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为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。

08年上半年北京房地产市场可以说是“一片惨淡”，不仅新房市场如此，二手房市场从交易量上看，也是不尽人意。数据显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。

漫长的上半年已经离我们而去，那么在下半年刚刚开始之际，二手房交易量环比有所上升，奥运会的临近奥运短租业务也着实让中介市场蠢蠢欲动，那么这些细小的因素是否能成为三级市场回暖的明显信号，下半年三级市场是否能一改上半年的沉闷活跃起来？带着这些问题房老大网站独家采访了北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司总经理 刘军。以下是房老大网站的采访实录。

【房老大记者】：请您向房老大的网友们具体介绍一下08年上半年二手房交易量的走势。          

【刘军】：08年上半年二手房交易还是基本维持在一个上升通道内，除1月和5月成交均价略有小幅调整外，其他月份的成交均价和成交量均保持一定的上涨幅度，同时房屋租赁业务也持续扩大，租赁均价和成交量均有上涨。详细数据可上鑫尊置地的网站www.geland.com.cn了解，我们每个月都有月报，会有多方面数据的分析。

【房老大记者】：国家宏观调控效力显现，不少开发商迫于资金的压力，推出了一系列打折、促销等优惠活动变相降价，从而快速回笼资金。那么新房的降价对二手房市场是否有影响？

【刘军】：“新房的降价促销对二手房市场略有些影响，但总体影响不大，因为新房的价格在去年上涨过快，造成了很多的泡沫成分。我们认为，今年上半年，总体来讲，房地产市场都是一个理性的回归，开发商也好、中介也好、消费者也好，都是如此。我们认为这是一个好现象，有利于房地产市场建立起更加健康的的长效机制。具体到二手房市场，半年内二手房客户需求量并未下降，只是成交周期延长，也就是我们平常所说的持币观望的情况有所增长。今年上半年二手房价，各个区域也呈现出不同的情况，对于去年已处于高位的区域，今年上半年，房价出现了一定的松动；对于房价相比较而言，在相对低位运行的区域，房价依然坚挺。其本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性调整。

【房老大记者】：今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场相比新房市场为何要坚挺的多？

【刘军】：这种现象也是对上面问题答案的一种验证。的确，上半年二手房的需求量并未下降，而是由于奥运效应和连续的自然灾害造成了购房用户成交心理的变化，这种持币观望和谨慎的投资心理造成了成交周期的延长。但大家都知道，土地是不可再生资源，二手房相对于一手房而言，现阶段的地段优势、配套优势、价格优势等更是凸显出来，并且由于很多二手楼盘已经具有实体存在和经过多年的市场验证，具有极强的投资价值和高配套设施的自住价值，所以在新房交易量大量萎缩的时候，二手房市场依然坚挺。

【房老大记者】：今年上半年北京市住房公积金管理中心正式下文通知，二手房公积金放款流程提速。从目前公积金放款流程提速后的操作过程中看，凭契税票放款后大大缩短了业主拿到房款的时间，至少能够节省二十个工作日左右。那么请您介绍一下交易手续提速20天的市场反应？

【刘军】：以往由于公积金贷款的流程较繁琐且批贷、放款时间较长，不少购房者如若表露出想要使用公积金贷款买房的意向，就可能遭遇房屋业主的“婉然拒绝”。显然，公积金放款速度过慢成了其中的主要原因。如果公积金放款真的能够大开“方便之门”，那么将会促使更多房屋业主发自内心地接受购房人的这种贷款方式。目前这种利好政策的出台无疑是刺激市场消费的，市场反应也是积极的。流程调整后使整个公积金贷款流程更加合理化快捷化。直接放款将大大缩短贷款周期。对于买卖双方都能直接受益。在鑫尊成交的二手房交易中就有很多是这样的情况。

【房老大记者】：按照早前的预期，今年五六月份奥运场馆周边短期租赁热潮就将逐渐升温，目前市场上短租房的供给和需求比是多少？实际成交率如何？

【刘军】：从鑫尊上半年租赁成交的数据看，上半年整个租赁业务均呈现上涨趋势，租赁均价一直上升，除2、3月份年后正常的快速上涨外，其他月份的成交量的上升应该也是受了奥运的影响。租赁成交量比较大的区域集中在奥北的昌平区、朝阳区、海淀区和亦庄，短租房的供求比例基本是1：6左右，朝阳区到过1：8，这样的供求比例必然导致较高的成交率。

【房老大记者】：奥运会的日益临近，房产消费者观望情绪愈发浓厚，这使得短期内大量购房需求被压制，那么中介公司的业务在奥运会期间是否会出现空档期？我们有哪些相应的应对举措呢？

【刘军】：黎明前的寂静是目前二手房市的涵括，房产消费者的观望情绪和被压制的购房需求，必然会在奥运会后有一个井喷现象。奥运的空档期正好是给与我们鑫尊置地一个非常好的市场培育和推广期，我们会有很好的品脾推广措施和客户代理措施，第一时间抓住即将到来的商机。

【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵公司有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？

【刘军】：买者不拒、拒者不买。这是目前房产消费者的客观形态，鑫尊将从以客户为导向的业务模式转为以房源为中心的业主代理模式，将鑫尊打造为二手公寓的首选品牌。

【房老大记者】：最后请您展望一下08年下半年北京房地产市场的价格和走势。

【刘军】：奥运开幕在即，CPI增幅也得到了有效控制，在这样的大环境下，08年下半年，北京的房地产市场将会有一个稳步上升之势。价格方面，会呈现出一定程度上的向上的调整，保持一个良好的增量趋势，成交量会比上半年大幅增长。

【房老大记者】：再次感谢您百忙之中接受我们的采访并分享贵公司的成功经验。

（编辑/记者：商黎黎）