降准之下5500亿资金入市 2月成交拦腰斩的楼市要回春？

不论从机构榜单，还是从上市房企的业绩简报看，疫情对楼市成交的影响，已经从1月的小雨雪，变成了2月的泥石流。

但在一些小房企甚至已经爆出债务违约，叫惨连连的时候，一些大房企，以及央企、国企房企却在逆市补仓，投资金额超出日常手笔。

随着今天傍晚降准靴子的落下，小房企或将得到解渴，大企业也能快速回春。往年3月都会到来的小阳春，今年是否还将如期而至？

2月业绩拦腰斩

但前2月整体跌幅好于预期

回看前两个月的楼市成交，可以用1月平、2月惨、综合优于预期来总结。

地产壹线选取了上市房企中已披露1月销售额超过50亿元，且有官方数据可进行同比的企业进行对比。从数据来看，1月里还有不少房企实现销售规模的同比上涨，平均变化仅是跌幅3.65%。

但到了2月，就仅有恒大一家实现同比上涨，其余房企最小的跌幅为29.2%，最大的跌幅幅度为69.52%，平均跌幅达到了50.9%。

对于1月业绩的小幅变化，某房企内部人士认为，因为疫情爆发的消息传出时，已经是1月23日，那时候也已经到了房企预定的销售暂停的节点，所以影响甚小。且行业一直有套潜规则，即部分房企为了保持月均销售额的平稳性，喜欢将12月的部分业绩挪腾到1月签约，也垫高了1月的业绩数值基础。

而2月的销售额，据了解，行业中大部分房企的销售跌幅其实达到了80-90%。不排除仍有房企继续挪移去年年底的数值，但更多的可能是提前预支业绩。

由于上述种种“手法”，从已公告1-2月销售额突破100亿元的上市房企业绩来看，平均降幅被缩窄至27%。

随着3月售楼处的逐步开放，以及房企普遍以价换量举措，加之部分地区公积金和银行贷款的优惠刺激，真实降幅将可进一步缩窄。

土地投资意愿高涨

央企国企逆势“抢地”

销售上“进水”不畅愁云惨淡，但诧异的是，在“放水”投资上，房企们是另一种反应——不少企业内部人士认为，当前是个拿地的窗口期。从数据来看，企业也确实是这样执行的。

中国指数研究院的数据显示，1-2月，Top100房企拿地总额1984亿元，同比增长7.2%。Top50房企拿地总额2861亿元，同比增长28.0%，其中，2月单月拿地总额1731亿元，环比增长14.7%。

从具体企业看，2020年2月里，绿城、中交地产、华润置地、首开股份的单月拿地总金额均突破150亿元，而1-2月，还有北京住总、中海地产、保利发展、融创中国和北京建工几家企业，新增拿地的总金额也均突破百亿。

其中，位居新增投资总额榜首的绿城，投销比（整体拿地金额/全口径销售金额）甚至达到了4。数据显示，2020年1-2月，绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块，累计权益总建筑面积184.0万平方米，权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元。其中北京4宗地块合计权益金额为162.8亿元，占比达到60.8%。

（数据来源：克而瑞、企业新闻）

而未在官方渠道披露业绩额的中交地产、北京住总、北京建工，投销比将更高于这个比例。这也体现出了前2月土地市场的另一个特点——央企、国企逆势“抢地”。

对于销售冷投资热的反差现象，亿翰智库认为，一方面源自各地政府疫情之下财政压力加大，土地供给开始增多。且多地在土地价款缴付方式和期限、优化审批服务、调整履约监管政策上都有调整，减轻了企业拿地资金压力。

而另一方面，疫情让房企的销售和开工情况受到影响，多数房企面临资金压力，但大型企业和央企的资金优势仍能帮助企业在此阶段补充土地资源，因此在拿地更为积极。

5500亿资金入市

影响从需求端及其他业务输入

进入3月，在全面倡导复工的背景下，大部分房企的复工率达到了70%-80%，但企业的资金池仍未全面回灌，已有新华联、中信国安、协信远创三家房企爆出了债务违约。

庆幸的是，从地方到国家层面，都在频繁帮助房企“活下去”。继2月以来，全国已有超60城个城市发布了涉及房地产的相关政策近200条，包括政策调控、人才购房、土地政策、信贷政策、企业扶持等多维度。

今天傍晚，宏观政策再出大招——央行宣布于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

这已经是年内的第二次降准——在2020年1月1日下午，央行就公告称，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。中国人民银行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约8000多亿元。

虽国家仍严控降准释放的资金进入房地产领域，但每次降准之后，楼市却都能受益回暖。此次降准，业界同样认为，一方面能缓解房地产企业的资金压力，另一方面也能通过购房者贷款成本下降刺激需求。加之需求的反弹，楼市回暖会成为大概率事件。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次降准会带来更多低成本资金，有助于银行贷款利率的下降，后期市场利率仍有下降空间。因此一定程度上有利于房企资金压力的缓解，不过大企业更容易受到降准的救助。对于购房者来说，在银行资金流动性充足下，购房者贷款成本也有下降的空间。

盘古智库高级研究员江瀚则提到，中国的房地产企业，其实特别是龙头房地产企业，基本上都有除房地产之外的其他业务，比如说碧桂园的机器人业务，恒大的汽车业务等等，像有一些非房地产领域的实体经济业务，将有可能得到这次定向降准的帮助。

房地产企业完全可以采用这样的一种模式通过定向降准获得的资金支持自己其他业务的发展，然后将内部的资金进行一定的转移调配，将原先可以用于那些业务发展的内部资金，投到房地产的发展领域上去，这也是有可能出现的现象。