上海出台租赁新规：严控“租金贷”，遏制“长收短付”

2月4日，据上海市房屋管理局消息，上海市住建委、市房管局、市发改委等10部门印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易资金监管等9个方面做出了具体规定。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次上海租赁新规，在原有很多条文的基础上，结合租赁市场金融风险的管控，出台了此类规定，有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。

租金、押金的收付纳入监管，严控租金贷款业务

在住房租赁市场主体管理等方面，《实施意见》按照“主体合规、房源真实、交易透明”的目标，要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续，从业人员实名挂牌服务，接受社会监督；推行房源核验码制度，夯实企业、网络信息平台的信息发布主体责任，明确未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面。

值得注意的是，《实施意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构与房地产经纪机构的合作，提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管；严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量；建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

对于上述规定，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，此次上海对于租金贷明显是持打压态度的，说明租金贷的风险较大。从政策内容看，其实强调了两点。一是禁止增量，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容；二是压缩存量，此次政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。

加强信用评价管理，促进行业“优胜劣汰”

据了解，此次上海租赁新政，还对加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象、加强住房租赁管理制度保障等方面进行规范。

其中，《实施意见》提出，要加快推动住房租赁平台政务服务升级，构建完善本市“一网受理、协同办理”的住房租赁线上服务体系；不断强化住房租赁平台数据赋能和实战应用，并按照“能公开、尽公开”的原则，进一步发挥好住房租赁平台的公示作用，努力营造透明、规范的市场环境。

与此同时，《实施意见》要求，坚持整治“快见效”和规范“见长效”相结合，严厉打击市场乱象，着眼构建住房租赁矛盾化解的多元共治格局，完善投诉举报处置、管理与执法联动机制；加强住房租赁经营主体信用评价管理，推动行业自律，引导市场形成“优胜劣汰”机制；发挥舆论监督引导作用，逐步培育遵法守约、诚信经营、理性租房的市场环境。

此外，《实施意见》明确，依托上海市促进房地产市场健康发展联席会议，建立市级相关部门协同联动工作机制；同时，落实属地责任，建立区级住房租赁工作协调机制，将住房租赁管理纳入社会综合治理和社区网格化管理。