随着“CBD东扩”的逐渐引爆，东四环区域再次成为瞩目的焦点，150亿的CBD东扩投资将极大提升东四环的区位意义和商业价值。东四环四方桥区域紧邻CBD，中高端住宅项目较多，但商业发展稍晚，尤其缺乏餐饮、休闲娱乐配套。

六位一体的林达海渔广场恰恰填补了市场空白，其首创海洋文化城市综合体使得该项目具有了多重的意义，它究竟是一个怎样的项目，对建筑和商业领域会带来怎样的与众不同？为此，网易房产频道专访林达海渔广场副总裁叶璇，探究其中的商业价值和文化魅力。

林达海渔广场 沙盘

以下是网易房产的专访实录：

“写字楼、商业、公寓、酒店、公园、艺术馆，我们自成一体，做一个四方新区的新地标。”

叶璇

【网易房产】：您是什么时候进入房地产行业的？

【叶总】：03年，最开始是做住宅。

【网易房产】：现在做商业有没有感觉比做住宅要难一些？

【叶总】：我们这个建筑它是中国首席海洋文化城市综合体，它不是普通的住宅，也不是简单的商业，它是一个综合体，有写字楼、商业、公寓、酒店、公园、艺术馆，它是六位一体的，就是我们所说的HOPSCA。而且我们这个项目建的是几十年以后的建筑，它不同于现在钢筋混凝土这样常规的建筑，我们这个整个是纯玻璃幕的非线性的建筑结构。

【网易房产】：哪个部分占的比重大一些？

【叶总】：公寓部分。商业部分占的也比较大，有6万多平米的商业。

【网易房产】：北京现有的城市综合体商务氛围是比较浓的，现在在四方桥主打休闲娱乐的项目，之前有怎样的考虑。

【叶总】：这个项目从开始规划的时候非常有意思，最早拿这块地就是一个综合用地，所以也就注定了我们现在做的这种业态，综合用地首先考虑能做什么，如果做住宅的话，因为综合用地不能单一做住宅，但是要全做商业的话也不行，东四环的商业氛围已经开始形成了，从燕莎奥特莱斯、红星美凯龙等等，已经有了非常好的底子，到我们这儿要做什么产品，做什么定位，综合用地做什么，后来我们就想做一个“城中城”像金源燕莎那样，金源当时做的也是有酒店、有居住、有商业，那我们可以自成一体，做一个区域地标性建筑，做一个四方新区的新地标，我们自己来造一个氛围，当时是这么考虑的。我们也做五星级酒店、5A级写字楼、三栋比较活的公寓、6万平米的商业，5万平米的海洋公园、2万平米的海星艺术馆，我们自成一体互相影响，它之间的价值是互补的，互相来衬托的，而不是单一的物业类型。

【网易房产】：现在项目什么时候交房？

【叶总】：明年的年底之前。

【网易房产】：我看项目建筑已经基本成型了，现在酒店是不是都在洽谈过程当中了？

【叶总】：我们已经谈过很多了，世界前十位的酒店管理公司都谈完了，现在有两家非常有意向的，一个是雅高的铂尔曼酒店，另外一个卡尔森集团的“丽笙”酒店，这都是世界排名前十的品牌，我们现在之所以还没有定下来是想，最终选一家给我们做管家。

【网易房产】：您想做一个未来的建筑形式，目前有什么预计和打算？

【叶总】：相当于大家现在看到的华贸中心、万达广场它们都是属于综合体，包括东方新天地，它们都是由多种物业形成的，东方新天地没有五星级酒店，商业它们做的是商场，也有公寓、写字楼；万达大家看到的是影院、商业、写字楼、酒店，也是多位一体的，再说到华贸，两栋超级白金的五星，再加上它的新光天地，现在新光天地也做的特别成熟，再加上自己有华联商场，也有公寓，我们其实要做的产品跟他们很相似，唯独不同是他们是CBD核心区，商务氛围非常浓，我们这个区域在东四环，是东四环内一个项目，我们离CBD3.5公里，开车8分钟，我们要在四方新区自己的地标自己的中心，我们做出来会是这个区域的新地标、新中心。

