寒冬之下，近期北京多位业主反映：“出租给长租公寓品牌的房屋被要求降价，长租公寓方宁可赔钱也要业主降价，看来租房市场，真的难做。”
这个市场正在加速走向规范。今天，住建部公布，住建部、国家发展改革委等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。
要求业主降房租
近期，北京有多名业主反映，接到了包括自如、相寓和蛋壳方打来的电话，要求降低租房价格。
中证君多方了解到，在回龙观等一些非热门区域，的确出现了长租公寓运营方与业主沟通降价的案例。有长租公寓运营方宁可赔偿违约金也希望业主能够降价。
不过这类案例并不是非常普遍。“这些被要求降价的房源主要位于一些非热门地区。前几年长租公寓都在不计成本的抢房，一些房子收上来的时候价格偏高，现在出租情况不理想，要么空置时间长，要么租金低，因此希望与这些房源的业主能够重新商量一个价格。”一位租房中介对中证君表示。
同时，他也指出，这些出租给长租公寓运营方的房屋大多经过了重新装修。“真涉及到提前解约，我们也会要求业主赔偿一定的装修和家电费用。这些费用很难算的清楚，主要还是一个互相博弈商量价格的情况。”这位人士对中证君说。
“二房东”模式难续
几年前，自如、相寓等长租公寓品牌不计成本抢房，而如今，却出现了希望业主降价的情况，可见长租公寓经营压力之大。
中原地产首席分析师张大伟表示，随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨态势明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格。
其次，租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。
第三，北京市目前严查租赁房屋“N+1”打隔断的现象，而不少长租公寓赚钱的秘密就是客厅打隔断变身“N+1”，严格的监管也压缩了利润空间。
从业绩和实践来看，目前“二房东”的模式难以盈利。11月初，青客正式在美国纳斯达克挂牌上市，成为长租公寓上市第一股。不过青客上市并不轻松，为了确保成功上市，青客募资规模大幅削减，最终实际募资规模不足原计划的一半，且上市之后很快破发，同时相关服务争议并未消失。
据媒体报道，青客公寓在黑猫投诉平台上有超过千条投诉，绝大多数集中于押金难退。
青客上市以来的股价走势
蛋壳公寓是另一家准备赴美上市的长租公寓运营商，也未能摆脱持续巨额亏损的情况。
据其披露的财务数据显示，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋壳公寓分别实现营收人民币6.57亿元、26.75亿元及49.997亿元，净亏损达2.72亿元、13.697亿元及25.16亿元，亏损主要是规模持续增长带来的资金支出导致。
行业内的头部企业还能够通过上市融资续命，中小企业则没有那么幸运了，没有巨额资金加持，各种乱象不断，滋生了大量的风险事件。
“国家鼓励租房租赁行业的本意是希望增加供给，而在现在的‘二房东’模式下，实际市场上供给并没有明显增加。尽管长租公寓明显改善了租房质量和相关服务，但租房价格也随之上涨。一般来说，租房的大多是买不起房的群体，租房价格上涨是不利于租房群体的。”有房地产行业人士对中证君表示。
北京房租降了吗？
也有人士认为，北京租赁市场降温，房租下降是这些长租公寓要求业主降价的原因。
近期数据显示，北京租赁市场正在降温，诸葛找房数据研究中心昨天发布的第51周全国大中城市租金数据报告显示，第51周北京月租金继续延续了下跌态势，均价为90.92元/平方米，环比下跌0.66%。分居室来看，北京一居室月租金为5564元/平方米，两居室月租金为6649元/平方米，三居室月租金为10559元/平方米，环比前一周均出现不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，为0.86%。
不过，诸葛找房也表示，此时正值租赁市场淡季，年底供应增加叠加需求下降，租金下降是常态。
实际上，北京市租房市场并没有公认的权威数据来源。机构的统计数据是否全面客观，目前很难判断。
中证君采访了多位租房人士，整体来看，在一些供需关系较为紧张的区域，如国贸、月坛、中关村及西二旗等地，房租目前没有太大的变化，性价比高的房子，出一套抢一套。而在回龙观、天通苑、常营等出租房源量较大的地区，房租的谈判空间会大一些。
同时，如果直接与房主签约，价格其实变数不小。“有些特别看重租金的房东会年年涨价。有些房东希望租客稳定，就不会一直涨房租。有些房东希望赶紧租出去，就会适当降点。甚至有些房东碰到想租的租客，还能主动降点。总之，各种情况都有。”一位租房经验丰富的租房人士对记者表示。
整体来看，北京的房租没有再像前几年那样大涨了。“毕竟我们对房租的承受力有限，再涨下去，我们肯定就不租了。“多位租房人士对中证君表示。
行业将走向规范
过去两年，以长租公寓为代表的住房租赁业务备受青睐，大量资本和玩家盲目涌入。哄抢房源、劣质装修、违法改建等乱象不断，更引发了多起爆雷跑路事件。即便如此，多数长租公寓仍处于亏损状态，未探寻出可持续盈利的商业模式。
野蛮生长之后必迎整顿。
今日，住建部网站显示，近日，住建部等6部门印发意见，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
值得注意的是，意见中明确，防范住房租赁金融风险，首次对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求，并加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
本文来源：中国证券报
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