表示，两江新区的设立不是一个小的区域集中，而是上升到国家层面，不但对整个重庆，在全国也会造成一个较大的影响，无论是保税港区，还是“两江新区”，都会极大地提升重庆的房地产对全国的吸引，会加速重庆的房地产市场由区域性的市场向外向型的市场，向全球性的市场转变。

记者：吴神忠

土地：只有更多的悬疑

猜想简述：

2009年，重庆的土地供应和需求都双双上演了“井喷”的热带景象。在重庆，住宅用地交易能否出现新的一波高潮？土地拍卖，是否还会继续是地产大腕们的独角戏？中小企业如何在这场生死对决中突围？……实在是有太多的悬疑摆在人们面前。

记者揭秘：

关于土地，似乎是一道永远没有谜底，只有更多悬疑的命题。对于这道难解的命题，似乎大腕们的声音更为揪心和迫切。数据显示，如今，全国性的地产企业，60%是国有企业，部分是混合股权的企业，单纯的民营企业已经非常少。民营企业融资劣势与国有企业大手笔溢价拿地对比，不难看出“国进民退”的迅猛。

记者：赵艺如

（编辑：王金金）