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限竞房「破 发」

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行为心理学研究表明,一个人养成习惯只需要21天。那,一群人养成习惯需要多久?
可能是两年。
2018年6月9日,北京首个限竞房瀛海府开盘,30分钟卖光194套房源。
好多刚进群的购房者一脸懵逼,追问严肃君,“限竞房到底是什么房?跟共有产权房是啥关系?”
2020年6月9日,北京目前在售待售限竞房项目近百个,整体去化率不足5成,分化严重。
严肃君的N个500人置业群里,日常更多的是吐槽:“得房率也太低了,白瞎了这块好地。”
2年时间,限竞房没变,改变的是购房者对房子的认知和判断。
对,房住不炒。

01

调控的不是价格,是人心

尽管限竞房存在这样那样的问题,但作为稳房价利器,限竞房无疑是成功的。
而且,不仅稳住了房价,更成功稳住了人心。
稳房价不难。价格限制,集中大量供应,直接推动北京新房市场转向买方,近三年成交均价一直在5万+徘徊。
难的是稳人心。
人心其实很难描述,严肃君看到的是---
曾经一房难求的某府,交房后还有优质房源回吐;
限竞房最为集中的亦庄,有人在等着所有项目入市后进行终极对比;
严肃君的N个500人置业群里,越来越多买房建议变成了“买个住得舒服的”...
脱离了房价快速上涨的群体预期,大家静下心好好挑房子的时候,才是调控真正成功的时候。
repost,房住不炒。

02

破发

限竞房供地之初就确定了限均价,定价逻辑是对标并低于周边二手房价
这里面有个很致命的因素---时间差。
北京近两年房价整体稳中趋冷。数据显示,2018二手房单套平均价格较2017减少8%,限竞房扎堆的五环带上降幅更大。
参考坐标改变之后,正值入市高峰期的限竞房,原定的限售价格,优势已经不明显。
如果说限竞房的定价是政府主导行为,那么限竞房的实际销售价就是市场调节行为。
从年初大热的金茂北京国际社区,到上月开盘的大兴和悦春风,均低于限均价快销走量,降幅甚至高达17%;
新近出让的东小口双子星、西红门地块,在楼面价可控的前提下,业内也纷纷预测会“破发”销售。
*“破发”,原指股市中股价跌破发行价。
无须担心,同步下调的还有土地的成交楼面价。即使低于限均价销售,房企也能算得过来账。
限均价不再是限制开发商的底线,更像是努力踮脚才能够得到的上线。

03

限竞房变成限售房

至此,限竞房能够区别于商品房的性质,似乎只剩下了五年限售
考虑到目前北京二手房交易政策,增值税、个税等本身也有限制,新房交付后,往往也会在满两年,或者满五年后再上市交易。
2年前,北京限竞房集中入市,限均价多5万左右,首付200万左右,当时的口风是---北京进入全城看房时代。
2年后,随着北京楼市整体趋冷,没有了价格优势,甚至还有产品质量劣势的限竞房,与商品房甚至二手房摆在了同一个货架上,同台竞争。
现在的限竞房,其实就是五年限售的普通商品房。

04

2020,买房必维权

维权,去年下半年以来的高频词汇。
北京新房横盘三年,房价上涨零预期背后,购房者对产品瑕疵的容忍度,(0,-∞)。
最直接的影响是,前业主维权,影响现项目销售
上周六(6月6日)某项目All in 了全部房源,官宣热销31亿,按总货值计算,实际去化5成左右。
对于要地段有地段,要配套有配套,要普宅有普宅的五环内项目来说,这个成绩差强人意。
更有甚者,盘子大一些的项目,边销售边维权
两相叠加,买房人和卖房人,都很难受。
地产开发不是一锤子买卖。同一房企在京都有多个项目同时在售,在维权这件事上,改变大于粉饰,尊重大于逃避

05

成也限竞房,败也限竞房

风向转换的京楼,有人来,有人走。
有房企借道限竞房打卡北京,完成战略布局;
有房企几乎绝迹于近几年土拍,曾经在北京叱咤风云,如今也沦为旧人;
有房企折戟限竞房,入市两年一再降价也无法顺利销售,品牌价值持续走低;
案例级别的玩法是,吃透限竞房逻辑,强势吸粉,再借由豪宅完成产品转身...
但无论如何,拒绝了限竞房,就是拒绝了北京市场。
严肃君的N个500人置业群中,有大佬留下了这样一段话---
大企业,同样的产品线不管位置好坏,会维持同样的产品水准;小作坊打着中高端产品线的旗号,仗着好位置做出的产品却能不断刷新下限。日积月累,品牌就会一文不值,以后永远沦为低端。
这句话的核心是,市场永远是对的。
限竞房不应该成为背锅侠。
互动时刻:
不论走多远,都别忘记为什么出发。
2年时间,你有想过入手限竞房吗?
为什么买?又为什么不买?欢迎在评论区留言~

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