深圳楼市变迁：曾经的关外已进入10万时代

2019年的深圳，有两场土拍，迥然有趣。

一场是6月24日下午那场被誉为史诗级的土拍——位于宝安尖岗山、龙华民治、光明核心区、坪山中心区的5块居住用地，经过300多轮角逐，分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安夺下，并全部以最高限价成交，总价223.84亿元。

而另一场，同样被称为世纪土拍——挂出6宗居住用地，分别位于龙华、光明、大鹏和坪山，挂牌起始总价近132亿元。然而最后，坪山坑梓地块流拍，大鹏地块底价成交，剩下的4宗地块，也都以低溢价率被竞走。

在这两场土拍中，龙华民治都有地块出让。6月的那场，龙华民治地块为拍出单价最高地块。当时，平安、中海、华侨城、保利、龙光、华润、金茂等房企均参与该地块的争夺，竞拍高达153轮。最后由龙光地产以65.85亿、以及配建22600㎡人才房夺得，溢价率达45.01%，楼面地价66988元/㎡。

但到了11月这场，仅有3家企业参与竞拍，最后，中海在84轮竞价后，以23%溢价率拿下的龙华民治地块，楼面价45800元/㎡，入市最高均价为71400/㎡。

楼面价66988元/㎡和限价71400/㎡的并存，让龙华这个片区，成为许多人眼里的“矛盾体”。

关外地和关内价

深圳的发展轨迹，是从罗湖开始的，一路到福田、南山，再拓展至龙华、龙岗、光明等区域，在老深圳人眼里，这是一个从关内到关外的拓展史——1982年6月，深圳特区和非特区之间用铁丝网修筑了一道“特区管理线”，俗称为“二线”，这道线把深圳分为特区内和特区外，即所谓的关内和关外。其中，关内指“深圳经济特区”内的深圳辖区，包括南山、罗湖、盐田、福田四区；关外指“深圳经济特区”以外的深圳辖区，包括现在的宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、大鹏新区六个区。

“二线”的设立，令深圳成了一个“一市两法”、“一市两景”的双重世界：特区内是高楼林立的现代城市,特区外则是非城非村的大工地，尘土飞扬，城中村、工厂云集。曾经流传的“关内是欧洲,关外是非洲”等说法，更是形象道出了特区内外的显著差异。

随着深圳以超乎所有人设想的速度发展，原特区内的土地资源日渐紧张，城市发展急需向外开拓， “二线”的正向职能作用在一步步消弭，甚至已成为城市整体规划和协调发展的桎梏，带来了交通拥堵、关内关外心理隔阂、管理费用巨大、妨碍城市一体化等问题。在1998年时，就首次有代表和委员提出撤销“二线”的议案提案。2003年6月，中央军委批准深圳一二线关改革方案，放宽人员出入深圳经济特区的限制，不再查验证件。2010年时，特区内外一体化方案获得国务院批准，深圳经济特区正式扩容，范围从原来的罗湖、福田、南山、盐田四区扩大到全市，“二线”分隔特区内外的职能成为历史。

但在许多老深圳人眼里，那段“查证过关”的历史，那存在脑海里已久的“关内关外”概念并非一时内能消除，他们钟爱南山、福田等城区面貌好、配套好的区域，把关外的地方视为“睡城”。有龙华片区的中介就和媒体笑言：“这里是深圳的中产阶级聚集区，人口多密度大，很多人住在这里，然后去南山、福田上班。”

而事实上，在2010年之后，关外整体的发展速度同样超乎所有人设想。

以龙华为例，在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD，打造深圳新经济增长极。根据有关规划，未来龙华区将依托高铁枢纽和地理中心的区位优势，以现代化国际化先进城区为标杆，建成深圳北部都市核心区。

顶层规划确立之后，龙华不论是交通、经济、民生还是生态，都开始开挂式发展，行政地位也逐步提高。2010年深圳北站建成，2011年地铁4号线开通，同年年底，龙华正式从宝安区龙华镇变为龙华新区。2017年龙华正式成为深圳的行政区，到了2018年时，龙华的GDP已经达到2402亿元，增速10.3%，经济总量首超罗湖，跻身全市第五。

而龙华房价，也随着区域整体面貌的改变，一路跃级。2014年11月, 位于深圳龙华新区的中海锦城首次开盘时，均价为3.25万/平方米, 是龙华新区首次“破3” 新盘。半年后，即2015年5月，依然是这个楼盘，二期开盘价把龙华新房均价带入了“4”的台阶，与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远，且719套89～190平方米的精装房源在开盘后两个小时迅速售罄。到了今年11月时，安居客的数据显示，整个龙华区的二手房均价已经达到了46325 元/m²。其中，中海锦城的二手房已经突破了7万元/㎡，与关内的价格所差无几。

