中关村产业园进入第二批公募REITs序列 将于11月26日发售

经济观察网 记者 程璐洋 11月16日，据上交所和深交所官网，第二批公募REITs中的建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“建信中关村REIT”）和华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏越秀高速公路REIT”）分别披露了询价公告等系列材料。

建信中关村REIT基金代码为508099，份数总额9亿份，询价区间为2.851元/份至3.350元/份，将于11月26日正式发售。华夏越秀高速公路REIT基金代码为180202，份数总额3亿份，询价区间为6.512元/份—7.499元/份，将于11月23日发售。

11月12日，建信中关村REIT和华夏越秀高速公路REIT分别获上交所和深交所审核通过。两只产品都是契约型封闭式基金，即由委托者、受益者和受托者三方构成，限定基金单位的发行总额，筹足总额后基金即成立并封闭，一定时期内不再接受新投资。

具体来看，建信中关村REIT，基础设施项目包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园内。

其中，互联网创新中心5号楼项目对应的建筑面积为8.2万平方米；协同中心4号楼项目对应的建筑面积为3.2万平方米；孵化加速器项目对应的建筑面积为5.3万平方米。

2020年，标的基础设施项目营业收入合计2.02亿元，为研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入，现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

该项目所在的中关村软件园为北京写字楼市场的核心板块。据高力国际数据，2021年第三季度，中关村软件园孵化加速器空置率为7.3%，平均净有效租金（折算免租期后）为160.4元/月/平方米。中关村软件园互联网创新中心空置率为5.4%，平均净有效租金（折算免租期后）为170.1元/月/平方米。

估值方面，根据戴德梁行出具的估值报告，标的基础设施项目估值情况如下：

建信中关村REIT的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，基金管理人为建信基金管理有限公司，ABS管理人为建信资本管理有限责任公司，财务顾问为中信证券股份有限公司。

原始权益人将募集资金主要用于中关村工业互联网产业园和中关村（京西）人工智能科技园I期。

基础设施公募REITs的表现和收益，可以参考第一批产品的分红。

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品正式获批，并于6月21日上市。截至11月17日，中航首钢绿能REIT价格最高，为18元，比发行价上涨34.5%。11月11日，中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金2021年分红公告，是基础设施公募REITs的首次公告分红。在收益分配基准日9月30日，可供分配金额为1.2亿元，本次分红比例42%，应分配金额5154万元。