收房时"少要5平米就能免物业费"？律师这样说

“当时签的合同是少要5平方米建筑面积，就可不交物业费，但现在物业换了一批又一批，服务特别差。”长沙市朝正美苑的业主秦先生无奈道。

从刚交房入住时“洋气、太舒服了”的感叹，到“卫生、管理都跟不上”的无奈，成了朝正美苑众多安置户们的心结。

是不是真的如秦先生所言，在安置房回迁时“少要5平方米建筑面积就能抵扣终身物业费”？当物业服务差、不作为，业主该怎么办？如何在提升安置房小区品质的同时，让物业管理能持续显实效？

少要5平方米就能免物业费？

“楼道内堆满废弃物、小广告和乱涂写随处可见，公共设施设备损坏程度高……”说起刚刚搬进去不久的新小区，业主秦先生不满地吐槽道。

据秦先生介绍，小区物业平时就只是安排保洁员扫扫楼道，业主家里漏水都是求着物业维修处理。而且小区楼下的自行车横七竖八地乱停乱放，外面的人进入小区物业从不登记管理。

一年前，鸭子铺原住民秦先生和他的邻居们搬到了新安置小区朝正美苑。初来时，他们对这个小区十分满意，双地铁口，从外立面及周边配套来说，并不比商品房小区差。

但随着时间的推移，很快出现了上述物业管理问题。“我们是没有交物业费”，秦先生和他的邻居们认为，当时合约是在拆迁面积里扣除了5平方米的面积抵扣了物业费，但这也不该成为物业服务差、不作为的借口。

根据秦先生在交房前签的一份资料显示，由集体经济组织按建筑面积人均5平方米购买的非住宅房屋的建设在被征地农民保障住房建设中统筹设计和建设。其经营收入作为新社区的物业管理费用支出。

是否确如秦先生所理解的“5平方米抵扣物业费”？华商律师事务所周争锋律师向镁编表示，实际上该协议中的条款属于商品房里面的，是公摊，公用设施部分物业代表业委会对外出租收益冲减管理费。商品房小区也有共有部分，由业委会授权物业管理公司对外招租，充管理费。

而朝正美苑物业对于管理不到位的回应是，入住率未达到80%，很多事情暂未开始进行。

物业费要不要交？物业不作为怎么办？

事实上，关于回迁安置房是否需要缴纳物业费，每个城市均有不同的管理条例。

比如合肥，对于刚回迁至安置小区的业主给予了一定程度的补贴，据现行政策，自办理交房手续之日起第一年，由被安置对象按物价部门依据物业服务等级核定标准的50%比例缴纳物业服务费，第二年缴费比例为60%，第三年缴费比例为70%，第四年缴费比例为80%。

到第五年，业主缴费比例为90%，剩余部分由财政资金补贴或者在小区商业用房产生经营收益中补贴，按照收支两条线进行管理。自分房之日起第六年，政府将停止补贴，由被安置房居民全额缴纳物业服务费。

镁编注意到，近年来，关于回迁安置房与物业之间纠纷频被关注。

在福州，融侨锦江悦府的业主曾在12345上投诉称，交房以来，物业先通过转移公共设施租金、装修保证金等巨额前期资金，掏空小区。后长期侵占小区公共收益，并尽可能以最省钱最省事的物业服务，如公共设施损坏未予以维修、垃圾清运不及时、电动车无人管理、地下机动车车库无人管理等以求谋取最大收益。

而对于物业不作为且沟通仍无效该怎么办？周争锋表示，《物业管理条例》中明确规定，广大业主有权选聘、解聘物业服务企业，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。召开业主大会，成立业主委员会，再次召开业主大会，经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意后，解聘现在的物业公司。