【网易房产】：最新的政策说今年要把CBD向东四环扩展6平方公里，对四方新区应该是个利好。

【叶总】：对，对于项目来说位置也特别重要。来来往往几百辆车很正常，京沈高速，都是从这边过，相当于是出北京的一个门户。凡是进入北京的都会从这个地方路过。

【网易房产】：刚才您提到和万达、华贸最主要的不同是海洋文化为主题的吗？

【叶总】：不完全是，林达海渔是提供给大家休闲娱乐的氛围，因为我们的商业定位是综合体，一栋写字楼、三栋公寓、一栋酒店、两栋独立的商业楼，加上公园，和休闲娱乐。

海洋文化指的是什么，除了我们的建筑物是一条鱼以外，园林景观也是一条鱼，是阴鱼和阳鱼，阴阳结合。商业6万平米定位就是东方渔人码头——吃喝玩乐洗洗睡，凡是到这边来的人，都可以享受到很好的氛围，就像你在大海里一样自由欢快，跟商务氛围不同的是他们的综合体是很商务化，而我们这边可以脱下很累的服装，换上轻便舒适的服装在这儿生活，吃喝玩乐本来就是引领时尚的概念，到这边来可以享受到的不仅仅是CBD商务氛围，更多带给你是轻松愉快的东西。

【网易房产】：之前我看到好多关于王健林、潘石屹的采访，他们都是做商业这部分的，他们都说成功很大部分是取决于商业模式的成功，在您这边有没有成熟的商业模式的构想？

【叶总】：这个还没有仔细想过，如果林达海渔广场在北京东四环做的非常好的话，在北京西边石景山区再做一个西海渔广场，然后在每个直辖市都做一个。

【网易房产】：这像一个范本。

【叶总】：对，现在成功是没有问题的，只是时间的问题，我们把它打造的很成功，这种模式我们会在北京和直辖市复制。

【网易房产】：北京的商业项目在建筑形式上同质化严重，林达海渔广场将七个不规则的建筑单体布置成鱼形，为什么选择这种仿生的建筑形式？

【叶总】：很巧的是因为这个地块，这个建筑物只能海渔广场来做，从前期拿这块地就是不规则的地形，在北京很少见，带有锐角的形状，当时也找过很多设计师来，比如像台湾的设计师，他给项目设计成了铜钱，也挺有意思的、像设计迪拜风帆的设计师，他给我们设计的是一个北斗七星，等等。后来为什么选择这条鱼，觉得它贴切我们这个地块，更符合中国人对这个鱼的理解，正好摆完这七栋楼，拿线条勾画出来就是一条鱼，鱼也比较符合中国人的想法，如鱼得水、年年有余等等，沾鱼的东西不是财气就是好运的象征，所以就做了这个。

【网易房产】：符合传统的审美观念。

【叶总】：对，我们这个鱼头是大大的胖胖的鱼头，中间有一个高大40米高的鱼嘴，这个鱼嘴整个通进去就是一条商街，非常有特点，整个写字楼看上去就像一个憨态可掬的大鱼头，很友好，鱼尾部分就是五星酒店整个翘起来的，摇头摆尾、活灵活现的鱼，大家看到它不同于别的建筑来说，它的线条带给它的感觉很特别，这个建筑是非常友好的建筑。

【网易房产】：现在国际上比较有名的建筑，新加坡的大榴莲和悉尼歌剧院，现在仿生建筑是不是属于比较流行的建筑形态？

【叶总】：这个流行不流行取决于开发商和政府用不用，现在我们国家比较时尚，从上海来说很多楼都非常有特点，都是国外设计师来做的，像在北京现在也出来很多，中国大剧院、鸟巢这种类型也是做的非常有特点，到了开发商就要怎么选择了，我们董事长觉得这个鱼很特别，别的开发商就不一样了，或许做一个功能齐全的，所以取决于每个老板对这个项目的认识。

【网易房产】：我刚才看了看沙盘，海渔广场是引入水系的。

【叶总】：对，我们有个3000平米的中央湖，我们称为中央海吧，因为在北京湖就是海的概念，像后海、什刹海其实都是湖。

【网易房产】：后海有酒吧一条街，都是引入水系的项目，您是否有意无意的和这些项目做一些比较？

【叶总】：比较不一样的是它是单独的酒吧一条街，我们这边也有酒吧餐吧，它只是属于业态中的一部分。

【网易房产】：现在特色商业和大众消费产品在定位和经营上有什么不一样地方？

【叶总】：这么说吧，北京还没有吃喝玩乐的一个聚集地，几乎都是在一个地方吃完饭，又去另外一个地方泡吧等等，不管怎样选择业态都是单一的，都得转地方，而我们这个地方是休闲娱乐一体化，给大家提供了集中的区域。

【网易房产】：定位是中高端的消费？

【叶总】：定位是比较时尚的，百货占的比重非常小，可能会有一些小精品店，我们只想把吃喝玩乐做的专业一些，我们只做休闲娱乐，至于其他的已经有人比我们做的更完善更好了。我们定位也不是特别高端，就是年轻人喜欢去的，很小资的氛围。

