第20期楼市会客厅现场

购物中心是零售业发展的最高业态，它改变了传统零售业的商业布局和消费模式，对如今刺激消费、扩大内需更是有直接的意义。但是购物中心在我国的发展还处于起步阶段，由于国内零售业的机构演变和资本结构等等原因，国内的购物中心运行情况复杂。

进入09年，以商场、购物中心为代表的商业地产下行趋势明显，北京市场上大体量商业项目纷纷推迟开业，在前途光明和道路曲折的矛盾中，房企该如何逆境生存，商业地产的“捷径”在哪？

网易房产倾力打造的“商业地产·阳光沙龙”，将成为网络媒体中又一品牌类谈话栏目。我们将邀请到众多房产专家、业内权威、开发商代表共同畅谈商业地产的“焦点话题”和“特殊现象”，在这里，我们将告别会议室的正襟危坐，给大家带来最丰富的观点和话题感受……

戴德梁行商铺部董事 张家鹏

高力国际商铺部助理董事 李荣丽

第一太平戴维斯公共关系及市场经理 刘晓妹

嘉亿引领国际商业地产投资管理机构董事长 鄂丽华

华翰集团企业管理中心总监 窦元元

新世界集团项目开发部经理 徐速

北京富华金宝中心有限公司市场部经理 梁亮

北京富华金宝中心有限公司销售部经理 李延平

北京华厚商业投资管理有限公司营销总监 董润川

相关议题：

◎ 金融危机对零售业的影响逐渐显现，商业项目推迟开业成了十分普遍的现象，大环境是不是项目正常运营的最大障碍，推迟开业对开发商来说又有怎样的影响？

◎ 受全球金融危机的影响，诸多国际品牌暂停了开店计划，招商难问题凸显，与此同时，餐饮、娱乐休闲市场平稳、扩张势头强劲，开发商是否该改变原有的－购物中心“百货店化”定位，而发展购物、餐饮、娱乐按比例招商的体验式购物？此外，现有的购物中心在商业规划和招商中存在哪些误区？

◎ 对购物中心收益影响最大的就是招商，如何创造条件使优秀的国内外品牌商户进来？对很多未进中国的国际品牌来说，国内的购物中心还有哪些明显的不足，影响到他们选址的信心？

◎ 大体量的商业项目招商难度比较大、对资金链的依赖性也比较强，shopping mall发展空间越来越小，购物中心的发展趋势如何？未来中高端商业应怎样调整经营思路？

◎ 北京各大商场绝大部分定位中高端，但实际上中端和高端商场的客群差异是非常明显的，在消费低迷的情况下，商家怎样针对不同的消费群体刺激消费，同时如何规避残酷的市场竞争？

◎ 东四环的美罗城因生意惨淡已全面停业，被收购后美罗城将变身成长期的外贸大集，3月份朝阳路新开业的奥特莱斯人气非常旺，这是否意味着传统的购物中心已经遇到了瓶颈，寻求定向消费和差异化经营是否是一剂良药？

◎ 近期，京城百货商场首现货款预付，翠微大厦承诺给一些资金困难的品牌供应商预先支付部分货款，对于一些销量大、资金暂时有困难的供应商也缩短了货款的结算周期，如果供应商超额完成今年的销售指标，商场方面还将给予一定的优惠奖励。目前，北京各大商场是否在积极改善与供应商的关系，进场费、扣点返利、货款结算等“潜规则”会不会逐渐打破？

◎ 今年将有近20家零售外企在京开店，其中购物中心成了外资投资的新宠，很多情况下，原本经营不佳的项目，被外资收购后能够很快扭转困境，是外资更了解中国市场吗，内资房企和外资的主要差距在哪里？

◎ 目前北京市场的商场、购物中心供求关系处于一种阶段性饱和的状态，还没有度过培养期和即将入市的新项目无疑面临很大的挑战，作为专业人士，您对市场有怎样的预期、对这些项目有哪些建议？

