房企拿地变局：“绿增”“红降” 核心都市圈受青睐

临近年底，多个城市土地供应提速。在“三道红线”叠加偿债的压力下，房企拿地逻辑生变，“绿档”房企继续把握窗口期拿地回补土储，“红档”房企减少出手慎投资。

从房企拿地区域情况看，集中度继续提升。50强房企11月新增拿地建筑面积的53%位于30个城市，而50强房企今年以来拿地TOP10城市的建筑面积占总投资建筑面积的25%，房企青睐在核心都市圈拿地。

哪些房企在拿地

中指研究院数据显示，11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。在“三道红线”及年底偿债等压力下，房企拿地热情已多月下降。

土地市场整体“降温”，哪些房企在拿地？

“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。“三道红线”根据房企“踩线”情况进行划档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。

根据“踩线”数量，房企被分为“红橙黄绿”四档。“未踩线”的为绿档，“踩一道线”的为黄档，“踩两道线”的为橙档，“踩三道线”的为红档。

平安证券研报显示，10月红档、橙档、黄档、绿档房企的拿地与销售金额之比分别为18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，连续2个月保持该趋势。绿档房企连续3个月超过40%，红档房企连续2个月低于20%。同时，房企整体拿地溢价率也符合“绿增”“红降”规律。10月仅绿档房企拿地与销售金额之比逆市增长。值得注意的是，50强房企拿地与销售金额之比自7月开始保持下行态势，4月-7月均超过35%，10月为26.9%。

中海以44.34亿元摘得广州市海珠区南洲板块一住宅用地，溢价率为26.18%。万科以80.77%的溢价率摘得江苏南通海门区一商住用地。若以上述划档口径分类，国泰君安研报显示，中海属绿档房企，万科仅“踩线一条”。

平安证券认为，随着销售难度加大、行业监管趋严，土地市场或以稳为主并缓慢降温。在“三道红线”实施前，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期；红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎态势。

合作开发寻求高效

多元化成为减少拿地开支的一个途径，房企间联合拿地、合作开发案例有所增加。

阳光城与卓越联合体日前10.84亿元摘得江苏南通市一宗国有建设用地。深圳前海一地块吸引了13家企业。其中，8家企业组成3个联合体，卓越联合佳兆业，金地、电建、华润联合前海投控，招商联合TCL，最终金地、电建、华润和前海投控联合体以81.51亿元，45%的溢价率竞得该地块。

“十四五规划建议首次提及‘推动金融、房地产同实体经济均衡发展’，结合近期政策，房地产行业金融审慎管理或将常态化。在这种情况下，房企合作拿地可更高效利用资金。”中泰国际房地产行业分析师刘洁琦告诉中国证券报记者。

中指研究院企业研究总监李建桥认为，“房地产融资监管趋严，行业利润率下行，资金面愈发显得重要。房企合作拿地，一方面可共同分担投资资金并分摊风险，以更少的资金撬动更多资源；另一方面，在热点城市通过合作竞标，可避免因土地稀缺导致的房企间激烈竞争，降低拿地成本。”

除了联合拿地，合作开发也为房企所青睐。如新湖中宝日前将所持一项目公司35%股权转让给融创中国，该项目公司旗下主要资产便是土储资源，涉及土地使用权面积合计67万平方米，规划计容总建面合计不超过142.4万平方米。

对于股权转让原因，新湖中宝在公告中称，进一步发挥各自品牌、土储、资金方面优势，双方拟就公司正在开发的温州西湾项目开展合作。

克而瑞地产研究中心预计，明年二、三季度房企投资将逐步企稳、城市选择趋同，催生房企合作拿地集中度走高。房企之间合作拿地或成未来投资主流方式。

哪些地区受青睐

投资逻辑生变，房企会更加青睐哪些地区的投资机会？

克而瑞地产研究中心统计数据显示，11月50强房企新增拿地建面的53%位于30个城市。今年以来，50强房企拿地TOP10城市的建筑面积占总投资的25%。2018年-2020年，50强房企拿地TOP20城市中以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等城市为主。随着市场持续分化，这类城市仍将稳坐核心地位，成为房企投资的首选城市。

金辉控股执行总裁陈朝荣日前表示，都市圈未来对人口吸引力将具备一定优势，会是未来新房市场进行结构分配的重点区域，房企布局的动力和区域内市场竞争都将加大。布局都市圈将是公司的一个重要方向。

“十四五”规划建议提出，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。

刘洁琦认为，房企未来投资会更倾向于产业结构好、人口流入的核心都市圈城市。