嗨，中海甲叁號院！

北京的豪宅，豪在哪儿？ 先是地段，后面才是价格。 四环内外，可以说是北京内城平层的“豪宅带”。万柳、奥森、望京、朝阳公园、丽都等多个高端住宅区都沿四环分布。 但随着四环内严控商品房用地，目前在售的，基本都是老盘加推。 而不时有新增土地供应的丰台，成为名副其实的“后浪”。 北京豪宅的下一站幸福，在丰台。 01. 据统计，自2018年11月26日，北京再次放开不限价地块供应后，已出让33宗宅地。 位于四环里的只有3宗——分别是中海造甲村地块，金茂石榴庄地块，合生分钟寺地块。 全在丰台。 其中，分钟寺上周刚刚落锤，合生土拓部门庆功会的酒劲儿可能还没过；金茂动作相对较快，借光现成的“北京金茂府”，售楼处和样板间已对外开放。 而中海造甲村地块，2019年7月15日拿地，2020年5月才公布案名「中海甲叁号院」。 时长将近一年。 对于近年来以“高周转”、“神户型”、“高性价比”闻名的中海而言，这是入市最慢的项目了。 02. 慢，也可以说是谨慎。 如果说5年前，丰台是北京地王制造区，那么5年后的今天，丰台是豪宅林立的地方。 中海甲叁号院3公里范围内就有葛洲坝北京中国府、懋源钓云台、懋源璟岳、泰禾西府大院等多个豪宅项目。 竞品环伺，这又是中海在北京的首个10万+豪宅，怎么谨慎，都不过分。 毕竟光“叫座”不行，还得“叫好”，借此打开中海在北京高端市场的新牌面，才是终极目标。 关于产品，目前可知主力面积段为150㎡、180㎡，200㎡，精装交付，总价1500万起。 值得一提的是，自北京8万红线之后，12万似乎成为北京新房新的价格红线。 自从北京楼市调控加码后，就有一条不成文的“红线”，即新盘获批报价不会超过8万元/平方米。 2018年入市的泰禾·西府大院批了11.3万/平。曾被预测销售均价将突破15万的“葛洲坝北京中国府”，2019年5月拿到的最高拟售价为11.7万/平。 时隔一年之后，四环里的豪宅入场券，或许还能再向上想象一下。 03. 中海的底气首先在于，社区足够纯粹。 5年前，也就是2015年前后入市的土地，往往在突破溢价率上限后，继续竞配保障房，交付后导致2万均价的保障房，与11万均价的商品房“混居”。 而“混居”社区的价格表现，在“盖墙”与“拆墙”的拉锯战中，几乎都落后于市场基本面。 从2019年丰台新房网签数据来看，有成交的均价10万+项目共6个，除首开·璞瑅公馆外，其余全部需配建保障性住房。据不完全统计，丰台需配建保障性住房的豪宅项目还有，首开华润城、懋源璟岳、天悦壹号、西宸原著，以及去年入市的葛洲坝北京中国府、泰禾金府大院。 有项目高端豪宅194户，公租房616户，低收入群体反而成为社区主流。 中海甲叁号院，虽然也包含部分配建，包括8万㎡银泰精品店、5万㎡国际甲级写字楼、养老设施等，但好在全部位于地块北侧，与南侧住宅有市政道路相隔。 南侧共计16栋住宅楼，分两期开盘，首期开盘东侧8栋。

中海甲叁号院效果图 对于豪宅业主来说，社区不用多大，够纯粹就行，因为邻居也是圈子，也是社会资源。 04. 具体到产品而言，中海甲叁号院的保密措施十分到位，到目前为止严肃君也只拿到了几张效果图。 但仅凭此，也能看出中海的“阳谋”，走差异化路线，原则就是“我们不一样”。

中海甲叁号院效果图 相较于主打新中式的前辈们，中海显然更想“讨好”新生代、年轻态的有钱人们。 外立面是玻璃幕墙+铝板。 与传统外挂石材相比，同等面积下，玻璃幕墙质量轻，设计灵活，抗震能力强，能更好的匹配智能科技，当然造价也是普通外墙的3-4倍。 罕见采用了外露式大阳台。 尤其是洋房产品东西边户，具有90°观景阳台。 内部装修采用宝格丽酒店式风格。 严肃君问了下度娘，大致就是下图这种，糅合古典与当代，意式与中国文化。

上海宝格丽酒店 一句话，北京豪宅进入看脸时代。 05. 最后，中海是一贯的户型优等生，放到豪宅尺度，只能更好。 从效果图来看，中海甲叁号院一期共8栋楼，目测顶层有阁楼，一层带下跃。 北边是两栋26层大高板，主要是150平，180平；南边为10层左右洋房，主要是145平、200平。 户型图拟定于本周六发布，但据了解，145平是中海望京府神户型的升级版。 四面宽、南北通透、三个卫生间，不仅尺度更大，再包一圈观景阳台，啧啧，是挺好。除此之外，中海甲叁号院紧邻地铁9号线、16号线（在建）换乘站丰台南路站，双轨交汇；丰台火车站TOD也已经开工。 项目距离总部基地，地铁2站地，目前入驻企业已超过2万家；距离丽泽商务区，直线距离不足5公里，丽泽城市航站楼已经落地。 西侧是丰台科技园生态主题公园，周边多为成熟社区，配套齐全，距离三甲首都医科大学附属北京天坛医院仅1.5公里。 06. 过去两年是限竞房的两年，是北京新房市场横盘的两年，也是不断向买方市场转向的两年。 在这个过程中，购房者开始彻底回顾理性，开始拥抱新的消费逻辑。 2020年，随着北京金茂府二期、中海甲叁号院豪宅陆续入市，北京开始重回豪宅时代。此一时彼一时。 面向新年龄层，新消费观下的购房者，中海走的这步棋，到底对不对，严肃君也拭目以待。