——一座热销金茂悦的出京记
通往北京的跳板，逻辑变了
京北金茂悦样板间实景图
1月17日，是中国阴历腊月二十三。
按照传统新年节日，这天是北方人“祭灶”的日子，
所有人都要回家团聚，用好吃的供奉灶王爷，
让他登记家庭户口，并上报天庭为自己家报喜、求福。
从腊月二十三开始，一直到正月十五元宵节期间都是过年。
过年的仪式，代表了我们对家的渴望。
在北京工作的人中，会有一半人跨越数百、上千公里，
回到小时候生活的地方，年后再重新出发。
也有越来越多的人选择留在北京过年，把北京的家装扮一新。
但留在北京，安家生活越来越不容易。
2016-2018年间，北京常驻外来人口减少了58万人，逆城市化加速。
从2017年开始，北京常驻总人口开始下降，和大陆人口突破14亿、城镇化率超过60%形成鲜明对比。
北京依然有最强的人才吸引力、旺盛的楼市购买力。 Comment by张家宾(Zhang Jiabin 中国金茂): 提一下一部分人因为房价上涨及早上车实现了阶层跨越，财富翻身···，（为后面下花园投资属性做铺垫）
2009-2019年，北京新增了300万人，他们见证了北京房价上涨的过程，也见证了北京的发展、外扩。
不断在洼地里掘金以及果断早上车的人们，成功在北京安家，又因为房价上涨，而财富翻倍，拿到进阶门票，解决了最大的生活焦虑问题。
这个过程，还催热了亦庄、瀛海、孙河、北七家、台湖等市内版块，也创造了燕郊、香河、固安、高碑店、武清等外部区域，在北京周边留下很多“跳板”。
2014-2018环京区域宅地供应数量变化 数据来源：中国指数研究院
只是随着时间变化，通往北京的跳板区域的逻辑也变了。
京北金茂悦样板间实景图
买房自由为什么要到环京去实现
元旦过后，DT财经联合链家发布了一份报告，报告捅到了一个扎心的事实：在北京要实现“买房自由”，最低门槛（一居室）是家庭年收入达到48.6万元，如果低于这个数字，就要降低生活质量“拆东墙补西墙”了。
房子既是在北京安家的最大成本，也是能否留在北京的最大筹码。2009-2018年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，高于M2涨幅的3.0倍。
但巨大的居住需求仍然客观存在，以及希望买一套房留在北京的人，就像沼泽地里的四处蔓延的水，逐渐把四周填满。
2009-2018年间，巨大的外溢需求推高了周围版块。据统计，北京五环外房价年均涨幅20%以上，高于五环内。
瀛海、台湖这样的价格洼地逐渐被填平，燕郊、固安等“进京跳板”的房价也迈入2万元，甚至3万元时代。
没有提早上车的新北京人，在日常通勤范围内实现买房自由的机会越来越少。
新浪微博曾做过统计，近年“逃离北上广”的现象越来越明显，但其中超过9成人内心愿意留在北京，只不过因为在北京无法安家，或者居住体验太差而被迫放弃最初的梦想。
而仍在坚持的人，也需要新的机会。
新逻辑和新跳板的诞生
在北京居住外溢初期，交通和距离是衡量一个洼地值不值得去的主要标准。燕郊更是因此成为一个极端的样本，凭借“距离国贸30分钟”成为最热跳板版块，房产挤占产业规划的空间，房价涨幅和居住感受脱节，对居民和新置业人群非常不友好。
但在2019年前后，这种主要因距离、交通而增值的现象开始乏力，大北京的整体开发逻辑悄然发生改变。
之前的外溢需求主力是因为高房价挤压导致的，仅仅是居住需求外溢。在现阶段，北京的产业也开始外迁，高铁建设加速以及与周边区域的互动上升，大城市+卫星城的模式开始显露雏形。
与此同时，周边版块中地方政府的规划能力也在提升，如2020年最不能忽略的是下花园版块，规划了60个重点项目，总投资2211亿元。
60个重点项目涵盖了数字经济、高端制造、新型能源、新型材料、文化旅游、健康养生六大新兴产业，包括软银人工智能科技园、国投万和金融科技园、云奥云谷跨境贸易电商平台、综合客运枢纽站和高铁站前广场等项目，形成“北环经济带”。
