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万科深度进场 泰禾资产处置大幕拉开

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一度深陷债务漩涡的泰禾,正在各方的共同努力下,慢慢走出泥潭。

3月1日,泰禾发布公告称,聘任曾在万科、星河控股任职的黄耀文担任公司副总经理,泰禾财务资金中心总经理刘向民就任财务总监一职。据悉,黄耀文分管的是运营条线。

由于黄耀文带有万科背景,在外界看来,这一任命似乎意味着,万科正间接介入泰禾的运营层面。但实际上,万科对泰禾债务重组工作的实质性介入,要比外界所预期早得多。

据了解,从2020年下半年开始,万科就曾参与了泰禾与部分债权人的谈判,并帮助泰禾与一些主要债权人达成一致。

黄耀文似乎也对此次任命早有准备。21世纪经济报道记者还独家获悉,黄耀文早先已飞抵北京,并在3月1日参加了泰禾的内部会议,该会议旨在对北京的项目进行梳理。3月2日,黄耀文还对北京多个项目进行现场考察,一同在现场的,还有来自万科的人士,以及刚与泰禾达成合作的葛洲坝集团的相关人员。

另据记者了解,万科与泰禾计划合资成立的资产管理公司已经基本落定,并可能于最近两个月里正式启动。与此同时,截至3月初,泰禾旗下近半数项目已实现复工。

种种迹象表明,在债务重组工作取得阶段性进展后,对泰禾项目层面的梳理和处置,正全面展开。

万科的身影

债务危机爆发后,泰禾曾尝试过采用多种方式进行自救。其中,万科的介入,被认为是最实质性的利好之一。

2020年7月31日,泰禾与万科签订协议,万科拟以24.3亿元入股泰禾,并持有19.9%的股份。这份协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。表面上看,万科并不直接介入泰禾的庞大债务,仅为泰禾背书。但实际上,在泰禾与债权人的谈判中,万科的作用不可忽视。

21世纪经济报道记者了解到,早在去年四季度,万科的人员就已到达北京,并直接参与到泰禾与部分债权人的谈判中。

公告显示,目前泰禾已与多家债权人达成展期协议。其中包括:泰禾佛山院子与厦门信托、渤海银行;珠海泰禾中央广场与民生银行;泰禾深圳院子、坪山泰禾中央广场与长城资产。

某大型资管机构的相关负责人向21世纪经济报道记者证实,在与泰禾的谈判中,的确有万科的人在场。他还透露,公司已在去年与泰禾旗下某项目达成债务重组协议。

据悉,万科内部成立了处理泰禾问题的工作小组,由曾担任财务负责人的董事王文金负责。近几个月来,除协调和参与泰禾与债权人的谈判,万科还在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。

此前有媒体报道称,万科与四大AMC组成的泰禾纾困基金平台即将落地,涉及启动金额将达上百亿。

多个独立信源还向21世纪经济报道记者表示,万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定,并有望在近两个月里正式启动。

据悉,成立这一资管平台的目的在于梳理并盘活泰禾旗下的部分资产,公司将从万科和泰禾双方抽调人手,共同运营。万科的一名内部人士向21世纪经济报道记者透露,这一公司将由万科来主导,部分万科的“城市总”有望加入。

该人士表示,去年以来,万科就已着手对泰禾旗下的项目进行梳理。据他了解,一些参加项目盘点的万科人士将进入上述资管公司,参与对项目的进一步处置。

至于哪些项目会装入资管公司,目前尚未确定。但前述人士称,万科参与盘点的项目主要位于长三角和大湾区,因此不排除这些项目被放入资管公司的可能。

复工与“引援”

近期,在泰禾北京项目的处置中,还出现了央企葛洲坝的身影,说明在债务问题的处置中,泰禾又多了一个“援手”。

泰禾是在2月6日与葛洲坝达成合作协议的。据悉,除了施工建设层面外,葛洲坝还有可能介入项目股权层面。

泰禾与葛洲坝的项目均定位于中高端,在产品理念上有一定的契合度。不同的是,作为央企,葛洲坝具有较强融资能力和工程建设能力。葛洲坝的介入,除弥补泰禾的资金短板外,也可以扩充自身的房地产业务收入。

双方将在哪些项目上进行合作,目前尚不明确。有分析人士认为,可能以北京的项目为主,但也不排除葛洲坝介入其他城市的项目。

与葛洲坝签署合作协议时,泰禾的很多项目已经进入复工复产阶段。除了部分债务实现展期外,这还得益于公司对项目的盘活方式。据悉,经过与债权人达成一致,泰禾于去年末提出了“封闭管理”的方法,即项目层面的融资、销售等资金流动,完全用于项目本身的自运转,而不必受公司整体经营状况的影响。

从去年末开始,泰禾旗下的项目就陆续实现复工和交付。21世纪经济报道记者了解到,截至今年3月初,泰禾旗下已有近半数项目实现复工。按照目前计划,泰禾的大部分项目都能在3月内实现复工。

与此同时,公司的资金状况也得到一定改善。公告显示,截至2020年12月31日,公司已到期未归还借款金额为398.50亿元,低于去年10月23日的487.10亿元。

某券商人士向21世纪经济报道记者表示,随着项目陆续复工和交付,未来泰禾的资金状况将进一步得到改善。但泰禾还需要继续与债权人进行谈判,因为在万科入股的先决条件中,“金融机构的理解程度”是其中之一。

据悉,泰禾的债权人主要包括信托、资管公司、银行三大类。其中,与银行和资管公司相比,信托以短期贷款为主,还款压力较大,谈判难度也最大。

泰禾在2月10日发布的一份公告显示,因金融借款纠纷事项,中原信托、四川信托和浙商金汇信托已分别向泰禾提起诉讼,合计金额超过60亿元。

前述券商人士认为,泰禾在债务处置中的障碍正不断移除,但前景也并非一片坦途。目前来看,在继续与债权人进行谈判的同时,盘活和处置项目、引入“外援”等工作已成为泰禾新的工作重点。至于万科何时入股,以及泰禾将发生哪些变化,将在这些调整中逐渐显现出端倪。

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