开年伊始，驶向环京各个售楼处的看房班车再度集结，满载着北漂们的希望出发。在诸多利好的带动与限购调整的传言中，沉寂三年之久的环京楼市终于开始苏醒。
京津冀一体化持续推进，环京与北京的同城效应日益凸显，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的落定，产业外溢、生态友好，都市圈重构，宣告环京作为世界级城市群的一员正在崛起。环京楼市重新展现出可观的价值成长性，而调控的“开窗”，则被北京外溢的投资客们视作“抄底”的信号。
回顾环京楼市的历次变迁，一直处在 “超涨”与“超跌”的循环里，然而，这一轮的市场转暖，却显现出一些不同寻常的变化。
比如，环京楼市不再是处处人声鼎沸、熙来攘往，而是既有一派向好的区域，也有依旧冷清的板块和项目，几家欢喜几家愁之间，市场的多级分化逐渐明显。
再比如，北京的资源外溢与产业转移开始目标清晰、精准对位，有的放矢，城南围绕临空经济和高新技术制造，城北聚焦创新科技、文化体育，注重生态涵养。城市群分工格局初定，为区域板块的发展带来不同的驱动力。
产业的外迁，带动人口的流动，特别是北京庞大的人口基数，与限竞房动辄200万+首付的矛盾冲突，大量北漂家庭不能承受购房之重，依然对环京楼市存在着重度依赖。于他们而言，在环京持有一套住房，既是承载漂泊灵魂的理想居所，也是通往“北京梦”的资产储备和希望跳板。
因此，从本质上认知环京置业的真实逻辑，自住与投资往往纠缠不清，难以区分。投资，考验的是区域当下的价格洼地和未来的发展利好共同造就的升值前景，区域规划的步步推进、落地兑现将是关键；而自住需求，则对项目的通勤和配套提出了更高要求，购房者需要在通勤的时间成本和交通成本间寻求性价比最高的区域。
在环京楼市面临分化之际，既能满足自住的美好生活，又要达到未来的价值期许，环京置业，请务必关注以下四点。
1
有产业，更要关注产业能级
产业，是集聚资本、创新、人才等高端发展要素的核心动力。在此基础上，高能级的产业集群，则决定了对上下游关联产业的带动力量，也是提升城市竞争力，实现可持续发展的关键一环。
对于环京城市而言，只有依托北京的核心优势，在城市群的产业分工中占得领先身位，产业能级高、创新能力强、生态环境好的环京城市才能行稳致远。
北京新总规中，科技创新中心的新定位，决定了北京未来三十年的产业发展主旨，而作为首都，由夏奥到冬奥的国际体育赛事也吸引了全球资本的关注，因此，积极融入产业创新生态圈，构建体育文化产业的新赛道的环京城市，将与北京形成更紧密的产业联结，也才能实现城市能级的跨越式提升，形成自身的人口吸附力，从而为资产价值注入稳定的助动力。
2
有高铁，更要关注通勤可达
京津冀一体化，交通先行。当下，高铁已经成为环京城市的标配，并因此拉近了城市间的时间距离，分享北京外溢资源，重构工作与生活的“小时社会”。
但有高铁，并不代表能用于日常通勤。高铁的通车频次、车次时间安排、票价水平，以及通达北京的站点位置，决定高铁能否具备通勤能力。
以去年底开通的京张高铁为例，每天30班对开，最早一班高铁8:17到达北京清河站，最晚一班20:48由北京出发，最快35分钟抵达下花园，57分钟到达张家口。只有如京张高铁一样实现通勤功能，才是购房者用得上的真高铁。
未来，随着京北区域人口导入，产业配套的完善，再加上越来越近的冬奥会，京张高铁班次的大幅增加是必然趋势。
3
有配套，更要关注美好生活
置业环京，千万不要被远景的宏伟蓝图所忽悠，而是要关注近在身边，即时可享的生活配套。
归家路上有没有能买到新鲜水果蔬菜的超市？家附近有几家餐厅，能不能叫到外卖？周边的学校、医院距离多远，教学质量、医疗水平够不够好？满足生活方方面面，实现每一天的小美好，才是真正的好生活。
4
好价格好产品，更要关注品牌房企动向
