商品房销售面积增速转正 "三道红线"下土地降温

12月15日，国家统计局发布的《2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，前11个月，全国房地产开发投资额同比增长6.8%，增速连续6个月上升；房企到位资金同比增长6.6%，连续5个月为正；而商品房销售面积同比增速也开始转正，达到1.3%。

不过，根据数据统计，1-11月的房企土地购置面积同比则下降了5.2%。业内人士分析称，在“三道红线”的约束下，房企谨慎拿地，导致土地成交面积增速下降，但是地价同比涨幅仍达到22.5%。

值得关注的是，与地价上涨不同的是，在各地密集调控下，当前“稳房价”效果显著。在业内看来，临近年底，房企为冲刺业绩，会加大供应并采用多样化的营销策略，市场销售面积仍有上升的可能性，但是价格或再现稳中有降。

开发投资增速连续6月上升，土地市场成交下滑

国家统计局数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资约为12.95万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资约为9.58万亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房地产开发投资额增速，目前已保持了连续6个月同比为正的态势，呈现稳中向上的良好势头。而且这一走势不会改变，短期内会成为稳投资的重要力量。

此外，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，虽然房地产开发投资增速连续6个月上升，但还未达到去年增速水平（10%左右），短期内在经济逐步复苏下房企投资增速仍有上升的空间。

虽然房地产开发投资同比增长，但土地购置面积的同比增速则出现下跌。国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积2.06亿平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份扩大1.9个百分点；土地成交价款13890亿元，增长16.1%，增速提高1.3个百分点。

严跃进认为，上述土地购置面积-5.2%的增长，确实不如预期。由此可见，“三道红线”政策实际上已经起了作用，至少土地市场已经降温。而根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算，1-11月份全国土地均价为6746元/平方米，同比涨幅为22.5%，“地价涨幅还是比较大的，后续需要积极稳地价，尤其是需要出台各类限价的政策。”严跃进如是称。

商品房销售量增价稳，调控下房价上涨态势受到遏制

在商品房销售方面，1-11月份，全国商品房销售面积约15.08亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点；商品房销售额约14.90万亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。

从数据来看，商品房销售量正在持续加速修复。对此，严跃进认为，商品房销售面积同比增速开始转正的态势，说明市场表现尚好；根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-11月份全国商品房均价为9876元/平方米，同比涨幅为5.8%，该数据与1-10月份相比总体持平，应该说房价上涨态势已受到遏制，尤其是年底促销季开启，很多房企不会在定价方面过于强势。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在各地密集调控下，“稳房价”效果显著。1-11月累计销售均价同比增长5.8%，涨幅已连续4个月基本保持稳定。而据贝壳研究院统计，7月起全国共74个省市141次推出房地产相关政策，其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连等22城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，进一步深入打击投资需求，达成了“稳房价、稳预期”的目标。

临近年底，王小嫱认为，虽然近期更多城市加入调控加码大军，但年底房企为冲刺业绩，会加大供应并采用多样化的营销策略，市场销售面积仍有上升的可能性，价格稳中有降。

房企到位资金连续5月为正，资金状况持续改善

根据统计，1-11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月份提高1.1个百分点。其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%；定金及预收款57384亿元，增长5.3%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

严跃进认为，从同比增速6.6%来看，这已经出现了连续5个月为正的良好态势。虽然当前“三道红线”对于房企是一个约束，但外部大环境还是相对宽松的，比如此前唐山就实施了预售许可证放松政策。虽然一些融资的政策在收紧，但如果地方预售政策没有明显收紧，还是有助于改善房企资金状况的，所以房企也不必过于悲观。

潘浩也认为，从房企到位资金来看，资金状况持续改善。但从长期来看，自2006年以来国内贷款占比开始呈下行走势，当前与2006年相较，国内贷款占比下降5个百分点，而定金、预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点，房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。

潘浩表示，预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧，房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力，个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。