◎ 在零售、商业领域的工作中，您有哪些成功或遗憾的宝贵经验和大家分享。

以下是第20期楼市会客厅的直播实录：

【主持人】：各位网友大家好，这里是网易房产频道第20期的楼市会客厅现场，我们今天的主题——零售业受挫 购物中心命运几何。从08年第四季度开始，商业地产逐渐步入下行趋势，北京很多大体量的商业项目纷纷推迟开业，即便勉强开业的也是伴随着空置等问题，在零售业受挫的情况下，购物中心怎样破除这种困局，这也是我们今天讨论的内容。

【主持人】：现在一提到商业物业形势不好，往往会在前面加上个定语——金融危机的影响下，在座的都是接触一线的朋友，我想请问大家，大环境是不是项目正常运营的最大障碍，推迟开业对开发商来说又有怎样的影响？

戴德梁行董事 张家鹏

【张家鹏】：金融危机对商业项目的影响也不是一概而论的，从档次上来讲，影响是由高端向低端递减的，国外的品牌比如欧美的品牌影响最大，国内的品牌影响比较小，受影响最大的还是高端购物中心；从业态上看，服装和餐饮、娱乐相比，服装受影响比较大，餐饮、娱乐受影响比较小。从区域上来看，从一线城市到中小城市，从沿海到内地，一线城市和沿海城市受影响最大。

这个我们也是体会比较深，那同时我们在其他一些内地的北方小城市做，我们发现这个影响相对比较小，我先抛砖引玉讲两句。

【徐速】：确实有些项目在这个状态下往后延，我们也有项目在往后延，像上海、北京的影响比较大，像我们有些店是内部结构调整，推迟时间不会太长，不会超过一年，沿海城市、一线城市受的影响比较大，我们去乌鲁木齐、西安一些城市还在增长，增长的比较好，可能还是因为消费者的影响比较大。金融危机来了以后，一是咱们国内出口制造业受影响，其他受影响的是大家的恐慌心理造成下，所有国内的零售业都受到了影响。

新世界集团开发部经理 徐速

【窦元元】：今天提的是零售业，我们华翰集团是一个开发企业，应该说到目前阶段为止，我们还没有开发好的或者在经营的零售商业，我们有一些自持的项目，开发定位方向都是以商业、商务为主开发，现在我们的项目已经持有几年了，现在也还是在做市场研究阶段，我们自身还是比较慎重的，这两年商业市场压力还是比较大，不敢轻易做定位决策，特别是我们的几个项目都是在东南三四环之间，我们是当地政府下属的企业，我们持有土地都是这个区域，整个零售业竞争很激烈。

【主持人】：东部的消费力还是很强的。

华翰集团企业管理中心总监  窦元元

【窦元元】：消费力很强，但是我们这几个项目去做零售业和百货业态对这个市场不是特别看好。我们现在的社区商业主要是对外销售的商铺为主，整体销售情况还都是不错。

【赵姝岫】：那边我感觉一个是定位还是后期的运营，经营的业主方也不是很用心，所以进入之后业绩也不是很好。

【窦元元】：我们那个区域叫四方新区，因为是整体是我们建的，四季东方城是我们开发的，华侨城是我们跟别人合作的，那个区域是这几年发展比较快的区域，一下变成非常成熟的居住区，但是随着而来的商业发展也非常快，前三四年前觉得这个商业地区还有空白点，现在看已经饱满了。

【董润川】：我们现在主要做的是在哈尔滨的一个18万平米的项目，之前我们华厚商业也操盘过望京的华彩国际中心，我个人觉得经济危机对这些行业有一定的影响，像一些餐饮、娱乐影响是不大的。我们是处在招商一线，对各个商家需求了解比较多，像很多连锁餐饮开业需求还是非常大的，没有受到多大的影响。

针对开发商商业推迟开业这块，我觉得也不一定是坏事，也有可能是好事，如果说开发商对商业的定位策划做的比较好，有一个调整的阶段，前期工作做足了，后期就不会产生二次招商，如果一个项目做一个二次招商的话，很难再做起来。

【主持人】：刚才您提到现在操作的项目是在哈尔滨，现在很多企业对二三线城市关注的比较多。

华厚商业营销总监 董润川

【董润川】：二三线城市我们接触比较多，像保定、秦皇岛、包括银川我们都有项目谈着，二三线城市商业大部分都是零散的，购物中心shopping  mall的形成都都比较少，现在他们也在效仿一线城市，像保定我们是在谈的项目是20多万平米。

