50万首付浮亏100万 环北京一哥房价跌40%

没有产业和人口支撑的房价上涨，结局会怎样？

近期，一张图片在网上流传，内容是环北京部分地区房价的情况。根据图中所示，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，单价18000元跌至10000元，跌幅44%。

从这张图片来看，在过去的3-4年时间里，环北京地区房价普跌40%以上。真相是否如此？

环北京一哥燕郊房价下跌

来自中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，截止2017年11月，以廊坊（燕郊）为代表，从2017年4月最高点到12月累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

而在此后的数年时间里，燕郊房价依然低迷不振。2017年廊坊限购政策升级，是燕郊房价大跌的主要因素。有网友整理了燕郊近10年的房价变化，同样可以看到2017年政策出台后，燕郊房价进入低谷。

贝壳网数据显示，目前燕郊二手房均价为1.8万元，大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元，霸州最低，单价0.91万元。

另据链家网成交系统统计数据显示，燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点，挂牌均价为32633元/平方米。而市场人士普遍认为，燕郊二手房均价在2017年的高点至少超过3万元。即便以3万元和最新的1.8万元计算，在3-4年时间里，燕郊房价也跌了40%。

首付50万浮亏100万

综上所述，燕郊房价较顶部下跌40%水平概率相当高，而更多的证据还出现在燕郊各个楼盘的历史成交之中。记者通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘，福泽御园，2017年4月底52平成交价158万，而今年9月成交的52.3平84万，跌幅接近50%。

燕郊大盘星河皓月的历史成交，同样显示出房价持续下跌的迹象。贝壳找房APP星河皓月历史成交显示，2017年上半年该楼盘普遍成交价在3万元以上，最新成交价则多在2万元上下。2017年3月16日，该楼盘有一个一室一厅成交207万元，今年9月份，同样面积朝向的房屋，成交价仅100万元，跌幅超过50%。

对于顶部买入燕郊房产的人来说，损失较大。按照房价跌幅40%计算，假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产（总价167万元左右），那么这套房产目前市值在100万元左右，账面浮亏67万元，加上3年多的房贷、税费等，其总计亏损可能达到100万元左右。

也就是说，投资者首付3成50万在2017年市场顶部买入燕郊房产，并持有至今的话，将浮亏百万。

有些中介转行摆摊卖菜

由于地理位置更加靠近北京主城区，燕郊脱颖而出成了环京一哥，也成了投资客狂热追捧的地带，曾经在短短半年时间创造了从单价破两万元奔3万元剑指4万元。

随着河北省廊坊市在2017年3月和6月两次出台严格的限购政策，非本地户籍仅允许购买一套房，并且需要提供三年社保或纳税证明，燕郊房地产市场迅速冰冻。

据北京中原市场研究部的统计，今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌，其中燕郊环比降幅最大，环比下降62%。从成交均价环比来看，燕郊降幅最大，成交均价1.88万元/㎡，环比下降5%。

今年的情况比去年下半年已经好了很多。去年7月至12月，燕郊各月成交金额均维持在3亿元以下，按照一套房200万左右粗略计算，去年每个月成交不过150套左右。

整个行业面临冲击，部分中介门店关门歇业，甚至出现了房产经纪人兼职转行摆摊卖菜的情况。

据中国房地产报2017年底报道，天洋城小区北侧的菜摊摊位旁边放着一块兴达置业的房产信息牌。菜摊老板告诉记者，他本来是房产职业经理人，但是在市场调控下，想买房没资格，想卖房没人买，只能兼职卖点菜，贴补家用。

“现在整个燕郊的房地产中介市场，店铺关门率达到50%以上，从业人员转行率达到70%以上，用举步维艰来形容当前的从业环境一点也不为过。”

环深圳地区房价上涨

资深房地产行业人士表示，没有产业和人口支撑的房价大涨，都是空中楼阁。事实上，以燕郊为首的环北京房价大涨，都是北京需求外溢所致，环京地区本身的产业结构、人口资源等，难以支撑高房价。

作为南北经济的领头羊，北京引领着环京楼市的回调，而深圳，则带领深圳都市圈的小伙伴们，房价频频创出新高。

国家统计局网站近期发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份惠州新房房价环比涨幅1.9%全国第一，广州二手房房价环比涨幅1.7%，全国第一。

二手房涨幅更甚。中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，东莞9月份二手房均价达到20184元，同比上涨31.43%，涨幅全国第一；深圳二手房均价达到75588元，同比上涨16.87%，涨幅全国第八；广州二手房均价38774元，同比上涨14.47%，涨幅全国第十五；惠州、珠海两个城市二手房均价同比分别上涨5.56%和2.56%，环深圳城市只有中山房价下跌，同比跌幅1.35%，但依然跑赢全国平均水平。数据显示，9月份全国房价涨幅中位数为-2.28%。

产业和人口聚集，是房价上涨的核心动力。以北京为代表的京津冀都市区，除了北京经济一枝独秀外，其他城市都面临着经济下滑的压力，天津去年GDP增速仅4.8%，远低于全国水平。河北省GDP则连续6年增速在7%以下。人口方面，北京人口已经连续4年出现流出，天津人口4年未涨。

反观广东，2015年GDP增速达8%，2016年、2017年GDP增速均超过7.5%，近两年GDP增速有所下滑，增幅分别为6.8%和6.2%。领头羊深圳在今年上半年的表现更是亮眼，GDP增速已经回正。而在人口方面，广东已成全国第一人口大省，人口吸引力全国第一，近年来人口持续大幅流入，已经连续5年人口增加超过百万。（数据宝 陈见南）