◎作者 | 傅斯特、那一夫
我们正处在一个极其奇怪的时代。
钱存在银行，会越存越少；各国印钞机开足了马力，但是CPI指数却岿然不动；许多传统的经济学理论被解构，连“不可能三角”也出现了。
上周，黄金以每盎司1818美元创下近十年新高。所谓乱世黄金，买黄金就是为了避险，钱从哪里来？当然是股市、楼市，那么股市楼市不是应该相对萎靡吗？然而——
月初，美国标普几乎是一夜之间就填平了早先三个熔断挖下的大坑，纳斯达克再创历史新高，连中国大A股也重新站上3000点。
按照中国经验，股市好的时候，楼市就会凉凉，然而——
楼市同样一片火爆。人们抢口罩时，富人在抢豪宅，人们担心粮食时，富人在抢豪宅，央行继续放水时，富人还是在抢豪宅……
2012年，首创证券研究所所长王剑辉就说过：金融市场上很少见到股市楼市黄金齐头并进地上涨。市场上钱就那么多，而钱是流动的。
事出反常必有妖，妖在哪里？
最可能的答案就是，钱太多了。多到没有更多地方可去，于是水涨船高。
全球大放水早就开始了。截止6月2日，已经有72个国家和地区的央妈采取降息措施，向市场放水7万亿美元。
美国力度最大，上半年就印了3.04万亿美元。中国力度也不小，从年初到现在，央行降了三次存款准备金率，释放资金17万亿。
每一次放水都是财富的重新分配，都是一次资产保卫战。应对稍有不慎，其后果就堪比抢劫。
曾任瑞银中国研究部主管的张化桥甚至说：现在已经处于经济危机之中，而且比2008年还要严重。
洪水滔天之时，你是听任自家水缸被席卷而去，看着储水被大水稀释……到底该如何选择？
许多人选择冲进了股市。
尽管这个牛市有点莫名其妙，还是让散户爆发极大热情，就连券商的APP也被挤爆。多少年了，坊间再现“卖房炒股”的段子。
图源：网络
但老股民则是微微一笑，感慨一句“新韭菜终于长大了”，“终于可以解套了”。
没人敢确定这不是一次“疯牛”。
7月6日至10日，沪深两市单周成交总量达8.15万亿元，创5年新高，历史第四高。当周，上证综指上涨7.3%，创下了2015年7月以来的最大单周涨幅。
中银证券管涛解释说：“基本面改善与流动性宽松，积累了较长时间的做多动能”。大白话就是钱太多。
于是，A股疯涨让央行和银保监会都觉得不踏实，纷纷出面为疯狂的股市降温。因为，经济并没有那么好。
这周，A股就开始跌了，今天来得更猛烈一些。
图说：今年4月至今上证指数走势图
三大指数普遍跌约5%，A股再现百股跌停，沪指盘中失守3300点。
其实，由于经济下行，即便钱多，资金也更愿意选择未来增长希望大、或者受益于疫情影响的细分板块，如医药、科技股。
这是一种结构性行情，牛市可能继续，同时也一定会分化。
分化二字，在历史上不知道洗劫了多少散户。
格隆汇有一篇文章讲：散户亏钱一般在牛市，越疯越亏。2015年牛市，85%用户的财富被消灭，只有0.5%的人赚钱。
疯牛之后，从来都是一地鸡毛。卖房炒股？你觉得你比庄家们还牛？
和总让人找不着调的股市不同，中国房价总体呈上升趋势，自1987年有商品房始直至今天。所有经济稳健的国家，大体都有类似的曲线。
过去十年，中国楼市经历多番调控，也开始出现分化趋势。但位于头部的一线和热点二线，房价依然维持着上扬态势。
一线城市和热点二线城市房价暴涨/来源：房地产周期
从发达国家的城市化经验来看，房地产还有20年左右的红利期。
2016年，中国的城镇化率达到57.35%，一般要到70-80%才会放缓，这就给房地产提供了支撑。
当然，并非所有城市都能享受这波红利。一二线城市等人口流入多的地方，房价还会上涨；三四线城市人口净流出，房价支撑力就会不足。
所以，越早押注一二线城市，越早拿到共享红利的号码牌。
今年的时机就还不错。
