地方土地调控政策叠加“三道红线”约束正在影响土地市场的走势。11月25日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅用地成交报告》（简称“报告”。报告显示，今年前10个月，全国100个城市住宅用地成交面积为5.5亿平方米，同比增长13.5%。百城住宅用地市场呈现分化局势，其中，粤港澳大湾区行情最好，而长三角地区降温较为明显。
在业内人士看来，各地的土地市场、供地结构、房企预期、政策环境等息息相关。预计未来，低地价的省会城市和高成长性的地级市仍是房企追逐的目标。
房企回归一线，深圳宅地成交面积同比增长250.6%
由于一线城市今年在供地节奏、鼓励房企拿地等方面表现积极，客观上促使部分房企回归。报告显示，今年前10个月，4个一线城市住宅用地成交面积为3258万平方米，同比增长32.7%。
值得一提的是，今年前10个月，深圳住宅用地成交面积同比增速达到了250.6%，增速超过了去年同期水平的83.2%，更是明显超过了同为一线城市的广州（54.9%）、上海（20.2%）和北京（-1.6%）。
深圳土地成交量大涨与地方增加住宅用地供应有关。目前，该供地路径仍在延续。其中，11月23日，深圳共有8宗居住性用地入市出让，总出让面积73.22万平方米，最终8宗地全部拍出，土拍收金340亿元。据悉，这是深圳近二十年来最大规模的土地出让。28家房企混战，这场土拍延续了深圳土地市场一如往常的热度。
相比之下，二线城市的土地成交量增速明显低于一线城市。报告显示，今年前10个月，32个二线城市住宅用地成交面积为29495万平方米，同比增长4.7%。
报告认为，虽然今年面临较多的政策管控，但是很多房企依然重仓二线城市，尤其是近郊区有轨道交通规划的用地。二线城市土地交易市场足够有韧劲，即便在政策管控下，也不会大降温。
从具体城市看，楼板价普遍低于5000元/平方米的长春、石家庄等城市的土地市场较为活跃，此类城市属于后发优势明显的非重点城市。相比之下，作为传统意义上的热点城市，重庆、成都地价每平方米均已超万元，购地成本也影响了房企拿地的积极性。
对于三四线城市来说，今年前10个月，64个三四线城市住宅用地成交面积为22257万平方米，同比增长24.7%。包括株洲、常德、襄阳等中部地级市的交易规模较大。传统热门的地级市如徐州、无锡和温州等表现依然较好，今年前10月住宅用地交易金额均超过500亿元，甚至要好于很多二线省会城市。
土地政策收紧力度大，长三角降温
众所周知，长三角土地市场一直被房企看好。不过，从今年年初累计土地成交面积同比增速曲线看，最近3个月明显下行。报告显示，今年前10个月，长三角23城住宅用地成交面积为12087万平方米，同比增长10%。
对此，报告分析认为，长三角很多地级市发布了收紧购地政策，是促成土地市场降温的原因。截至11月25日，今年下半年长三角三省一市至少出台了13个购地相关政策。此类政策对土地交易市场增加了新的管控措施。尤其是浙江省的政策收紧力度较大，包括“限地价、竞配建”等举措在一定程度上制约了房企的拿地动作。
而通过横向对比发现，粤港澳大湾区明显要比长三角城的住宅用地市场更为强劲。今年前10个月，粤港澳大湾区8城住宅用地成交面积为5410万平方米，同比增长88.4%。
“购地政策和环境的差异，是粤港澳大湾区和长三角两城市群土地市场走势差异的重要原因。”报告这样认为，虽然今年深圳和东莞收紧了房地产政策，但主要是针对购房市场，针对购地市场的政策几乎没有。
另外，粤港澳大湾区今年新推出的规划措施较多，尤其是深圳特区40周年带来了新的机会，在吸引房企的同时，带动土地市场行情的上扬。
对于年底房企的购地心态，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企间存在差异，而且更加复杂。部分房企若提前完成了销售目标，进入新一轮的购地扩张阶段。对于一些销售压力和负债压力增大的房企来说，拿地自然会趋于保守。
当然，土地市场的表现也明显受到政策影响，严跃进表示，对部分城市土地交易有秩序、地价相对稳定，那么政策收紧的概率将不大。此时地方政府的供地意愿也会较强，吸引房企积极拿地的同时，交易行情有升温的趋势。
严跃进预测，虽然有“三道红线”的约束，但是规模型的房企依然在积极拿地，尤其是积极寻找低地价的省会城市和高成长性的地级市。
本文来源：新京报
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袁倩_NBJ9605