二三线城市建购物中心又面临一些问题，因为一线品牌它有可能在二三线城市没有这种需求，如果建这么大商业的话，商家没有足够的需求，很难把商业招满，如果招了一半或者勉强开业这个商业肯定是开不起来。

【赵姝岫】：开发商想的和实际上的需求还是有一些差异的。

【董润川】：对，因此项目要想成功一定要定位好，前期一定要做好工作，最好做好定制式的商业，我们按照商家的需求把房子盖成什么样子，这样对于开发商资金回收也是非常有好处的，作为一个好的商业评估值应该是非常高的，对于将来脱手也是比较好脱手，定制对商家和开发商都是有好处的，相对保险一些。

【鄂丽华】：很多项目推迟开业和大环境是有一定关系的，我们目前商业最初的定位是前两年的产物，其实现在确实受到品牌商不开业、招商是同质化的影响的，大家都是在做定位的时候，没有明确区域商业真正需要的是什么主题性的商业，和这个商圈需要的消费结构、临近商圈的商业结构没有进行错位的定位，在招商的时候，在品牌吸引上会有一些问题。

嘉亿引领董事长 鄂丽华

我们嘉亿引领是在做商业地产的运营，我们今天谈的是零售，做商业地产离不开零售这个行业，它是其中最重要的一部分、现在我们在和国际公司合作，做投资、开发、管理，做一个大型的综合商业地产，它最初一定要做全面的定位。

城市综合体或者一个大型商业地产里面有很多种业态，那很多种业态是针对不同人群，每个综合体和大型地产都有定位，或者是有一个主题，围绕这个主题所有业态组合是同一个品质、同一个主题，对招商开业都起直接的影响。我们跟国际团队合作了一年多以后，我们也有很深的感受，我们现在谈的是零售，我们把商业当成零售去看、去分析、去做研究，我们要把它看作商业地产，商业地产一定要重视投资回报、经营，通过资产的经营提升资产的价值，特别注重这个环节，才会规避开不了业、招商资源相互竞争。

我们做商业地产的利润让到经营者，我觉得这是一个系统的工程，也是一个非常专业的课题，投资商业地产开发商确实要冷静理性的分析投资商业地产的回报值，和理性的分析投资商业的目的，以及真正资本运作周期，一定要是权衡之后再做选择。

目前我们也做二三线城市的投资开发管理，我现在做的是地标性的项目，包括引资这方面的工作，我们做的是国家投资开发的模式，在这种模式当中，我们是借助国外的资金资源，在最初的定位的时候，把投资经营者引到这个项目来，我们共同承担运营风险；我们经营的时候会集合各个业态的专业，在这个行业里有一定的品牌力、影响力，和投资实力的，我们共同经营综合体，或者商业地产的项目。

现在我感觉二三线城市住宅这部分，或者商住这部分，销售都没有受大环境影响，总体的房价和销售量二三线城市不受影响，真正是商业受到了一些影响，他们认为以前很多二三线城市把商业卖了，卖了以后没法经营，所以它的回报也有一定局限，因为前期资金的回收是他最需要回报的首要宣传，对于商业整体运营有影响，所以不开业的原因不一定是受国际金融危机的影响，有些国际一线二线的品牌不能入住，有很多也是因为开发商投资商在前期定位和投资回报的心理目标和理性目标的影响。

【赵姝岫】：鄂总说的非常系统，二三线城机会还是比较多的。

高力国际助理董事 李荣丽

【李荣丽】：购物中心的延迟开业，造成的原因是方方面面的，但是这次经济危机的爆发面太大，又是源于美国，碰撞在一起了。为什么一线城市受影响比较明显，就是因为一线品牌带来的影响，二线看一线，三线看二线，一线品牌有的延迟开业，有的甚至不开了，必然会影响到跟风的品牌，也不排除一些经营的商家是借着经济危机的势去跟开发商谈条件，或者推迟开业，或者拖租、欠租，我们接触很多，方方面面结合在一起，对开发商影响很大，各方面的影响。

【赵姝岫】：看来开发商原来强势的地位被撼动了。刚才大家提定位和招商，那么现有的购物中心在商业规划和招商中存在哪些误区。

（编辑：王颖）