尽管十月以来，已有两家长租公寓企业赴美上市，但实际上，“盈利难”仍是各大长租公寓至今头痛不已的问题，而伴随着行业的 “雷声”阵阵，长租公寓市场陷入“冰火两重天”，要么资金紧张、破产倒闭，要么急速扩张、IPO上市。
而作为长租公寓头部运营商的紫梧桐（北京）资产管理有限公司(以下称“蛋壳公寓”)，“二房东生意”又经营的如何呢？
黑猫投诉超1500条
违规隔断出租现象在蛋壳公寓身上又再一次重演了。
最近几年，在长租公寓“野蛮生长”期间，因违规隔断问题受强力监管后，业内有关长租公寓违规隔断的现象已十分少见。2019年7月，北京市住建委会同北京市市场监管局发布了《北京市住房租赁合同》，相关内容显示，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。
即使如此，在政策高压下蛋壳公寓仍“旧戏重演”。公开资料显示，今年10月10日，蛋壳公寓因存在被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚，罚款6万元，并责令其在收到处罚决定书之日起15日内改正。
显然，这已经不是蛋壳公寓第一次吃“罚单”了，据《企业透明度报告》梳理发现，除了接连多次私打隔断被罚外，去年至今，蛋壳公寓一直因监管约谈、租金贷、偷税漏税及投诉举报居高不下等问题变得十分“焦虑”。
今年3月6日，北京市场监督管理局发布消息显示，近期因投诉举报居高不下，东朝所近期对蛋壳公寓进行了约谈；不到两周时间，蛋壳公寓因存在“霸王条款”、排除消费者权利等6种违法行为，遭深圳市场稽查局处罚；3月16日，针对蛋壳公寓装修完第二天上架问题，其销售员发表：“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”等言论，蛋壳公寓深陷舆论风波。
时间拉回去年，据北京市住建委官网显示，2018年9月12日，因未经委托人书面同意，擅自对外发布出租房源信息，蛋壳公寓被监管部门处罚2万元；9月26日，因未向承租人开具发票，存在偷税漏税行为，蛋壳公寓罚款2万元；11月14日，因蛋壳公寓占用、挪用或者拖延支付客户资金被罚款1万元。
这些问题恐怕都还不算“棘手”，因为对于蛋壳公寓来说，更为致命的危机是租客们一直以来居高不下的投诉举报。
来源：黑猫投诉官网
据《企业透明度报告》发现，截至2019年11月6日止，在黑猫投诉上有关蛋壳公寓的投诉已高达1504条，均是租客们针对蛋壳公寓中出现的 “霸王条款”“诱导贷款”“拖欠押金”“态度恶劣”等问题的一些怨声载道。
甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平台上发出：“今天蛋壳公寓还我钱了吗？”“管家态度极其恶劣“等哀怨。
根据艾瑞报告显示，目前蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位。截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率仅为89％，与行业94%以上相比处于较低水平，租客续租率也仅超51％。
“相较于国外，国内长租最为稀缺的不是房源问题而是服务，运营能力较强的品牌将在未来掌握市场的主导权，因此，长租公寓只有把服务做好，提供一套成熟的长租公寓平台系统，未来才有机会在行业洗牌之际迅速占据市场风口。”业内人士向《企业透明度报告》表示。
那么，蛋壳公寓缘何屡屡违规？未来又将如何做好服务守住行业底线？对此，《企业透明度报告》就相关问题联系蛋壳公寓，但公司方面并未作回应。
“二房东”模式盈利成谜
在资本的热情退潮后，长租公寓市场陷入“冰火两重天”。而如今，在高速扩张的现金流压力下，标杆企业开始全力冲刺IPO，其中就包括蛋壳公寓。
众所周知，长租公寓盈利主要有两个渠道：一是租金差，即“二房东”角色，以较低价收房，高价出租；二是服务费，即“租房中介”角色，相当于中介费。据了解，自如、蛋壳等长租公寓的服务费是月租金的百分之十，因此，除去房屋装修和折旧等因素，长租公寓最终能获取的利润十分微薄。
相关研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2％-4％，而现金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋壳公寓最近三年则一直处于亏损状态，其已“烧钱”超过40亿元。
在租赁成本不断走高的情况下，蛋壳公寓的亏损仍在不断加剧。招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；至2018年，净亏损增至13.70亿元；而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。
同时，截至2019年前九个月，蛋壳公寓的租赁成本已从2018年前九个月的13亿元飙升至44.5亿元，占收入的比例从去年的77.7%攀升到89.0%。
显然，面对巨大的成本投入和单一微薄的盈利模式，蛋壳公寓“钱包”足够厚吗？招股书显示，自2017年开始，蛋壳公寓前后共获融资金额约达60多亿人民币，扣除三年下来亏损的40亿，当前账面显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。而在招股书中，蛋壳公寓披露刚刚完成1.9亿美元D轮融资。
“以目前蛋壳的亏损速度来看，蛋壳公寓的这些‘存款’支撑不了多久，而对于长租公寓来说，充足的现金流就是生命，因此IPO也成了唯一选择。”广州一位不愿具名的券商分析师表示。
值得注意的是，在这场“资本游戏”下，蛋壳公寓目前利润微薄且单一的模式能让资本市场买单吗？长租公寓还要持续亏损多久？
对此，财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示：“像青客公寓、蛋壳公寓等这样的互联网企业，从盈利角度来讲，是很难的，因为从事的不是所谓的房屋开发业务，前期投资又比较大，而针对这些企业出现的盈利难问题，目前来看至少前五年是难以盈利的。”
严跃进称，“当下的长租公寓供应量已经有所过剩，明年还需消化存量，而后续企业需要在租售同权上做文章，这一点若是做到位，则企业势必会形成较好的影响力，若做不到位，后续压力将会很大。”
“这些年，蛋壳公寓一直处在投入阶段，但因其经营模式较为单一使得盈利微薄， 加上长期‘亏损’不止，蛋壳公寓目前的盈利模式并不乐观也不够清晰，因此，对于蛋壳来说，今后最重要的是解决目前‘盈利难’、‘利润薄’这一困境，同时，也要更加重视产品价值与租客服务，拓展多元化的业务模式。”上述广州券商分析师向《企业透明度报告》表示。
不过，蛋壳公寓联合创始人崔岩对未来发展前景仍较乐观。他在今年8月份公开表示，“未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口，规模达到4.6万亿；现阶段长租公寓市场规模，渗透率大约仅2%；中国租赁人口占比大约11.6%，英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。”截至今年上半年，蛋壳公寓管理资产规模已大概在50万间。
本文来源：投资者网
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