在售新房更是如此，从安居客上看，龙华区内目前在售新盘的最高价，前三位分别为10300元/平米、90676元/㎡和79516元/㎡。虽比不上福田、南山的行情，但与罗湖、盐田已是有得一拼。

产品饥荒和分化加速

于是，许多人产生了疑惑。起步不过9年的龙华，支撑得起这样的价格吗？

从选择广度来看，以福田为例，因为开发早，福田楼盘普遍老旧，除了八九十年代的老旧小区，就是2000年左右建设的大量楼盘，当时基于时代限制，建造了很多大塔楼和港式楼盘，户型和居住体验都不佳；福田也有少量品质较好的小区楼盘，楼龄普遍在15-20年，单平价格9-15万不等，近几年的新盘和次新盘极少。

相比之下，原属于关外的龙华，就有了很大的优势，有拆迁，有净地，近几年在近远郊盖起了密密麻麻的崭新楼盘，不但产品新，户型设计也更合理，建筑理念更现代，更吸引有新盘洁癖的年轻人。

从交通配套上，已经纵横密布的的高快速路、城市主干道，以及30余条公交线路、地铁4号线、5号线、6号线，加上深圳北站的镇场，都在加速龙华区与其他各个区，甚至其他城市的贯通，方便区内生活和经济往来。

而生活配套上，龙华区内拥有壹方天地购物中心、星河iCO、华润万家、大润发，百佳华等购物商场。

当然，不可否认的是，龙华区也仍存有配套缺口。在医疗上，龙华没有三级甲等医院，但是有两家综合医院。而在教育上，整个龙华区，甚至整个深圳，教育资源都较为紧缺，每年名校“纷争”也格外激烈。2019年，深圳公办普通高中录取率仅为45%，而在过去8年时间，除2014年外，其他年份的公办普高录取率均不到50%，远低于北上广。而这背后的原因，并非学生不上学，而是没有足够的学校供给。深圳某楼盘销售人员告诉网易房产，深圳公立学校的配置，是按照户籍人口来配置的，而整个深圳1302.66万的常住人口中，有65%是非户籍人口。

在龙华中心区，2018年整个区的常住人口已经达到167.28万，堪为一个Ⅱ型大城市，但全区内目前仅有1所省一级公办幼儿园，2所省一级公办小学、1所市一级公办小学以及3所普通公办小学，2所省一级公办中学、2所普通公办中学。

但这个问题，随着龙华金茂府的入市，将得到有效缓解。据悉，位于4号线上塘站A出口附近的龙华金茂府，除了按照省一级标准打造了“龙华区金茂府幼儿园”，方便业主优先入读外，还花费近2年的时间，联合龙华区政府共同引进了华东师范大学附属深圳龙华学校，是深圳公立性质的九年一贯制学校，其中小学42个班，学位1890个；初中21个班，学位1050个；合计学位2940个，将在2021年开学。

据了解，龙华金茂府引进华东师范大学附属深圳龙华学校。此举的背后，就是为了造就出能匹配得上龙华金茂府的顶级资源。

业内资深人士表示，深圳目前出现过三个启蒙地产品质的产品：红树西岸——地段孤品、深圳湾1号——景观孤品，以及龙华金茂府——产品孤品。“在后海片区没有成熟的时候，红树西岸以一个超越周边高溢价的单价引领市场，深圳湾一号也是孤品。在此之后，深圳住宅层面再没有出现能够代表深圳名片的作品。龙华金茂府是第三个。”

此外，网易房产注意到，龙华金茂府户型中贴合广东人生活习惯的设计细节，都成为了现场意向购房者的心动选项。

据楼盘销售介绍20分钟从深圳北站到香港西九龙站的城际高铁，也为距离深圳北站车程不到10分钟的龙华金茂府吸引了不少香港业主。在龙华金茂府首批开盘成交的客户中，约50%为企业主及创始人，20%为企业高管，15%为本地实力买家，另外还有近15%来自于香港。

上述销售表示，对这些地缘性业主来说，他们并不愿意搬离常年生活的区域，他们蓄备着足够的购买力，只是一直没有遇到心动的房子。加上“龙华金茂府周边，大部分楼盘都为小户型，最新拍出的地块也需要执行70/90政策，更让纯粹大户型社区的龙华金茂府成为整个区域内的孤品，加大了龙华区新房的价格分化。

但追求极致孤品的人生臻境，谁能阻挡得住呢？