2019年12月底京张高铁开通之后，第一周内甚至一票难求。崇礼的雪景、下花园的低房价、半小时直达北京都是这些乘客坐上高铁的理由。
京张高铁直连北京地铁
下花园作为后发版块，整体规划开发水平非常高，居住+产业平衡发展、高科技产业+冬奥冰雪产业+产城融合的模式，是很多开发商看好下花园、布局未来的主要原因。
截至目前，下花园已经聚集了龙头房企中的中国金茂、万科、碧桂园、恒大、华润、蓝城等开发商，甚至比一些二线城市聚集的品牌企业都多，成为主流房企布局大北京的“兵家必争之地”。
2022年冬奥会和下花园的开发建设，实际上已经不仅仅是承接北京的居住外溢需求，更是检验北京的产业输出能力与建设环京都市圈的发展模式。
在城市群发展逻辑下，投资下花园，既是投资未来的大北京模式。
下花园区域规划图
一座热销金茂悦背后的新北京买房人
好的开发商会分析未来、看到未来，也会笃定的投资未来。
1月17日，金茂在环京线上的第一个项目：京北金茂悦开盘即售罄120套、1.5亿元，成为2020年的第一个热销项目。
京北金茂悦开盘 售楼处人头攒动
开盘现场一位交了定金的准业主说：“我在上地那边上班，将来从下花园坐高铁到清河，算上换乘时间不到一个小时，这一个小时距离，房价就从7万左右降到了1万区间，相比之下通勤成本就不是包袱了。而且这块规划有商业，还有崇礼和鸡鸣驿的旅游加持，比环京上其它版块的布局要合理得多。”
选择在新年年前开盘，也代表着金茂对自己产品的底气。京北金茂悦继承了金茂在北京高端项目的品质，并没有因为城市级别下沉而选择降级。
在户型上，京北金茂悦97平米到113平米三面宽朝南的全明三室户型，做到了无浪费、高标准的精装交付，让消费者用环京的价格买到北京的居住体验。
京北金茂悦样板间实景图
在配套方面，周边2公里范围内，拥有从幼儿园、小学到中学的一站式教育配套。奥特莱斯、侨福芳草地、华润万象城等商业配套，项目北侧是超大城市公园，西侧规划了体育运动场地，在一线城市能享受到的，在京北金茂悦都有。
与北京即使购买最低档次商品房也要动辄200万+首付相比，京北金茂悦总价百万、首付20万起，简直就是让楼市回到了2009年，对于不希望最终“逃离北上广”，又没法在北京实现买房自由的新北京人来说，它是一个理想的跳板和留下来的希望。
在这种情况下，刚刚开盘的京北金茂悦获得热销，既代表着上万新北京人对买房自由、安居北京的渴望，也代表着他们对北京产业外扩、城市群发展模式的认同。
回家的路与未来的路
早上7：40，一缕早晨的阳光照进北京的冬天，一辆高铁雷车从北京北站发车驶出，54分钟之后它将到达下花园北站，未来这个时间会缩短到27分钟。
随着京北产业园区的开发推进、区域内的人口导入，以及冬奥临近，京张高铁的班次会逐渐增加，最终赶超京津城际铁路的频次，成为北京向西北辐射的干线动脉。
从北京北到张家口的高铁，经过下花园、清河与北京的地铁网络衔接在一起。2022年，冬奥会健儿会坐着它去往崇礼，迎来自己的高光时刻。另外一群人会坐着它往返于北京和下花园之间，上班、回家，将它当作一个平凡而难得的日常。 Comment by 张家宾(Zhang Jiabin 中国金茂): 这里对开次数有点少，不要具体说数字了。可以说一下随着京北区域的人口导入，冬奥来临，高铁班次会逐渐频繁，赶超京津城际铁路的频次
新年，许多人想回家，团聚、亲情洒满了回家的路，即使拥挤也值得勇敢挤上列车；新年过后，他们又带着希望和祝福回来，希望留下来，即使暂时面临压力，也值得坚持并相信自己去往的地方有一个家庭的未来。
京北金茂悦样板间实景图
本文来源：网易房产
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