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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。

08年上半年北京房地产市场可以说是“一片惨淡”，不仅新房市场如此，二手房市场从交易量上看，也是不尽人意。数据显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。

漫长的上半年已经离我们而去，那么在下半年刚刚开始之际，二手房交易量环比有所上升，奥运会的临近奥运短租业务也着实让中介市场蠢蠢欲动，那么这些细小的因素是否能成为三级市场回暖的明显信号，下半年三级市场是否能一改上半年的沉闷活跃起来？带着这些问题房老大网站独家采访了21世纪不动产高级分析师孟奇。以下是房老大网站的采访实录。

21世纪不动产高级分析师 孟奇

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势？

【孟奇】：受国家调控政策以及宏观经济环境的影响，08年上半年北京二手房市场总体略显低迷，据21世纪不动产监测数据显示，今年上半年，北京二手房交易量与2007年同期相比小幅下降了4.5%，相比新房交易量同比下跌36.9%。在经历了年初的低迷，春节后二手房市场有所恢复，月交易量均有所增长，同时房源的挂牌量也有所放大。而二手房价格依然保持平稳，去年年中以来的价格高增幅开始回落，根据我们的监测数据显示，今年上半年北京二手房总体价格仅上涨1.2%，且购房的议价空间加大，购房者享有更多的主动权，但低价抛售现象仍为少见。

【房老大记者】：国家宏观调控效力显现，不少开发商迫于资金的压力，推出了一系列打折、促销等优惠活动变相降价，从而快速回笼资金。那么新房的降价对二手房市场是否有影响？

【孟奇】：由于两个市场紧密相连，新房市场中的打折、促销等确实对二手房市场产生一定的影响，尤其是对于业主信心的打击以及增加购房者的观望情绪都有一定的作用。新房价格的滞胀对二手房价格有一定的抑制作用，但对二手房市场影响更多是由于整体宏观经济的不确定性以及调控政策效果的不确定性影响，使得各方对楼市走势的判断分歧较大，买卖双方更是陷入迷茫与矛盾。在目前形势不明的情况下，交易也趋于谨慎与保守。与新房市场不同的是，因为没有继续开发的要求，二手房业主的资金与回款的压力要远低于开发商，且购置成本又较低，因此低价抛售的愿望并不强烈，因此二手房市场价格相对稳定。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【孟奇】：通过上半年的交易情况可以看出，新房受这次市场调整的影响会更大一些，这主要是因为新房市场与二手房市场由于各自的特点造成供应结构以及需求结构还是有一定的差异的。从供应结构上看，二手房相比新房有自己的特点，位置好，配套成熟，价格优势，现房风险低都是在建新房有所欠缺的，尤其是近年来次新房在二手房交易中的比重越来越大，购房者对于二手房的观念正在改变；从需求结构上看，二手房交易由于首付比例较大且交易税费重，对投机需求起到一定的限制，因此二手房市场中的需求多以自住需求为主。

【房老大记者】：北京市房地产交易管理网公布的6月北京商品住宅预售登记数据显示，6月本市期房住宅销售11946套，相比5月份的7931套增长51%。二手房市场6月份是否如新房市场一样交易量有明显增长？

【孟奇】：根据21世纪不动产的监测数据显示，今年6月北京新建商品住宅销售量环比增长了16.9%，虽有一定的增长，但同比去年仍下降了33.0%，同时6月北京二手房成交量环比下降了11.5%，同比下降25.5%，市场回暖还需要时间。

【房老大记者】：按照早前的预期，今年五六月份奥运场馆周边短期租赁热潮就将逐渐升温，目前市场上短租房的供给和需求比是多少？实际成交率如何？

【孟奇】：奥运短租市场到目前为止，总体来说并未达到预期的目标，受多种因素影响，需求受到一定的抑制，并未达到预期，因此目前奥运短租市场显得供过于求，成交情况也很不理想。相信随着奥运会的临近，仍然会有部分需求出现，但成交并不一定乐观。

【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵公司有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？

【孟奇】：我们认为越是市场淡静时期，越能彰显服务的差异。下半年，21世纪不动产将在旗下33个区域分部超过1500家门店开展微笑进社区的服务活动，通过对社区居民的服务，提高公司员工的服务意识与服务水平。在楼市形势红火时，服务质量优劣的重要性并未凸显，但在业务淡季时，服务可能成为决定性的因素。只有对服务的精耕细作，才能形成市场的立足之本。目前21世纪不动产中国各区域都在进一步完善服务链，以期进一步提升消费者在房产交易过程的服务体验。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京房地产市场的价格走势。

【孟奇】：预计下半年宏观经济政策不会有太大的转向，依然会维持紧缩政策，但为了维持经济增长和社会的稳定，有专家认为应该针对某些方面做出微调，因此下半年北京房地产市场走势充满不确定性。受奥运会的影响再加上传统的销售淡季，预计三季度北京新房与二手房市场仍不会有太大的变化，市场仍将持续低迷，总体价格不会有太大的变化，但部分项目的价格会有所下调，例如一些投资过热的地区和项目或未来供应量较集中的地区和项目。四季度是一年中的销售旺季，奥运会也已经结束，相信会有部分持续累积的需求会急于释放，但今年上半年新房市场低迷造成的供应量的累计，再加上为了赶上销售旺季，三季度会出现的供应高峰，相信四季度新房的销售压力会进一步凸现，同时也会对二手房市场形成一定的压力，价格趋势将会明朗。

（编辑/记者：商黎黎）