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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。 那么这一系列的政策以及购房者的观望心理，究竟对08年上半年的二手房市场是否有影响？上半年具体的市场表现有是怎么样的？下半年的市场又将有怎样的新动态？带着这些问题房老大网站独家采访了北京麦田房产营销总监吴存胜，以下是房老大网站的采访实录。

 北京麦田房产营销总监吴存胜

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势。

【吴存胜】：据相关数据统计，1—5月份的交易量是3.2万套，6月份我们预计交易量也在六千套左右，也就是说上半年交易总量近四万套。07年北京的交易总量是九万四千套，按照这个数据，今年也是不错的。虽然国家出了这么多政策，但更多的是抑制住了大部分的投资客和投机客，就北京来讲我们认为需求还是非常刚性的，所以实际上影响没那么明显。按北京去年的数据显示，整个投资客比例占15%左右，今年可能只有5%左右，连10%都不到，大部分就是自住客，他们的需求是刚性的，交易量不受很大的影响。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【吴存胜】：第一因为一手房开发商是整体运作，但是二手房是分散的业主，很多业主获取市场上的消息都会比较滞后，还有很多人常年在国外和外地，所以二手房和一手房的房价并不是一起涨上去的，是有先后顺序地涨，涨幅本身就没有一手房高，所以跌幅也是小于一手房的；另外一个原因就是二手房自身的优势，比如地段的优势，配套很完善，周边人文环境都可以看的到，再加上即买即住，不像一手房买了两年还可能拿不到房子，很多消费者自然而然的将目光移到二手房，所以今年二手房与一手房交易量的比例也基本相等。这么多综合因素组合在一起，导致了二手房房价比较坚挺。

【房老大记者】：国家宏观调控效力显现，不少开发商迫于资金的压力，推出了一系列打折、促销等优惠活动变相降价，从而快速回笼资金。那么新房的降价对二手房市场是否有影响？

【吴存胜】：会有一定影响，但北京这个城市太大了，区域性也很明显，各区域都有各区域的特征。举个例子，比如海淀区价格就较坚挺，因为那边一手房很少，同时还有学区的优势，这种地方降价就很难。像刚才说的受一手房影响比较大的地方也有，像北京周边开发年限不长的地区，基本是新房为主，显然会直接受到影响。

【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵公司有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？

【吴存胜】：我们麦田更多强调的是要做事先做人，所以我们这个团队特别有活力和激情，这是麦田非常有优势的地方。我们也非常自信，麦田在北京这样的市场下能活的非常好，是因为麦田人秉承了优秀的理念和价值观，对待顾客十分讲诚信，所以我们才经过得起在北京这三年的考验，取得今天的成绩。

我们去年扩张有一些快，而今年刚好面对目前的理性市场，所以我们要保持步伐，稳健扎实地往前走，做实做强，把我们的整个支持系统做实。比如说我们的企业文化体系，比如业务支持体系，还有全国人才培训体系，以及网站刊物等等麦田的整体品牌，趁这个机会做起来。我们很感谢目前的这个市场，如果还是疯狂的往上涨，会吸引更多的对手进来，麦田人的心态难免会浮躁。不断扩张的情况下，如果后期保障没跟进的话，你会发现做的越大风险就越大，所以目前的市场状况正好给我们一段时间修身养性，加强内部体系的调整和完善。

下半年，我们会在体系做扎实的同时，加强人才的培育，培养经纪人的心态和服务能力，致力于提高整个店均业绩。麦田和所有企业一样很关注店均业绩，做大的前提是做强，如果摊子搞很大而店均业绩很低，意味着风险很大。只有店均提高了，店长能赚到钱，麦田的员工能赚到钱，公司也保持盈利，整个运转才是健康的。所以我们必须在业绩上沉下心来苦练，一步一步稳健往前走。麦田是致力于持续发展的企业，我们更多是看五年十年乃至几十年以后的北京，我们始终认为北京未来的二手房市场“很好很乐观”。所以麦田人现在高筑墙广集粮，做好充分的准备，耐心地平静等待下一轮的交易盛宴。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京房地产市场的价格走势。

【吴存胜】：08年下半年我感觉可能跟上半年差不多，属于不温不火的状态，在奥运会以后整个走势会往上升一些，但疯狂涨的可能性不大，而是稳中有进，这也是国家希望的，很大程度上也取决于国家的宏观调控政策。很多人都关注市场上的观望期是否还会延长，其实任何形态的市场都会有人观望，涨也好跌也好，观望在所难免，只是观望的程度不一样。同样的，任何市场状况下都有需要交易的客户。我们麦田要想成为一家优秀的企业，就要在别人认为是观望期拐点期的时候，依然能做的好，这才是强大的企业。

记者手记：此次采访在十分轻松愉快的氛围下结束了，一个小时的时间让我印象最深刻的倒不是上半年的交易量究竟如果，也不是下半年的市场能否回暖，而是吴总的幽默和乐观的精神。从吴总的身上我看到了麦田人的积极乐观和魄力，他们崇尚感恩，强调欣赏，追求共赢，以”自强不息”激励自身不断奋斗和创新。无论未来的市场怎样，在这里都祝福麦田人能够这样微笑着充满自信地一路走下去，相信这样的一支团队一定可以在这个行业里做大做强！

（记者：王佳琪/编辑：商黎黎）