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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。

08年上半年北京房地产市场可以说是“一片惨淡”，不仅新房市场如此，二手房市场从交易量上看，也是不尽人意。数据显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。

漫长的上半年已经离我们而去，那么在下半年刚刚开始之际，二手房交易量环比有所上升，奥运会的临近奥运短租业务也着实让中介市场蠢蠢欲动，那么这些细小的因素是否能成为三级市场回暖的明显信号，下半年三级市场是否能一改上半年的沉闷活跃起来？带着这些问题房老大网站独家采访了21世纪不动产永轩店销售主管 刘一辉。以下是房老大网站的采访实录。

21世纪不动产永轩店销售主管 刘一辉

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势。

【刘一辉】：今年上半年二手房交易量和07年相比较，整体来说是有小幅上涨，只是上涨的幅度较去年有一定的下滑，07年月均交易量较上一年增长幅度能达到30%甚至40%，今年在前五个月保持10%左右的增长速度。整个上半年总体交易量较去年总体交易量有一定的萎缩，因为去年在6月份的时候成交量比较活跃，今年相比较而言有比较严重的萎缩，整个上半年总成交量大概接近去年的一成。

【房老大记者】：国家宏观调控效力显现，不少开发商迫于资金的压力，推出了一系列打折、促销等优惠活动变相降价，从而快速回笼资金。那么新房的降价对二手房市场是否有影响？

【刘一辉】：首先是心里上的影响，新房开始打折促销以后，对消费者而言，购房者会有一个惯性思维，他们认为房价要降就是一起降，认为二手房价格也会适当下调。我不否认价格会有调整，但是总体来看，上半年虽然说二手房较去年而言上涨幅度没那么大了，总体成交量成绩是却是优于一手房的，在价格方面不仅仅没有下降，个别社区还出现接近20%左右的涨幅。这主要是由于二手房几个特点决定的，第一二手房是现房不是期房，还有独一无二区位优势这是很多一手房不能比拟的，再加上奥运会临界，政府对轨道交通大力投入，使得很多轨道交通沿线的二手房升值很快。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【刘一辉】：首先说价格，由于二手房的定价不同于一手房，对于开发商而言如果市场出现萎缩，他势必有资金的压力，他只能采用降价促销的方式。二手房不太一样，从二手房基本数据显示，在我们国内购房时候选择贷款的比例大概是在6：4，有6成的人会选择贷款方式买自住房，这6成中，就有近一半的客户会选择在5年内还清贷款，因为中国人在消费的观念，多数人还是不太愿意欠款，所以他希望在5年内把贷款还清，市场流通的二手房其中有一系列的主力军是公房，这类房本身是没有贷款的，在市场流通的二手房有贷款的房产比例大约是在30—35%左右，所以整体而言，二手房的业主，他本身没有什么太大资金压力，房产作为他出售来说，只不过是他获取投资收益，或者是变现一种方式而已，他可以转、卖、租，如果不好卖还可以租，今年的租赁市场增量还是比较大的，也促成租赁成交比较活跃。

【房老大记者】：北京市房地产交易管理网公布的6月北京商品住宅预售登记数据显示，6月本市期房住宅销售11946套，相比5月份的7931套增长51%。二手房市场6月份是否如新房市场一样交易量有明显增长？

【刘一辉】：二手房6月份交易量并不是很活跃，二手房和一手房向比较而言，他对于市场的反映略微要慢一点点 ，因为一手房打折促销确实起到了一定的作用，二手房主要消费群体还是以长期定居在北京的常住人口为主，他们在消费上更趋于理性一些，另外二手房由于首付比较偏高，所以二手房的购买群在现阶段观望还是比较重的。

【房老大记者】：按照早前的预期，今年五六月份奥运场馆周边短期租赁热潮就将逐渐升温，目前市场上短租房的供给和需求比是多少？实际成交率如何？

【刘一辉】：奥运短租的供需比例大概达到1：6左右，客户群确实是存在，而且从我们店的成交量来看，成交量只占到所有房源的10%。成交量低的原因是，第一错误的估计了这个市场，市场并没有想象中的那么好，需求量并没有那么大；另外错误的估计了客户所能估计的价格，再最开始报房的时候，有很多业主甚至报出8—10倍的价格，但是通过我们的成交来看，如果是两三倍客户是能接受的，但是超出3倍之后接受比较困难，我们成交的最高价格如果按单月计的话，是正常租金的4倍，这已经是很高的了。

【房老大记者】：奥运会的日益临近，房产消费者观望情绪愈发浓厚，这使得短期内大量购房需求被压制，那么中介公司的业务在奥运会期间是否会出现空档期？我们有哪些相应的应对举措呢？

【刘一辉】：说这个空档期我们认为是不存在的，因为我们经纪公司，我们所服务的客户群体，相对来说还是比较固定的，不会因为奥运会而发生改变，可能观望气氛影响他购房的时间，那么只能说有的客户也许是推迟了，比如我们上个月就有买卖的交易，在不管什么时间房子总是有人要买的，卖不出去是卖不出去的价格，没有卖不出去的房子，就我们这个商圈而言，它的市值挂牌价格是低于四环沿线挂牌均价，有不少超低价格的房产，还是很有诱惑力的，大概现在跟我们谈的有5、6单，客户也并没有因为奥运会的影响拐点论的影响，他们就是在遇到合适的房产该出手的时候就会出手，这是二手房的一个特点，而不像一手房客户更多受到开发商销售策略的影响，由于新房的价格调整，他可能进入观望，态势是不太一样的。

【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵公司有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？

【刘一辉】：第一我们在房源方面和业主进行更多沟通，把市场现状向我们业主进行展示，让他们更加了解市场，以更好的心态来出售房产，第二就是为可能到来的9、10月份的成交旺季做好房源的准备。第三为了应对租赁市场不断增长和短租市场的机遇，我们会把业务的一部分重点会转移到租赁和短租上。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京房地产市场的价格走势。

【刘一辉】：总体来说从价格上我感觉涨幅不会太大，非常平稳，在理性的范围内振荡，另外受拐点论格局的影响，上半年房源挂牌量和上半年挂牌量我们预期可能有小幅的走高，二手房的挂牌量会增加，房源量的增加可能会对业主的价格有一定影响，顺势会有一定微调，这个微调对我们二手房购买客户来说，今年其实在下半年是一个机会，从长远来说，二手房乃至北京的房价，基于中国发展的大环境，不可能有太大的下调，有一定回调程度的情况，顺势入市是一个不错的选择。

（记者：王佳琪/编辑：商黎黎）