【网易房产】：主题商业把人的消费欲望“极端化”，是否会造成消费人群的小众化？

【叶总】：不会，因为主题是单一，而我们是属于主题中的多元化。

【网易房产】：现在北京的消费场所仅限于大家去购购物，去唱歌，比较初级的。

【叶总】：对，在这边都不用换地方，包括美容院、健身等等。

【网易房产】：以海洋文化为主的商业在北京尚属首例，怎样培养和引导中高端消费人群的消费习惯？

【叶总】：吃喝玩乐是人生活中必不可少的，我们只不过是告诉大家有这么一个地方，而并不是说现在单独来营造没有的产品，只是把这个全部集中到一个项目来，比如逛金源燕莎，大家怎么知道这个地方，一个是我们自己的宣传，另外自己物业本来招商的品牌就有自己忠实的消费群体，可以把这个消费群体带过来，第三就是口碑的传播，另外我们招进来的品牌商家肯定是有自己特定的追随者。

【网易房产】：商业这部分现在开始招商了吗？

【叶总】：商业准备下一步开始招商，第一阶段是有节奏的，第一阶段推公寓，第二阶段商业和写字楼。

【网易房产】：现在还都是在外边施工，里边设计的情况有没有定，会是海洋文化为主呢？

【叶总】：会，因为建筑物本身就是海洋的生物，这条鱼所有用的外面的是玻璃幕和鱼板结合，整个看起来线条就是一条鱼，最外面就是鱼穿的皮，包括海星也是海洋的象征，3000平米的海，包括5万平米的园林景观，不是我们刻意做什么东西来塑造海洋，而是我们希望在这边它能带给你轻松愉快的大海怀抱，很轻松愉快。

【网易房产】：现在东四环和咱们很近的蓝色港湾也是属于体验式的项目，但是现在很多商户还在招商当中，人气也并不是很旺，是地段和体验式商业本身的原因吗？

【叶总】：因为商业最少要培养5年，蓝色港湾去年刚刚开业，现在不能只看眼前，不能说开一个什么就火起来，这不太可能，所以开发商要有足够的耐心和经济实力去等，必须养它3—5年时间，这是一个很正常的商业周期，人气都是需要养的。

【网易房产】：国内的商业发展大多是借鉴国外的经验，包括百货、购物中心，现在咱们开始做体验式商业，在美国交通发达，体验型商业几乎都在郊区，像北京这块是不是缺乏这种条件呢？像原来的国美广场，它是做了好几年都没做起来，是不是有这样的困境在里面？

【叶总】：没有不好的地段，只有不好的定位，像欢乐谷、华贸都不是最好的地段来做，但是它有很好的产品定位，大家03年看华贸，大家现在再看华贸，整个华贸现在成了西大望路的地标了，除了国贸大家买什么奢侈品、时尚的东西大家都会想到华贸，为什么呢？因为它产品做的非常对，你刚提到的国美经营一段时间以后失败了，这也很正常，没有任何一个业态都会成功的，但是这段的价值并没有被贬低，今天国美可能失败了，后台别人来经营可能就火了，地段并没有什么不对，关键是看产品是否符合区域所需要的，我们现在这个地方也是，现在是不是不热，没关系，因为商家都会不断去洗牌，让它多去洗那么两三次，所有牌洗成功之后人就自然而然带来了，潘石屹现在做的现代城，现代城底下有很多商业，其实现代城洗的牌也不下七八次了，刚开始也有很多店死掉，优胜劣汰，现在在看看现在的现代城，多出钱都租不到，不管地段怎么样，也不要看物业怎么样，关键就看它定位怎么样，只要有这个物业在这儿放着，它总会成功，西家不做东家做。

【网易房产】：品牌的管理也是很重要的。

【叶总】：品牌很关键。

【网易房产】：大约招商会在什么时候起动呢？

【叶总】：应该在今年下半年。

【网易房产】：将来商业部分对进驻的商家有没有一定限制，会招什么样的品牌？

【叶总】：一定是很特别的品牌，因为我们的定位是时尚和小资，所以一定要符合我们这种气质的，比如说大家看的《非诚勿扰》里面的那种风格餐厅，酒吧是比较有特点的，不是普普通通的酒吧。我们几乎不会引进大众百货，因为大家如果去百货店，西单做的都比较成熟了，而且做的比较专，不过如果有像施华洛世奇那样的精品店我们会设置，总之品牌要和项目的风格、消费人群相对应。

【网易房产】：那也预祝海渔广场能够给北京的商业地产带来与众不同的体验和样本。

【叶总】：好的，谢谢！

（编辑：王颖）