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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。

08年上半年北京房地产市场可以说是“一片惨淡”，不仅新房市场如此，二手房市场从交易量上看，也是不尽人意。数据显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。

漫长的上半年已经离我们而去，那么在下半年刚刚开始之际，二手房交易量环比有所上升，奥运会的临近奥运短租业务也着实让中介市场蠢蠢欲动，那么这些细小的因素是否能成为三级市场回暖的明显信号，下半年三级市场是否能一改上半年的沉闷活跃起来？带着这些问题房老大网站独家采访了北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司 万象新天店经理李国华。以下是房老大网站的采访实录。

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势？

【李国华】：我们都是直接面对客户和业主，所以相对来说我们对价位的把控还是比较准确也是比较敏感的，从签单的交易量来看，总体来说相对于07年底的市场交易量还是比较稳定的。从价位来说适当的有一些下调，但是从交易量来看是有上涨的，虽然现在存在观望现象，但是一部分人是急需购买房子的，在这个阶段，如果有他能承受的价位的房子，这一部分人群还是会购买，成交量也是比较大的，只是同等区域的价位稍有一些下调。

【房老大记者】：国家宏观调控效力显现，不少开发商迫于资金的压力，推出了一系列打折、促销等优惠活动变相降价，从而快速回笼资金。那么新房的降价对二手房市场是否有影响？

【李国华】：新房的这种变相降价相对来说对二手房还是有一些影响的，因为同区域中二手房的价格是跟着新房的价格总体有一个差额，二手房的价格相对与一手会便宜一点。现在国家出台了一些宏观调控政策，例如贷款、银行政策缩紧，这些对于一些小业主来说，相对一手的这些变相降价影响对小业主不是很大。从开发商来说，涉及到他们大量的资金投入、贷款等，压力都比较大，所以他们会选择一些市场销售方面的促销或者是变相降价，来对这种低迷的市场和观望人群进行刺激消费，来尽快回笼资金。而小业主则比较灵活，不缺钱的情况下可以再等等之后出手，这种想法在小业主中也是比较普遍的，所以影响可以说是很小。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【李国华】：从05年开始国家出台政策，北京三环之内将不再批地了。所以二手房相对与一手房的优势主要在于地理位置、周边配套、周边交通等配套设施可能要比一些新房完善，居住的人口也比较多、社区比较成熟。尤其是现在的一手，位置都会稍微偏远一些，交通和配套可能都需要一些时间来完善，所以生活的便利及交通的方面等一些因素决定了二手房的价格比新房要坚挺。

【房老大记者】：北京市房地产交易管理网公布的6月北京商品住宅预售登记数据显示，6月本市期房住宅销售11946套，相比5月份的7931套增长51%。二手房市场6月份是否如新房市场一样交易量有明显增长？

【李国华】：对于这个数据，我觉得还是不太准确的。因为通过我们的门店近期接触市场的了解，一手房的降价相对比较多一些，但是从一手的周边配套和生活的便利性来讲，还是不如二手房的优势明显。

【房老大记者】：按照早前的预期，今年五六月份奥运场馆周边短期租赁热潮就将逐渐升温，目前市场上短租房的供给和需求比是多少？实际成交率如何？

【李国华】：现在从总体来说，这个短租市场的情况还是供大于求。北京第一次申办奥运会成功，所以从重视度角度对短租的房东要求比较严格，对所有的房子也是有一个统一的规划和装修，对房子所在小区的安全、配套设施等也会有一个统一的要求，并不是所有的房子都能符合这个要求的。所以我觉得这些业主应该抱有一个平常的心态，租房是一个长远的投资理财的方式，不要因为奥运时期的短期暴利而疏忽了之前和之后的空置，所以为了长远利益着想，短租一定要慎重。

【房老大记者】：奥运会的日益临近，房产消费者观望情绪愈发浓厚，这使得短期内大量购房需求被压制，那么中介公司的业务在奥运会期间是否会出现空档期？我们有哪些相应的应对举措呢？

【李国华】：虽然业务量和奥运之间有一定的关系，但并不是一个关键的因素，还是和国家的宏观调控政策有直接的关系。现在的成交量确实有一定的下滑，也许有一些人会担心奥运期间中介公司是不是会用放假来对应这个空档期，这肯定是不可能的。虽然奥运期间会影响一些人，但是刚性需求却是不会因为其他的因素而消失的，比如说一些地区正在拆迁，那么其中一部分人必定有买房的需求；8、9月份也会有很多结婚的新人，那么婚房的这个需求应该也不会受奥运的影响。

【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵公司有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？

【李国华】：临近奥运，我们一些常用的销售方式例如深入社区的一些宣传的方式会有一些改变，因为我们都在为奥运加油，对环保方面也会格外的重视，所以下半年以后，我们的宣传方式可能会以网络为主。06年之前，买房者相对来说年龄比较大，所以买房时对网络的运用不是很普遍，他们会选择去门店或者看报纸，而现在随着买房者逐渐的年轻化，他们可能会改变原有的选房方式，更多的运用网络来挑选合适的房子，尤其是一些比较忙的上班族，他们没有很多时间去看房，所以可能会更愿意用网上看房的方式来排除掉一些不符合要求的房子来节省时间和精力，所以中介公司在宣传推广的选择方面会更看中网络媒体，网络媒体的发展空间还是相当大的。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京房地产市场的价格走势。

【李国华】：现在可能所有的人都在等着“抄底”，可是什么时候是个“底”？这是没有一个具体界定的。所以我觉得对与买房者来说，要看自己的承受能力和资金，如果具备购买能力，建议您还是尽早买.倘若真有一天大家都认为是“底”了，都开始购买，那么看着如此多的需求，小业主还会以那么低的价格出手么？所以到那个时候价格必定会反弹，而且现在购买的话，市场中有大量的房源供购房者挑选，到了那种所有人都购买时，选择的空间则会很小。

（编辑/记者：商黎黎）