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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。 那么这一系列的政策以及购房者的观望心理，究竟对08年上半年的二手房市场是否有影响？上半年具体的市场表现有是怎么样的？带着这些问题房老大网站独家采访了北京中原三级市场部副总经理宫萍。以下是房老大网站的采访实录。

北京中原三级市场部副总经理宫萍

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势。

【宫萍】：根据我们北京中原三级市场研究部统计数据显示：2008年1-6月二手住宅成交量为36844套，同比2007年1-6月二手住宅成交量下降6.68%。可见，08上半年二手住宅交易市场低迷。分析原因,主要是上半年浓厚消费者观望氛围所致。

上半年从紧货币政策对开发商资金链产生巨大影响,打折现象较多,给市场传递一种降价的信号,更加重消费者观望情绪，由于一二手房的联动性,导致上半年二手房市场观望氛围浓厚;另外一方面由于奥运临近，08上半年一些“奥运后降价说”在各大媒体频繁报道，致使消费者普遍持观望态势;上半年股市低迷，CPI不断上涨，未来进一步调控的力度会越来越大，这在一定程度上也挫败消费者交易信心。

【房老大记者】：上半年购房者浓厚的观望情绪在不同区域的表现如何？

【宫萍】：据北京中原三级市场研究部统计数据显示：08年1-5月北京二手房交易市场受到系列政策累积效应、一手房交易低迷和奥运后房价的不确定性走势影响，消费者普遍持观望态度，导致成交量不高，反应到各城区来说，也出现超半数区域下降现象。08年1-5月同比07年1-5月，中心四城区下降11.3％，表现为两升两降，即东城区上涨59.47％，西城区下降20.39％，崇文区上涨43.44％，宣武区下降42.98％。而朝阳、海淀、丰台则分别上涨25.3％、6.96％和16.77％，石景山则下降13.54％。另外，08年1-5月同比07年1-5月，近郊区成交量下降11.69％，其中，除通州上涨32.91％，其它近郊区则出现不同程度地下降现象。远郊区成交量下降24.42％，其中，门头沟涨幅最高为73.73％，平谷降幅最高为62.19％。

由此可见，朝阳、海淀区以其地域广阔性、交通配套完善性、高校及奥运场馆云集区域而很受消费者青睐，二手房交易一直活跃发展。观望氛围在这两个区域表现不甚明显。而对于中心四城区、近郊和远郊区域来说，08上半年观望氛围在这些区域表现较为突出，并呈现出从中心四城区向近郊及远郊观望氛围逐渐增强的趋势，表现在成交量上，同比降幅不断加大。究其原因，中心四城区由于房价高但房源位置优越性，导致虽有观望，但观望程度稍弱些;而近郊则次之，但对于远郊区域来说，本身成交以价格作为优势，目前在整体市场关于“降价说”及一手房打折的影响下，这无疑对于有意在远郊购房的消费者信心打击最大，直接制约远郊区域上半年二手房成交速度。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【宫萍】：这个问题要从几方面来说。第一房价的不断走高，超出消费者心理承受范围，且受到市场上各种“房价下降论”即08奥运后房价下降等影响，消费者观望氛围浓厚，直接导致一二手房交易活跃度都不高;第二受近年房地产宏观调控政策尤其是金融政策对于一手房的影响程度要高于二手房。据统计数据显示：08年1-6月一手房成交量同比07年1-6月下降36.7%，而二手房市场上，08年1-6月二手房成交量同比则仅下降6.68%。这也直接导致有部分月份二手房成交量超过一手房的现象出现。但从长远来看，随着新建商品房量的不断递减，未来必将成为存量房的天下，从目前二手房各月、各年的成交量来看，与450万套存量房相比，仍是凤毛麟角，二手房潜在发展空间巨大。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京二手房地产市场的走势。

【宫萍】：对于08下半年的二手房市场来说，由于受到奥运的影响，7月20日至9月20日道路要实行单双号限行，这会进一步成为制约二手房交易量增长的一大因素。在观望情绪笼罩下，预计7-9月北京二手住宅成交量低迷发展，会降至08年最低水平。但房价仍然会呈现平稳中微有上浮趋势，因此，9月份之后，预计二手住宅成交量将会回暖，将隐藏的部分刚性需求会显现出来，在10-12月份二手房成交量会达到一个峰值，预计08下半年二手住宅成交量同上半年相比涨幅在10-15％之间，下半年二手住宅成交量达到4-4.3万套之间。

（记者：王佳琪/编辑：商黎黎）