齐齐迈进5000亿 房企大佬也要面对“转型焦虑”

（原标题：齐齐迈进5000亿 今日大佬也要面对“转型焦虑”）

2016年碧桂园、万科、恒大齐齐闯进3000亿大门，稳坐销售榜三甲；2017年三者跃过5000亿门槛，恒大紧随其后。于是关于房企规模排名的龙头，“招保万金”被“碧万融恒”取而代之。

市场竞争残酷，对于一家地产公司来讲，规模并非是唯一评判指标，但其关乎企业品牌和投资者态度，也是兵家必争之地。或许正是这样的竞争焦虑，当地产主业面临投资增速放缓、融资成本高企等问题的逼迫时，现任“老大哥”也都没闲着。

融创：

形成四大业务板块

手握万亿土储仍必须转型

如果说本文开头一段万科对当下形势的表述颇具书生气，那么一直以“实在”自称的融创中国董事局主席孙宏斌曾在2017年业绩会上说过的一段话则朴素得多：“目前乃至未来房地产都还是我们的绝对主业，但是长远来看地产企业必须转型……转型必然会付出一定的代价，因为做生意肯定有输有赢，投资也总是有得有失，譬如投资乐视系就是失败的，投资万达文旅就是成功的，经历了失败才能吸取教训，吃了亏才能更好地成长……”

这段话也说出了这个时刻多数企业的心态，地产是暂时主业，转型是必然，即使前期付出不少代价。

哪怕融创尚有万亿土储。根据今年8月底融创中国中期业绩会披露，目前融创确权土地储备货值为2.82万亿元，确权土地储备面积为2.13亿平方米，超过83%的土储位于一二线城市。平均土地成本为4307元/平方米，“对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚”，融创方认为。

2016年时有人在公开场合提问孙宏斌，融创是否会转型或者是涉足其他行业？孙宏斌答道：“我们已经基本上不考虑这个问题了”；不过一年后，融创就对其他行业数次出手，还直言未来将对其他方向进行探索：先是150亿元“驰援”乐视、后又632亿“接盘”万达数十个文旅、酒店项目。这接连动作被市场解读为融创探索搭建全产业链的业务经营模式，尤其是在文化领域方面明显发力。

孙宏斌也在2017年的中期业绩会上透露，融创下一步会沿着文化旅游、娱乐、健康、教育，向消费升级领域转型，跟万达合作后，融创未来变成文旅产业物业最大的持有者。

转型道路并非一帆风顺。比如在“驰援”乐视一年之后，融创财报显示，对“乐视系”公司计提了近166亿元亏损。孙宏斌坦言这是一次失败的投资，“不过投资乐视之前的逻辑其实是正确的”。

如今的融创，已形成地产、服务、文旅、文化四大板块。文旅板块方面，据了解，现已在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，数据显示今年上半年文旅板块收入占比为1.4%。副总裁兼公司秘书高曦指出，“从2017年‘控投资、降杠杆’开始，地产开发主业仍是公司的核心主业。对于非地产业务，主要是培养长期竞争力，成为公司未来新的业务增长点。”

融创中国披露2019年上半年业绩显示，实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，完成全年5500亿元目标的39%。

恒大：

多元业务布局 摸索中不断清晰

关于恒大现有业务布局，最新的说法是“以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头”。

但在此之前，恒大集团自成立以来便不断扩张业务版图，早已形成所谓的“恒大系”上市集群。尤其是自2014年以来，恒大业务扩张提速，成为集住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育产业等为一体的综合企业集团。至2015年时，恒大已有五大产业恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝、恒大文化在香港上市或在内地新三板挂牌。有市场分析人士称此种模式为“多元+规模+品牌”战略。

在不断摸索中，恒大对自己战略布局思考似乎逐渐成熟。2017年年初，恒大集团董事局主席许家印宣布，恒大集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业的布局，也实现了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型；

与此同时，许家印也指出在未来，多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。同时也指出，这一年开始地产将由“规模型”向“规模+效益型”转变。思路调整完毕，执行果决，就在这次讲话数月之后，恒大引入两轮合共700亿元战略投资，实现资产负债率下降近一半至75.5%。

在具体指标上，许家印希望“到2020年，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超3万亿，年利润超600亿”。

最新的数据是，根据恒大2019年中期业绩会披露：上半年恒大实现销售2818亿元，完成全年6000亿元销售目标的47%。另有净资产3453亿元，现金余额2880亿元。

