三道红线多米诺骨牌效应 大风大浪席卷房地产

半年前，疫情的“蝴蝶效应”下，房地产一改往常的传统营销方式，将“售楼处”从线下搬到线上；半年后，“三道红线” 的出台，再次助推房地产新变革。有人直言：一场“大风大浪”即将席卷房地产市场。

8月20日，住建部、央行在北京召开重点房企座谈会，此前引发猜测的“三道红线”新规终成事实。

所谓“三道红线”指的是，其一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；其二、房企的净负债率不得大于100%；其三、房企的“现金短债比”小于1 。根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。

一方面，“踩线”企业众多。据澎湃新闻报道，以2020年中期数据为准，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩线”房企多达七成；另一方面，融资作为土地以外，房企的另一条生命线，在房企的发展过程中发挥着至关重要的作用。

2021年1月1日起，“三条红线”融资新规将在房地产全行业全面推行。也就是说，留给房企的“亡羊补牢”时间仅剩4个月。

可以肯定的是，“三道红线”的“落地”倒计时，将倒逼房企们进行一场降负债“大战”。

约束融资仍存空间

李文（化名）是某TOP10房企的投拓岗员工，在他看来，“本次红线设置的用意有三。一是防止不透明的资金流入房地产，二是降杠杆，三是降低当前土地市场热度。”李文告诉新地产财经，这三大方向不是现在才有，一直在做，只是现在把目标对象从行业具化到了个体。

融资新规指出，连踩三条线的房企有息负债规模不得增加；连踩二条线的房企有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条线的房企有息负债规模年增速不得超过10%；“三条线”均未踩中的房企有息负债规模年增速不得超过15%。

“从融资的角度讲，‘红线’只会限制房企不能再增加贷款额度，也就是只能用到期的债务进行替换。”李文认为，红线出来后，房企（融资）会收敛一些。不过要想防止不透明资金流入房地产并不容易。

李文介绍，房企融资中，绝大部分是开发贷和前融（即发生在开发贷之前的融资），主要是针对项目融资，使用集团授信额度；其次才是公司发债、境外发债等。

同样从事房地产投拓业务多年的张强（化名）告诉新地产财经，对比之下，“三道红线”对央企的约束力度更大，不能做前融了，不过央企还是可以做信用融资或者信托，这样明面上资金是不流向地产的。

在中房商学院副院长邓明政看来，“三道红线”存在一定空间。他告诉新地产财经，“三道红线并未约束房企股权融资，而房企又非常擅长“明股实债”的融资模式。

中期业绩会上，中南建设董事、副总经理、财务总监辛琦也表示，政策倒逼我们，在“股+债”的模式里，可能在“股”的端口做更多努力。

对于房企来说，“明股实债”是一把双刃剑，优点在于能够快速降低财务杠杆，优化资产负债表；但缺点同样非常明显，表外隐形负债的不断增长，有可能为未来的债务违约埋下“地雷”。

促销回款成为关键

虽然“三道红线”仍有空子可钻，但不代表房企对于“三道红线”无动于衷。

中期业绩会上，各房企纷纷表明降负债决心。融创中国行政总裁汪孟德表示，我们的负债率一定会持续快速下降，争取净负债率到年底明显下降，今年年底达到120%，明年年底达到100%以下。而关于剔除预收账款的净负债率，汪孟德表示，“争取未来在三年内达到红线目标。”佳兆业高级顾问谭礼宁也指出，2020年公司的净负债率计划降至120%。

更有房企表态快、行动更快。8月底，中国恒大总裁夏海钧刚刚在业绩发布会上表示，恒大的回款大部分都是通过按揭回笼，恒大会快速增加销售额和现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。9月初，恒大的600盘7折促销售行动则已经开始落地。

多位房地产业内人士告诉新地产财经，近期恒大的7折促销和“三道红线”有一定关联。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉新地产财经，恒大是头部企业中财务指标触碰“三道红线”的代表型企业，这三项指标要依靠表内负债表外化、明股实债、股权融资等回到监管红线内的难度和以借新还旧来进行债务腾挪的难度均比较大。

“因此，恒大更多的要依靠销售去化来优化现金流和财务指标以解决流动性压力，让企业财务尽快回到稳健区间并符合三条监管红线的要求。”柏文喜认为， “金九银十”是恒大不可错过的“创收”契机，推出大力度的促销措施势在必行。

李文所在的房企和恒大处境类似，同属于三道红线均“踩”的红档企业。李文推测，“虽然目前公司还没有针对‘三道红线’做出调整，但是应该也会做一波营销，无论是从集团的角度还是事业部的角度，都会把业绩和指标落到部门或个人的身上。”

邓明政表示，“三道红线”的落地，将会迫使房企销售策略和能力全面提升。此外，他还指出，除了普通的销售回款外，房企还可以通过项目整售、股权合作等其他回款手段。

柏文喜则指出，“三道红线”监管之下，要继续靠以往的借新还旧来解决流动性压力的操作空间受到限制，因此房企除了加大股权融资、表外融资和联合开发、引战战投等方式之外，就只能采取加快销售回款的方式和相对压缩资本性开支来缓解现金流压力。前者靠的是加快推盘和加大促销力度；后者靠的是减少或减缓拿地。这将会成为高负债房企未来的一个代表性趋势。

高周转与审慎拿地并行

随着“金九银十”开启，房企的促销力度已经崭露头角；而加快推盘也被不少房企纳入下半年的发展计划。

业绩发布会上，辛琦表示，（政策的出台）让我们必须实现快速周转，快速、有效地缩短工期，做更多推广，保证在成本没有过多增加的前提下提升结利，包括把利润结转出来之后，增厚净资产。

正荣地产董事长兼行政总裁黄仙枝也强调，快周转是公司要坚持的重要原则之一。这一原则直接影响着公司的买地哲学。正荣地产副总裁刘伟亮表示，“正荣更关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR（内部收益率）。”

富力董事长李思廉则从拿地端的选择上就对周转做了明确要求，他表示公司集中的招拍挂都在选择短平快项目。而富力在财报中对“短平快项目”的解读是，在十二个月内，能产生现金流回报快速的资产周转项目。

此外，李思廉还指出，“大型的一百多亿的（项目）我们尽量不参与，大多数招拍挂都控制在10亿元金额左右。”缩减开支意图明显。

房企的谨慎态度，逐渐反应在了降温的土地市场上。据诸葛找房数据中心监测，8月份，全国土地成交较上月有所回落。8月全国主要地级市土地成交761宗，土地出让金为3888.8亿元，环比下跌19.57%。

亿翰智库研究报告指出，7至8月多个城市行政性调控收紧，并且8月频繁传闻“三条红线”收紧房企融资，房企拿地积极性受到抑制。另外，受上半年货币政策宽松，房企融资环境改善，拿地数量较高影响，下半年为了平衡全年的投资预算，预计也将制约房企下半年的拿地意愿。

“三道红线” 的多米诺骨牌效应势必将对行业引起重大变革。而无论是抓回款、促销售；还是加快推盘、减少拿地，房企都只有一个目的，那就是把杠杆降下来，不“踩线”或者少“踩线”，避免被融资“镣铐”卡住喉咙。

距离2021年1月1日，“三道红线”的正式实施还有112天。倒计时清零前，多少房企能够成功摆脱“踩线”命运？又有多少企业将在这次新规之下被彻底洗牌出局？企业真正要做出大调整的时候到了，不论你是头部、腰部还是尾部企业，没有任何一家企业可以再像过往一般“任性而为”，杠杆必然是要降到合理水平，整个行业和企业才能够走得更远、走得更健康。