解读｜“内循环”和房地产到底是什么关系？

（原标题：“内循环”和房地产到底是什么关系）

构建国内大循环，至少从中短期来看，房地产是这个“大循环”中不可或缺的分支。

近期，国家反复对构建“国内大循环”重申、强调，并将其视为是未来重要的战略举措。国内大循环，最重要的抓手，就是扩大内需。由此，一个简单的逻辑就是，要夯实“房住不炒”，防止房地产虹吸居民收入、阻滞居民消费、拉大收入差距，让扩大内需的发力点惠及众多中小微和双创企业，带动居民就业，稳定收入预期，自发修复内需动力，以涓涓细流汇成内循环的大河。

所以，市场很担心楼市迎来新一轮打压式调控。7月24日，高层在房地产工作座谈会上，明确了下一阶段房地产调控的基调，比如时刻绷紧调控这根弦；严控增量，防止资金违规流入房地产市场；发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。紧接着，政治局会议再次强调“房住不炒”。7月以来，各地楼市政策明显收紧，深圳、东莞、宁波、南京等热点城市限购全面升级，直指投机炒房抬头，有的城市一个月内高频率地出台调控政策。

从数据上看，刚刚过去的7月，热点城市交易量“冲高回落”，既有积累需求疫后释放殆尽的迹象，也有需求端管控严格，市场预期转淡的影响。笔者认为，站在传统“周期论”的角度，看待下半年及未来地产的变化，是有失偏颇的。其实，大家关注到的只是少数舆论冒头的城市，全国层面而言，下半年及未来会更加强调“一城一策”。单看一线城市，深圳对投机炒房一通暴击，但北京为了消化限竞房的高库存，近期取消了土地限价的管制。

截至7月30日，今年北京共成交商品住宅地块34宗，其中28宗不限价。笔者所在的广州，尽管市场开始回升，但新房销售仍以促销为主，折上加折的现象很普遍。一线城市尚且如此，二线城市将“一城一策”做得就更到位了。比如，7月21日长春将二次申请公积金贷款的利率上浮10%，但同一天将三环内限售取消了；7月7日宁波收紧了户籍和非户籍人口在市五区的限购政策，但半个月后的22日，无房家庭在市六区可优先认购一套房。

这一收一放，可谓张弛有度，目的是维持楼市一定活跃度。放眼全国，也是如此。总结近期的调控政策，会发现“优先购房”的规则是共性，摇号也好、直接认购也好，各地都给刚需、人才等提供了买房的绿色通道。站在宏观的角度，政策这样做微观设计是很好理解的。高层会议讲到，我国经济当前面临的问题，很多是长期结构性问题，要作“持久战”的准备。同时，会议还首次提出，完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡。

什么意思呢？当前，经济形势仍然复杂严峻，不确定性较大，我们遇到的这些中长期的问题，既包括房地产、隐性债务、经济结构、人口结构等老问题，也包括新冠疫情、外部环境变化等新问题。这些问题的应对，超越了以应对经济短周期波动为主的传统逆周期政策框架，亟需建立一套战略站位更高、更针对于缓解中长期问题的调控框架，即“跨周期设计和调节”。

就地产而言，客观讲，对消费的短期拉动、财政的短期贡献、投资的短期稳定，地产功不可没。上半年，经济明显好于预期，明理的人都应该清楚，地产在其间的分量。既然如此，就应该尽力腾挪常规政策的空间，以持久战的智慧性打法，以跨周期的长远视角去解决问题。由此，就不难理解，为何2019年底将“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产长效机制的目标。构建国内大循环，至少从中短期来看，房地产是这个“大循环”中不可或缺的分支。

其实，这几年地产调控一直是这样的思路，看全国商品房销售量，过去3年在历史高位上拉出一条直线，热点城市也如此，这多半要拜“一城一策”所赐。下半年及未来，调控会更加强调“一城一策”。即便是严厉调控的城市，也在极力呵护市场、保护刚需。再说，不管是继续推进城镇化，还是打造都市圈“增长极”，抑或消费升级，房地产的增量空间还很大。

（原题为《“内循环”和房地产到底是什么关系》，作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）