至于其近年来大手笔的造车业务，恒大董事会秘书方家俊指出，恒大实际上已经完成了新能源汽车产业的全产业链布局。

碧桂园：

机器人、现代农业属最爱

2017年，碧桂园上海区域是碧桂园集团转型探索的排头兵。彼时有碧桂园高管透露，长租公寓、商业地产、产业地产、互联网家装成为四大新业务方向。目前来看，各项业务已取得一些成就，诸如长租公寓方面建立品牌碧家国际社区，产业地产方面各类科技小镇规划纷纷落地；但当人们谈论碧桂园转型话题时，更津津乐道的还是在于其在机器人、现代农业板块业务的倾注。

2018年以来，碧桂园相继布局现代农业、科技机器人领域，并迅速招揽高科技人才。2018年6月，碧桂园正式宣布进军现代农业；7月，碧桂园宣布正式进军机器人领域；9月，碧桂园博智林机器人公司落地广东佛山顺德，并与当地政府举行签约仪式，冀望共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。

今年1月，碧桂园内部传出重大人事调整，多位集团副总裁调入机器人、现代农业公司；有分析人士指出，这体现出碧桂园对新业务的高度重视，而将更多成熟力量注入新业务，也有利于主营业务与新业务之间深度融合与协同。

根据碧桂园于2019年中期业绩会上的披露，目前机器人板块已组建起1300人的研发团队，其中博士、硕士超35%，上半年投入研发费用约6.2亿元，建筑、医疗、餐饮机器人部分已进入测试阶段；农业板块方面已搭建起512人的高学历团队，博士学历占17%，已投资落地海南润达、广东德庆贡柑产业园等多个项目。

万科：

回归基本盘 基础业务再练内功

从“招保万金”到“碧万恒融”，万科10多年以来不曾做TOP1，但也从未跌出过行业龙头地位。或许是来自其一直以来审时度势的战略调整。

2013年，万科开始在住宅领域之外四处出击，在“城市配套服务商”的新定位下发展社区商业，进军金融领域，探索新的养老模式等；2015年，万科总裁郁亮又披露未来10年的业务版图构想：“三好住宅”(好房子、好服务、好社区)+“城市配套服务商”，同时在这一年里，“顺应互联网时代”也成为战略转型重点思路。

作为该战略构想的落地，万科还拿出“八爪鱼”战略——以万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里、万科悦，从住宅到公寓、商业到教育、养老等着手，搭建一个完整的商业生态系统。

2017年，转型多年的万科，又进一步将自身定位升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

忧患如万科，也面临转型焦虑。在6月份的股东大会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平；2018年10月，郁亮对已有战略进行首次检讨，提出要将万科现有业务收敛和聚焦，投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。

在此逻辑下，万科提出“基本盘”——“我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础”；在2018年年报中，“基本盘”被指为2019年最重要的词汇。

目前，万科在地产开发之外的主要布局为长租公寓—“泊寓”、商业运营—“印力集团”，物业—“万科物业”，物流—“万玮物流”，文旅—”冰雪度假”这几大板块。截至2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%，但来自房地产业务的结算收入比例为95.5%，与去年基本持平。

观察

窥一斑而知全豹　摸索之路　还要继续走

受篇幅所限，稿件无法尽数描绘出国内房企转型众生相，不过当完成对上述行业龙头们的转型思路探究，想必其余也是“窥一斑而知全豹”，他们财大气粗，人才队伍庞大，同时手握其他同行艳羡的资源，当他们还“玩不转”时，其他同行也很难“玩得转”。例如万科“万村计划”受阻，背后也有龙湖“冠寓”扩张暂缓、郎诗长租业务剥离等众开发商进军长租业务齐受挫的尴尬现实。

另一方面，大佬们的举动也具备效仿意义，例如他们热衷的健康、文旅、金融等板块，也有不少二线、三线房企同样布局。比如转型动作相对较早的广州房企奥园集团，实施“一业为主，纵向发展”的发展战略，目前，其已完成“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大板块业务的打造，并拥有“地产、商业地产、国际投资、健康生活、科技、文旅、金控、奥买家”八大二级集团；其在2018年12月将奥园地产更名为奥园集团，就被市场解读为奥园转型的决心；

值得一提的是，以商业运营、物业管理与大健康产业业务为基础的奥园健康，在今年上半年财务表现不俗：其上半年营收3.92亿元，较上年同期净增46.7%，净利润同比增长153.1%；有行业分析人士认为，这一定程度上体现了奥园在轻资产转型上的成功。

如今，离万科上次高呼“活下去”刚好一年。当我们再次反思这句口号，这其中不仅有身处行业调整期的万科本身忧患意识，也包涵了万科对自己身处持续转型探索中的焦虑。

可以肯定的是，在未挖掘出如地产开发般多金的业务之前，这条摸索之路还要继续走下去，也不只是万科。