房地产市场有自身的调整周期，2016年10月到现在，一二线城市调整三年有余，即使当初的泡沫再大也消灭了大部分。
再加上今年大放水，很多钱跑到楼市，带动多数城市，特别是一二线城市的房产价格上涨。
再不下手，钱贬值加速是大概率事件。
财富大洗牌的时代，或许我们很难把准时代的脉搏，但是顺着人与钱流动的方向，大体不差。
2010年到2017年，一线城市房价上涨最明显。7年不到，从2万元/㎡左右狂涨到4万元/㎡以上。这生动演绎了越是财富再分配，越是富者恒富的故事。
百城住宅均价（2010.6-2017.12）/图源：财新博客
在中国的城市中，北上广深四个一线高居金字塔顶层，但是塔尖的位置只能是帝都——北京。
北京对资源的汇聚能力是极其恐怖的。GDP前20的中国城市，有5个位于北方，相对于南方15个城市的梯次感清晰，北京以傲人之势睥睨其他北方城市，几乎是独自撑起北方的穹顶。
围绕权力进行资源配置的惯性是极其强大的，这注定帝都的房产永远属于稀缺资源。
在房价上，深圳最有和北京抢第一的潜力。
但深圳存在着结构性隐患——去年上半年，深圳房价收入比全球第一；全球住宅套均价格排名，深圳排在第五位，高于北京。
靠着年轻人的拼搏闯出一片天的深圳，现在因为房价，逃离正成为年轻人的新动向。
据《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》的数据：2018年，深圳人口流出比例在一线城市中最高，达到2.56%。北京、上海、广州分别为1.13%、0.95%、1.05%。
2018年，从深圳“逃离”的人口流向，北京排第二、广州排第三。
数据来源：京东数科
因为权力的光环过于炫目，这让人有意无意忽略了北京的其它优势。
北京的金融实力实际上远胜上海深圳。
仅举一个关键指标——本外币存款余额。它相当于城市的小金库，所反映的是一座城市对资金的吸附能力。迄今北京在这一项指标上遥遥领先于上海，而且差距还在不断变大。
在世界最大市值公司的排行榜上，上榜的中国金融机构绝大多数总部位于北京。
作为城市升级标志的服务业，尤其是高端服务业方面，北京的优势也几乎不可动摇。北京的第三产业在GDP中的占比高达80%，远远高于上海和深圳。
年轻人弃深圳北上，这当然是原因之一。
还有一个重要原因是，北京有吸引高端人才的后勤支持系统。教育、医疗等公共资源水平高，而且相对充裕。
相对而言，深圳在这方面都差得远了。
不提985、211的数量。2018年，深圳中小学校数量是734座，只有北京的零头。深圳平均每所学校要装下2000多名学生，是北京的两倍多。
2018年一线城市中小学生与学校情况/来源：每日经济新闻
至于深圳的医疗资源，甚至被三线城市吊打，更遑论和北京比。
来源：数据宝
深圳每千人床位数仅3.65张，在全国排名第99位。
而北京和上海，金融人才环境相对好很多。
21世纪，财富分配往往更青睐于新技术、新服务，而帝都在这方面的优势显然得天得厚。
尤其是自2017年始，北京采取了更为严厉的人口限制政策。这注定能够享受帝都资源的人必然是少数。
当然，中国的城市各具特色，上海经济实力强，教育资源也不遑多让；广州房价友好，包容，生活气息浓郁。但如果要投资，追求更长期的确定性，综合评估下来还得是帝都。
不是北京的每个地方，都叫首都。
对这句话，最简单的理解就是，离国家权力中枢的距离。
北京是中国最具规划感的两千万人口级别的大城市。这座城市不同时期的城市规划图中，隐藏着理解中国权力以及财富运行的秘密。
很多人都知道北京有两条轴线，纵贯天安门广场与故宫的纵轴，平行于长安街的横轴，这两条轴线附近，集中了大量掌握各种顶级资源的机构。
但很少有人注意到，随着北京城市空间的结构的不断发展，万寿路一线作为北京东西轴线关键节点的地位就凸显了出来。