随着品牌房企竞相投资环京，带动了住宅产品力的整体升级，一系列调控也让环京楼市到达了价格波段的底部，显现出较高的性价比。在此基础上，品牌房企集中投资的区域板块，相当于拥有了房产升值的稳定器。首先，大房企对区域的价值判断更为精准，而众多大房企达成共识、重仓拿地的板块，显然具有确定的发展利好；其次，大房企是品质的保障，此外，房企匠心精研、响誉全国的优质产品系往往自带“流量”，热销的示范效应将提振区域市场的信心，拉动后市向好；最后，大房企拥有强大的资源调动能力，无论是产业、商业，还是教育，都能赋予区域更高的价值潜力与后劲。综上，环京置业，选择品牌房企更安心、舒心，而选择品牌房企扎堆的板块，则代表更强劲的增值机会。依据以上四点，寻觅合适的区域和项目，相信能够有效熨平环京房价波动，实现自住与投资的双重目标。环顾环京，京北下花园格外亮眼。下花园为明朝辽国的皇家御花园，拥有大面积森林覆盖，高浓度负氧离子环绕，清新凉爽的气候资源，悠长历史的文化底蕴。
近年来，下花园强力实施“产业重构”战略，着力打造“北环经济带”。近三年，百余个重点项目的开发，6000余亿资金的投入，软银人工智能科技园、中英智慧产业园、清科科技产业园、蝶恋花文旅小镇、下花园未来艺术光影城、蓝精灵创新教育基地等一批国内外知名大集团、大公司的落户，让下花园成为京北产业、教育、生活的高地。
随着京张高铁的开通，串连起北京最核心的主导产业，下花园步入“环京半小时生活圈”。近邻金融街的西直门站，地处上地－西二旗中国创新科技产业重地的清河站，以及位于未来科学城西扩区、中关村生命科学园、永丰产业基地交汇处的沙河站，可以说，京张高铁一端连起了北京，乃至全国的产业精英人才聚集地，一端的下花园，则是环京最生态宜居的居住板块。
▲ 京张高铁线路图
近年来，以中国金茂、万科、碧桂园、华润为代表，全国20强房企大举投资下花园，既是区域价值的印证，也将持续拉升区域价值走势。
其中，始终坚持打造高端精品，以“城-人-产”为逻辑的城市运营模式，以品质筑就更美生活为使命的中国金茂首次进军环京市场，便将其“悦系”产品带入下花园，彰显企业的诚意。
▲ 京北金茂悦效果图
京北金茂悦位于下花园定位“智慧生活生态居住区”的北部新区，周边配套资源丰富。项目距离京张高铁下花园北站仅1.2公里，周边2公里范围内，拥有从幼儿园、小学到中学的一站式教育配套。奥特莱斯、侨福芳草地、华润万象城等商业配套，已悉数引入下花园，只待时间，拔地而起。
▲ 下花园区域配套图
项目周边的详规更进一步描绘出京北金茂悦的未来成熟生活场景。项目北侧是超大城市公园，西侧规划了体育运动场地和大体量的商业，一站式的城市生活近在眼前。
聚焦项目本身，京北金茂悦不仅传承了中国金茂绿色、健康、低碳的科技系统基因，更是做出了迭代和突破，将节能、灯光、安防等诸多细节做到极致。
▲ 京北金茂悦样板间实景图
为了让置业人群拥有对标北京一线的居住品质，京北金茂悦97平到113平三面宽朝南的全明三室户型，将环京住宅的产品力进行了一次颠覆性的升级，高标准的精装交付，为居者带来更加舒适省心的生活体验。
▲ 京北金茂悦景观效果图
而下花园区域不受限购政策影响的优势，则让更多置业人群都能获得金茂蜚声全国的“绿金”产品，总价百万住金茂的机会极为难得，更极具吸引。据悉，项目即将在本周五首次开盘，众所周知，开发商推出的首期产品往往更具价格优势，相信金茂也会为购房者带来更多惊喜。
▲ 京北金茂悦效果图
经济的周期性波动下，资产价格的估值逻辑重构正在影响着我们每一个人的财富，当下，兼顾自住与投资，破解市场振荡风险的“窗口期”已经敞开，在变局中把握确定性机会，才能掌控未来的财富密码。
本文来源：网易房产
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