亿翰资管：2020年一季度商业地产行业研究报告（二）

2、市场面

2.1市场表现：供求同步降低，商业地产市场双向承压

2020年第一季度，受春节假期以及新冠肺炎疫情影响，商业地产开发投资和销售面积均出现大幅下跌，在行业变革进入存量阶段的背景下，市场环境短期内出现紧缩。从长期来看，中国经济长期向好基本面未变，尤其近年金融供给侧结构性改革初见成效，金融体系愈加稳定，相信随着疫情影响逐渐消，商业地产市场也将逐渐好转。

（1）供应收紧，开发投资增速断崖式下跌

近年以来，商业地产已步入存量时代，在消化现有存量的指导下，商业营业用房投资额及新开工面积持续下滑。1月疫情全国蔓延，商业地产市场遭遇冰冻，资本端热情降至最低，投资额锐减。1-3月全国房地产开发投资额同比下降7.7%，各业态中商业营业用房投资下滑最为严重，同比减少14.8%；商业营业用房新开工面积2361万方，同比减少29.7%。

数据来源：国家统计局

（2）需求收缩，商业地产销售大幅降速

2019年以来，世界经济环境严峻，我国经济增长亦面临下行压力，进入2020年一季度，受到疫情影响房地产市场销售大幅下滑，1-3月全国商品房销售面积为21978万方，同比下跌26.3%；商业地产物业成交数据也出现大幅跳水，1-3月全国商业营业用房销售面积仅为为1221万方，同比下降35.1%。

数据来源：国家统计局

特殊时期，各地认真贯彻落实党中央关于统筹推进疫情防控和经济社会发展的一系列决策部署，在延长假期、推迟复工、减少人员聚集等措施推动下，疫情防控形势持续向好。截至3月底，我国建筑业企业、房地产开发企业复工率将达到九成以上，市场企稳回升，投资将逐步回归常态，投资需求也将迎来新一轮释放，商业地产市场开发投资和销售也将重回正轨。

（1）土地供应：供应环比全面收窄，一线城市同比大幅增长，预计二季度回稳

2020年第一季度，全国商业用地供应规划建筑面积12926.38万平米，同比基本与2019年同期持平，供地环比大幅下跌51%。

数据来源：亿翰智库

其中，一线城市第一季度供应表现突出，推出33幅商业用地，总规划建筑面积297.33万平方米，同比上行140.9%，环比下行9.6%。二线、三四线城市分别供应商业用地440幅和3153幅，规划建筑面积9904.66万平方米和2724.39万平方米，环比大幅下降54.3%和34.1%。

整体来看，2020年开年受疫情影响，各地复工延期，疫情防控工作成为政府及企业工作核心，部分城市土拍延后，一季度土地供应环比出现负增长。从供应数据来看，一季度商业用地供应与2019年基本持平，相信在进入二季度后土地供应将有明显回升。

（2）土地成交：受疫情冲击商地成交量价齐跌，随复工推进市场逐渐回暖

从整体来看，2020年第一季度全国土地市场遇冷，商业用地成交规划建筑面积7528.88万平米，与2019年同期相比减少19%；环比下降53%，其中二线和三四线城市降幅较大，分别为44.3%和56.0%。

数据来源：亿翰智库

其中，一线城市第一季度成交26宗商业用地，规划建筑面积为255.07万方，环比小幅下降9.1%，但与2019年同期相比成交量增加146.3%。从成交明细来看，一线城市1月仅有5宗商业用地成交，规划建筑面积为109.68万方，占一季度总成交量43%，随着2月复工进程加快，土地成交量明显增加。

2020年前三个月，多城供地节奏放缓，部分企业相对放慢拿地速度，对于市场的不确定性持观望态度，同时在商业地产领域存量压力较大的背景下，开发商拿地动作更为谨慎。与此同时，城市更新进程持续推进，1月，中海以62.71亿元竞得一宗位于上海普陀区的城中村改造项目地块，成为一季度单宗成交金额最高的商业地块。根据出让文件显示，该地块规划建筑面积29.3万平方米，规划将建成230米和200米的两栋地标建筑，为普陀真如副中心重塑天际线，整体项目将包含文化、体育、商业等综合业态。

2020年一季度，全国各级城市商业用地成交楼面价均出现不同程度下滑，溢价率则基本平稳并未出现大幅波动。一线城市成交楼面均价为7582元/㎡，环比下降35%，且多数地块以底价成交，溢价率仅为0.24%；二线城市成交楼面价为2133元/㎡，环比下降2%，溢价率为8%，较上一季度小幅下调；三四线城市成交楼面价为1214元/㎡，环比下降18%，溢价率为18%。

数据来源：亿翰智库