万寿路在建国之初就是北京城市行政中心发展的备用地，它是独立于旧城发展起来的新城空间。在2004年《北京城市总体规划》提出两轴多中心布局之后，延万寿路一线就成为北京两轴空间长安街西延线的城市节点。
看过北京地图就知道，这个节点与北京权力中心遥相呼应。
其实也不难理解，只要简单了解万寿路的历史，就都知道这里在1950年代曾有“军委城”之称。直至今天，沿线依然有大量的军事机关和国家单位。
所以，当老北京慢慢拓展到四环、五环、六环，当北京市政府都搬到了通州，四环之内也就成了真正的“首都”。
只是，城市的不断扩张，使得入驻四环内的机会越来越渺茫。因为可供开发的地太少了。
从2010年到2018年2月，北京共成交458宗住宅用地，位于四环内的只有26宗，占比不到6%。
2019年，北京招拍挂市场累计成交地块58宗，仅两块地在四环内。近三年，也只有4宗地块成交。
四环之内，相当一部分土地被划定为首都功能核心区，城乡建设用地一直在做减法。其中的东城区、西城区，甚至在几年前就禁止纯商品住宅开发。
另外，随着四环限住令的颁布，四环以内很难再新增商品住房用地，新房供应将大幅减少。
因此，四环内现有的几个住宅项目，就成了为数不多的最后的选择。
造甲村地块就属于选择之一。
2019年，由中海地产拍下。这是丰台区历史上总价第二高地块，也是北京年内总价地王。
中海将在此建设甲叁号院项目。不但是西三环唯一新房，也是万寿路城市节点上罕见的高端项目。
中海甲叁号院项目效果图
项目总价在1600万到4000万元。
如果按照我们之前的分析，我不得不说，选在这个地段，眼光实在有点高。
万寿路、丽泽航站楼城市节点、两轴多中心……
项目东北方4.5公里处，是丽泽金融商务区。这是北京比肩金融街的地方，是继北京中央商务区（CBD）和金融街商务区之后的第三大商务区，被称为“第二金融街”。
这也是北京南部地区的希望所在。《北京城市总体规划（2016年－2035年）》提到：要依托丽泽金融商务区等重点项目建设，带动优质要素在南部地区集聚。
目前，丽泽金融商务区和金融街一体化发展正加快推进，主动承接金融街、北京商务中心区外溢配套辐射。
现在已有中证金、长城资管、中国平安等400多家大型金融机构进驻。
2021年底，连接丽泽和金融街的丽金线将通车。4站、8分钟就可以实现两地互达。
距项目1公里左右，丰台站TOD项目建设如火如荼。
这个对标香港西九龙、日本六本木的城市综合体，将带动产业发展和城市面貌更新，直接改善区域达1000万㎡，相当于100个中海甲叁号院项目。
丰台站也将拥有亚洲最大的站台面积，联动地铁10号线和16号线，让附近的交通更加便利。
项目附近，还有全国第一个总部基地。丰台经济第一增长极，用丰台1%的面积，创造了1/3的财政收入。
轨道交通、航空航天等核心产业，IT、新材料、医药科技等战略性新兴产业在这里聚集，并吸引全国的科技人才。
李嘉诚说过：买房，第一看地段，第二也是地段，第三还是地段。金融、交通、产业三核托底，让该地段的项目充满了确定性。
按照流动性来说，丽泽的金融从业者、总部基地的科技人才，都有可能是项目的接盘侠。这些群体的收入都很高，也就体现出房子未来巨大的升值空间。
同时，项目也是2019年北京四环内唯二宗成交地块，注定其稀缺性。这也是抢手的代名词。
更不用说，这是在未来世界第一大经济体的首都北京——一个无限接近大国权力中心的地方。
全球大放水，资产在重新分配。把握趋势，把握进入首都四环内稀缺的机会，完美避开资产缩水，实现资产保值甚至升值！
参考资料：
1.任泽平：《房地产周期》
2.财新博客：19国38年房价走势 中国房价未来会如何？
3.搜狐网：规划用地“正负清单”发布，北京迎来历史巨变
本文来源：网易房产
责任编辑：
万鑫_C2439
