上海房租连涨5个月后首降 一线城市中租金降幅最大

根据诸葛找房研究院的统计数据，8月一线城市平均租金为92.9元/平米/月，环比下降0.53%。其中，上海8月份租金均价91.15元/平米/月，环比下降1.11%，为一线城市中租金下降幅度最大的城市，且此次为上海3月份以来租金首次下降。

市场分析人士指出，8月是租赁市场的淡季，加上大量存在的长租公寓对市场起到的稳定作用。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，从以往的市场表现来看，8、9月份是上海租赁市场的高点，“后面就降下去了，需求释放完了”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，总体而言，租赁市场的降温也是合理的，对于租客来讲，有降低租金压力等积极作用。但“后续上海租赁市场还是要稳定租金水平，不管是过快上涨还是下降都需要注意”。

上海租赁市场进入传统淡季

“最近房子不太好租。”9月初，在位于闵行区七宝镇航华四村小区门口的一家房友门店，一名中介向前来咨询挂房出租的《华夏时报》记者直言，目前不是租赁旺季，如果决定把房子挂出去，就要做好1、2个月都可能租不出去的心理准备。当然，如果想要快点租出去，“降一降月租还有可能”。

这名中介并非危言耸听。近期一些研究机构发布的数据显示，8月楼市“淡季不淡”的上海，租赁市场的表现颇为平淡。

诸葛找房近日发布的统计数据显示，上海8月份租金均价91.15元/平米/月，环比下降1.11%，为一线城市中租金下降幅度最大的城市，但租金水平依然排在全国租金均价的第二位。据悉，此次上海租金均价为连续上涨5个月后的首次下降。诸葛找房研报强调，7月份毕业季热度退去后，上海租金依然保持较稳定的微升趋势，此次为上海3月份以来租金首次下降，跌幅较大。

分区域来看，环比7月，除松江区租金有0.02%的小幅微升外，其他城区8月租金均有下跌。其中下跌幅度最大的城区是金山区，租金下跌幅度2.22%；浦东区8月份租金下降幅度为1.76%，目前租金均价为86.69元/平米/月；从商圈来看，8月份租金下降幅度最大的是宝山区共富板块，下降幅度为7.93%，目前租金57.27元/平米/月；闵行区老闵行板块租金下降幅度4.34%，目前租金均价61.43元/平米/月。

58安居客房产研究院首席分析师张波提供给《华夏时报》记者的数据看起来更为严峻：“从安居客线上的挂牌房源租金来看，8月环比7月租金下降达8.1%，并且从今年5月到8月租金呈现逐月下滑态势，8月平均租金相比5月下降达9.9%，从不同区域的租金表现来看，郊远区域的下滑幅度相对更大。”

事实上，不仅是上海，随着毕业季带来的租赁热潮退去，8月全国大中城市租金均价继续下降，且降幅扩大，租赁市场开始进入传统的淡季，整体来看，全国租赁市场热度正在逐步减退。

诸葛找房研报指出，四个一线城市8月平均租金为92.9元/平米/月，环比下降0.53%。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近期发布的2019年8月份《中国住房市场发展月度分析报告》也指出，从租金市场看，核心城市住房租金的季节性上涨接近尾声。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在5月份-6月份季节性上涨之后，7月份涨幅有明显减缓。住房租金上涨乏力，使得部分城市住房投资回报率仍远低于合理水平，这也从另一个侧面反映了部分城市房价与当地收入水平的脱节。此外，由于租金涨速不及预期，部分长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

“毕业季”租赁热潮退去

对于上海8月租金整体下降的行情，市场分析人士坦言，8月是租赁市场的淡季，租金水平整体下行的情况实际上并不令人意外。

卢文曦告诉《华夏时报》记者，从以往的市场表现来看，8、9月份是上海租赁市场的高点，“后面就降下去了，需求释放完了”。

在严跃进看来，6月、7月是个租房高峰，8月份的租赁市场则相对稳定。同时，一般8月份是传统楼市淡季，房地产交易市场的降温，加之长租公寓的供应量持续增加，都会影响到租赁市场的热度。

张波则解释说，“租金下滑一方面和整体环境有关，受国内外经济不确定性因素不断增多影响，一些行业的整体收入稳定性也受到影响，导致承租人的租金承受力下降；另一方面国家对于租赁管控的力度不断增强，上海的政策性租赁房源不断上市也在一定程度上对租金上涨起到抑制作用。”

从租金下降最为明显的区域来看，严跃进认为，老闵行、共富新村板块等部分的房源都是些老旧的房源比如老公房，在市场上吸引力本来就不高，同时作为偏远郊区板块，潜在租客的需求没有那么多。

“租金水平跟这个区域的租赁客户的需求是有关系的，像老闵行、共富新村板块都不是传统的高校集中板块。”中国地产指数研究院院长陈晟也告诉《华夏时报》记者，一般来说，高校集中的区域租赁市场行情较佳。

对于上海租赁市场未来的走势，受访人士均表现出乐观的一面，普遍认为“回涨”空间较大。张波向《华夏时报》记者表示，预计上海后续整体租金仍将保持一定稳定性，受春节返乡等季度性因素影响，未来租金仍将保持小幅波动。“9月份以后呢，这些板块还是有优势的，这些老旧房源的房价相对比较便宜，所以有些房子户型比较小的，相对来说还是会有交易量的，这个时候也会影响租金，带来租金的反弹。”

严跃进认为，总体而言，租赁市场的降温也是合理的，对于租客来讲，有降低租金压力等等作用，具有积极作用。后续上海租赁市场还是要稳定租金，不管是过快上涨还是下降都需要注意。