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老旧小区改造政策:提取土地出让金作专项资金

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在总结地方加快城镇老旧小区改造项目审批、存量资源整合利用和改造资金政府与居民、社会力量合理共担等3个方面的探索实践后,12月17日,住房和城乡建设部在官网发布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第一批)》。

住房和城乡建设部表示,各地积极贯彻落实文件精神,围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理等“九个机制”深化探索,形成了一批可复制可推广的政策机制。

第一批清单主要选取了山东省、浙江省、甘肃省、湖南省、辽宁省、福建省、江苏省、北京市、湖北省、安徽省、内蒙古自治区、四川省、福建省、江西省等省市的具体举措。比如:

所有住宅用地、商服用地的土地出让收入,先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金,剩余部分再按规定进行分成。提取国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造。

推广政府和社会资本合作(PPP)模式,通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则,引导社会资本参与改造。

创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式。一是大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村危旧房改造和既有建筑功能转换等项目统筹搭配,实现自我平衡。二是跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合,以项目收益弥补老旧小区改造支出,实现资金平衡。三是小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施,以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。四是政府引导的多元化投入改造模式。对于市、县(市、区)有能力保障的老旧小区改造项目,可由政府引导,通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道,统筹政策资源,筹集改造资金。

居民可提取住房公积金,用于城镇老旧小区改造项目和既有住宅加装电梯项目。一是市政府批复的城镇老旧小区改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶,在项目竣工验收后,可提取一次,金额不超过个人实际出资额(扣除政府奖补资金)。二是实施既有住宅加装电梯项目的房屋所有权人及其直系亲属,在项目竣工验收后,可就电梯建设费用(不含电梯运行维护费用)提取1次,金额不超过个人实际出资额(扣除政府奖补资金)。同一加装电梯项目中的其他职工再次提取的,可以不再提供既有住宅加装电梯协议书原件、项目验收报告原件等同一项目中的共性材料。

对企事业单位闲置低效划拨用地,按程序调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施。对面积小于3亩、无法单体规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块,可以协议方式出让。

对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

加大金融支持,扶持有条件的国有企业、鼓励引入市场力量作为规模化实施运营主体参与改造,政府注入优质资产,支持探索3种融资模式。一是项目融资模式,主要用于小区自身资源较好,项目自身预期收益可以覆盖投入的老旧小区改造项目。还款来源为项目自身产生的收益。二是政府和社会资本合作(PPP)模式,主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入的改造项目。项目自身产生的现金流作为使用者付费,不足部分通过政府付费或可行性缺口补助方式,实现项目现金流整体平衡。三是公司融资模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入,但又无法采用PPP的改造项目。还款来源主要为借款人公司自由现金流。

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