为了抑制房价，去年政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并6次上调房贷利率，导致购房成本增加，此外二限房的推出，更是让购房者产生了浓重的观望情绪，而市场上的这种观望情绪一直持续到了08年的上半年。
08年上半年北京房地产市场可以说是“一片惨淡”，不仅新房市场如此，二手房市场从交易量上看，也是不尽人意。数据显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。
漫长的上半年已经离我们而去，那么在下半年刚刚开始之际，二手房交易量环比有所上升，奥运会的临近奥运短租业务也着实让中介市场蠢蠢欲动，那么这些细小的因素是否能成为三级市场回暖的明显信号，下半年三级市场是否能一改上半年的沉闷活跃起来？带着这些问题房老大网站独家采访了鑫尊置地CBD总部公寓店店长翟清华。以下是房老大网站的采访实录。
鑫尊置地CBD总部公寓店 店长 翟清华
【房老大记者】：按照早前的预期，今年五六月份奥运场馆周边短期租赁热潮就将逐渐升温，目前市场上短租房的供给和需求比是多少？实际成交率如何？
【翟清华】：奥运短租的需求比和成交比率基本上在1：6到1：8这个范围之内，实际成交率大概在20%—30%左右，因为在房源准备的过程当中，每一家公司的思路和市场定位不一样，比如做准备房源的价位和房源的档次，包括对客户群的判断都有很大的差别。奥运场馆周边一些中高档的社区供需量是最大的，相对来讲低档的社区要差一些。从客群方面来讲，在场馆周边选择短租房的基本上是一些比赛的团队和家属，而国内参观比赛的游客选择租房在场馆周边的则很少，大部分他们会选择行程在半个小时左右的地方。
【房老大记者】：也就是说有70%-80%的短租房还是空着的，什么原因造成了这么高的空置率？
【翟清华】：空置率产生是由于前期很多人对奥运短租市场过高的期望，包括很多业主的期望。很多房主希望在奥运期间把房子租出比平常高5倍的价格，甚至8倍以上。很多公司和媒体，把奥运短租房炒的温度特别高，就像去年的房价一样越来越高，因此很多小业主非常在意这个机会，他们轻易不会松价，而租价在相互攀比下越走越高，最后真正成交的还是那些最先松口，最先把价格降下来的人。
【房老大记者】：现在许多经济型酒店也推出了很多奥运特价房，比如“如家”，那么奥运短租房与经济型酒店相比，在市场上又是否具有优势呢？
【翟清华】：现在奥运短租房真正的竞争对手就是快捷酒店，像你刚才说的如家、锦江之星这类的快捷酒店，他们是奥运短租房的主要竞争对手。但是这些快捷酒店预定已经结束，除非短期内有新开张的其他短租酒店。酒店接收的预定是在奥运前期到奥运结束这个期间的预定，所以在奥运期间每一间房不会有过多的周转，最多不会周转三次，因为每个人可能预定一间房的周期就是奥运这一个月。而对于一些外地来京奥运旅游的人群，居住是他们首先考虑的问题，居住一些高档星级酒店对很多人来说是承受不起的，每天的酒店消费应该在800—1000元左右，而奥运短租房根据小区的档次、设施、地理位置等因素，基本上每天在500—800元之间，因此可能第二个短租高潮就是针对奥运期间突然到北京来旅游观光的国内游客。
【房老大记者】：针对目前市场现状，下半年贵店有哪些具体的应对措施或者说有没有营销战略上的调整计划？
【翟清华】：下半年每个店面根据自己店周边的市场情况，都有一个有针对性的新销售方案。根据公司整个大市场的宏观计划来讲，首先公司最重要的是品牌形象的推广，还有服务意识的加强；但是相对各个门店各个区域不同的情况，针对每个区域消费者的需求价位与卖方小业主的心里价位，我们要做的是平衡他们之间的心理落差，对我们门店来讲更重要的是做好本区域的一些中高端公寓的同时，更多关注周边中低端的普通住宅，因为相对来讲在北京这个市场未来的一段时间里，投资的客户在逐渐减少，刚性需求客户在逐渐增加的时候，可能中低端的需求量也会出现增加。现在在国贸这边销售最高好的还是中小户型总价偏低的这类房子，这类房子不会受市场太大的影响，像大户型高档社区，首付比较高的这种房子销售过程中永远在成交量最低的一个范围之内。
【房老大记者】：请您展望一下08年下半年北京房地产价格的走势。
【翟清华】：奥运之后这段时间，对北京的二手房市场应该是一个很大的分割点，将来的二手房市场向良性发展还是向恶性发展，奥运之后应该是能见效的一个时间，也就是说在未来的9、10月份，北京的二手房市场将有一个大定格。以我的从业的经历来看，北京的二手房将有一个良性的推动，往一个健康的方向发展，不会出现那种恶意或者不正常的上涨或下跌，像那种暴涨和暴跌的情况不会再有，几乎一两年之内不会出现这种情况。
房老大记者：王佳琪
（编辑：商黎黎）