多城调控发力 11月70城新房价格上涨城市量再降

12月14日上午，国家统计局发布了“2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示，11月份，70个大中城市中，有36个城市新房价格环比上涨，这也是年初疫情得到控制以来最少的一个月。在二手房方面，有44个城市房价环比上涨，高于10月份的39个，低于8、9月份的上涨城市数量。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，11月房价上涨明显降速，虽然在今年疫情得到控制后楼市的热度依然超过了2019年，但随着各种调控政策出台，过热城市明显被抑制。

36个城市新房价格上涨，数量连续仨月下降

总体来看，在新建商品住宅价格方面，11月份，70个大中城市中，有36个城市房价环比上涨，在6-8月楼市冲高、9-10月份下降后，再次明显减少，这也是年初疫情得到控制以来最少的一个月。统计数据显示，6-11月，70城中，新建商品住宅销售价格环比上涨的数量分别为61、59、59、55、45、36个。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从数据来看，11月份房价上涨明显降速。对于降速原因，张大伟表示，首先，调控政策持续升级，下半年截至11月底已经有32个城市收紧政策；其次，大部分企业紧抓年末节点增加供应，部分企业出现促销行为。

从单个城市来看，在70城中，济宁、广州、丹东新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.2%、0.9%、0.7%。对于济宁房价上涨，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，主要在于土地市场热度传导，从土拍数据看，9-10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%，土地市场升温带动新房价格涨幅扩大；这些城市房价基数不高，短期里出现价格波动不一定代表市场过热，需要继续观察。而对于广州房价上涨，张大伟表示，核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好。

值得关注的是，11月份，深圳因为“炒房”霸屏，媒体报道了深圳华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”等情况。不过，统计数据显示，11月份，深圳新建商品住宅销售价格环比涨幅持平，同比上涨4.9%。此外，北京新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，上海则持平。

四个一线城市二手房价环比均上涨

在二手房价方面，70城中，有44个城市房价环比上涨，高于10月份的有39个，低于6-9月份上涨数量。数据显示，6-9月份，70城中二手房销售价格环比上涨数量分别为50、45、47、50个。

具体到分级城市，11月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月持平；31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

从单个城市来看，广州、合肥、徐州在70城市位居前三，二手房销售价格环比分别上涨0.8%、0.7%和0.7%。贝壳研究院数据显示，11月广州全市二手住宅成交环比增加15.7%，同时预计全年成交量同比增加约23%，幅度仅次于深圳。对此，许小乐分析称，广州市场一直相对稳健，今年以来市场预期持续向好，需求入市积极，同时周边深、莞调控加码溢出需求带动市场升温。

除了广州外，另外三个一线城市北京、上海和深圳二手房价环比分别上涨0.5%、0.3%和0.6%。

许小乐表示，从11月的数据看出，无论是环比还是同比，一线城市的房价涨幅都超过二三线城市。这主要跟上半年流动性相对比较充裕有关，核心城市的房子受到资金的追捧。

11月多地房地产调控再加码

事实上，随着年底到来，全国多地出现新一轮房地产调控政策加码的态势。10月份徐州、绍兴打响四季度楼市调控的第一枪。中原地产统计数据显示，全国房地产调控在2020年11月单月达到33次，1-11月累计458次。11月份以来，包括台州、西安、宁波在内的多个城市再次升级调控。

11月3日，台州出台房地产新政，分别在土地、预证申领、住宅价格涨幅、住宅限售年限、广告宣传等5个方面提出了新的规定和要求。

12月1日，西安发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确调整公积金贷款首付比例，其中，对于在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%。

12月10日，宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，明确规定宁波市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。

2020年即将结束，房地产不仅将进入新的一年，也将进入新的五年发展周期。对于未来政策走势，许小乐表示，中长期看房地产调控将延续房住不炒的基调，平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，房价上涨动力将进一步弱化。

中指研究院研究报告指出，房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。

事实上，中央和地方十四五规划建议也均明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态，房地产市场波动下，调控的基本原则依然不变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。