量价下滑 北京租房市场“入冬”

中国证券报记者近日调研发现，北京地区租房市场转入淡季，成交量和租金均下滑。不过，房地产公司对租赁市场的投入有增无减，发行租赁项目债券、扩大租赁项目运营规模等动作频出。

租房的人少了

“北京地区租赁市场转入季节性淡季，门店日成交量大概是9月份的60%左右。”位于南五环大兴区某中介人士对中国证券报记者表示，“9、10月，每个租赁专员每月能租出去8、9套房子。从10月下旬开始，租房的人明显变少。最近两周，店面基本没有租赁房源成交。”

中国证券报记者了解到，租赁市场需求端疲软，成交量减少，导致租金下滑。而一些中介设置了硬性规定，即便房源闲置，实际成交的租金价格下降幅度有限。

“北京地区租赁市场房源多，可供租房者挑选的范围大。”位于丰台区4号线地铁附近某中介销售人员对中国证券报记者表示，“但公司规定成交价不能低于登记备案价的95%，否则要扣经纪人的佣金。因此，成交价和登记价差别不会太大。如果租出去房子得不到佣金，店长不会让我们做。”

上述中介人员介绍，租赁市场存在明显的淡旺季。一般而言，春节之后的2、3月份返工潮和7-9月份的毕业季，是租房市场的旺季，其余时间都是淡季。今年以来，受疫情等因素影响，进城务工人员明显下降，租赁市场一直不太景气。目前天气转冷，不少室外作业的工种逐渐减少，租赁市场随之萎缩。

机构数据显示，北京租房市场10月成交量环比下降5.6%；租金在5月份止跌后连续4个月上涨，但从9月份开始下跌。

中国证券报记者从多位房东处了解到，近期租赁平台资金断裂的消息不断，一些房东不愿意将房源转租给第三方平台，希望直接将房源出租给租户。“之前把房子出租给某品牌长租房公寓运营商，几个月都没有收到第三方平台给的租金，不希望将房子再通过这些‘二房东’转手。”有房东向中国证券报记者表示。

租金明显下滑

中国证券报记者了解到，近期全国多个重点城市租房市场租金水平明显下滑。

机构数据显示，截至10月底，全国20个大中城市住房租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，降幅较9月扩大1.25个百分点；同比下降2.48%；租金均价连续7个月下滑。其中，10月一线城市租金均价为90.93元/平方米/月，环比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均价分别环比下跌2.82%、0.99%。重点二线城市10月租金均价为34.13元/平方米/月，环比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全国20个大中城市中租金均价上涨的城市仅3个，相较于9月减少6个，平均涨幅为1.11%，涨幅收窄0.03个百分点；下跌城市达17个，较9月增加7个，平均跌幅1.54%，跌幅扩大0.66个百分点。10月租金环比上涨前三位的城市为武汉、泉州、郑州；环比跌幅居前的城市为北京、成都、三亚、大连、天津。整体看，租金水平均呈下滑态势。

热点地区的租金回报率持续下行。中原地产研究中心监测数据显示，10月深圳全市住宅租金为69.5元/平方米/月，环比下降1.64%，租金回报率下滑至1.2%。

相关企业投入不减

租赁市场处于淡季，但房地产对租赁市场的投入有增无减，发行租赁项目债券、扩大租赁项目运营规模等动作频出。

龙光控股日前在深交所提交注册2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券。该债券募资额将用于住房租赁项目建设、补充营运资金及偿还银行借款等。首期拟募资不超过10亿元（含）。其中，7.02亿元用于住房租赁项目建设。

住建部此前发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》提出，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

中国证券报记者了解到，不少房企旗下品牌长租房公寓开业数量达到较高水平，其中包括万科泊寓、龙湖冠寓等。

万科A在半年报中披露，公司已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。

龙湖集团在半年报中提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。此外，中骏集团控股计划至2025年在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超过100亿元。

机构数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓项目，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓业务。

同时，部分物业公司涉足长租公寓领域。2020年半年报显示，上半年南都物业长租公寓业务实现营业收入1246.20万元。

“住房租赁市场庞大，竞争并不充分。热点城市外来人口净流入快速增长，住房租赁需求旺盛，政策也支持加快发展住房租赁市场。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。