上海临港新片区：建设“先租后售”公租房

近期，中共上海市委、上海市人民政府出台《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》50条，除了赋予新片区更大改革自主权，打造更具吸引力的人才发展环境，《意见》也定向微调了临港新片区住房限购政策，以加大对人才的住房保障力度。

《意见》提出，坚持职住平衡，针对多层次住房需求，建立以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，该内容是“房子是用来住的，不是用来炒的”方针的延伸，通过加大对人才的住房支持力度，以减少高房价对人才的挤出效应，是一个有益的探索和实验。

具体而言，上海自贸区临港新片区实施特殊支持政策中的住房内容有6个方面，包括定向微调新片区住房限购政策；调整商品住房选房购房制度；实施限价商品房政策；建设“先租后售”公租房；扩大租赁住房配套建设渠道；给予规划土地政策支持。对此，澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访业内人士，对6条加大人才住房保障力度的政策予以逐条解读：

1、定向微调新片区住房限购政策。按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。

解读：苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，定向微调新片区住房限购政策，非户籍人才购房由5年社保改为3年，购房资格由居民家庭调整为个人，该政策与此前很多城市“抢人大战”政策相类似，临港新片区通过对非户籍人才购房资格的微调，希望更多的人才进入该地区，以推动发展。

“临港地区确实需要导入人口，当前临港地区的人口主要为本地人、学校、大制造类，整个人口导入现有量还相当有限。通过加大对人才的政策鼓励，降低购房门槛等，可以使部分人才在临港安家置业，能在临港做到产城融合。现阶段，政策层面在做的事是将未来要发展的产业以及未来发展方向尽可能的导入相对应的人才支持。”同策研究院总监张宏伟表示。

目前，上海执行的是2016年3月25日发布的“沪9条”楼市购房政策。2016年3月25日，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》 。

《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、调整商品住房选房购房制度。符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口，可在新片区优先选房购房。

解读：江瀚指出，该条突出“稳定就业、稳定居住”，即对于在临港地区有扎根趋势、愿意在临港扎根就业且稳定居住的人才给予一定的优惠政策，可以在新片区优先选房购房。

3、实施限价商品房政策。控制限价商品房供应量加大人才公寓供给力度，将部分限价商品房在房源性质不变的情况下，转为人才公寓使用；聚焦激励人才，提高供应的精准性，

对新片区有贡献的企业和人才予以倾斜。

解读：贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，将限价房转为人才公寓，体现出临港片区对人才的重视力度。随着我国逐步进入服务业主导时代，创新能力是城市竞争的核心标志，而人才是创新的根本源泉。因此，各地对人才的争夺战必将愈演愈烈，住房保障会被拿来作为人才竞争的首要抓手。但由于符合人才政策的对象十分有限，定向扶持的政策对全部市场的影响很弱，不会引发市场供需结构的大幅变化。

“加大人才公寓供给力度也可以为企业减负，现在企业都要考虑如何能够吸引人才，当有足够的人才公寓的时候，企业也愿意进来发展。”江瀚表示。

4、建设“先租后售”公租房。建成后10年内作为公租房使用，其中50%房源可由单位按门栋整体购买作为公租房中单位租赁房使用。公租房建成10年后可作为商品住房按套上市转让。

解读：江瀚认为，“先租后售”这一模式是一种创新，对于当前人才买房难的问题，通过前期长期租房，从而为房地产市场给出一个化解政策，无疑是对吸引人才，特别是提升临港地区人才的吸引力有很大的帮助。

许小乐认为，建设“先租后售”公租房，是落实中央“房住不炒”的总体要求的体现，也是对租购并举住房制度的创新。公租房建成10年后可作为商品住房按套上市转让，可以让政府得到资产价值升值的回报，改变过去公租房只投入无回报的弊端，优化政府在住房保障方面的收支结构，形成可持续的住房保障能力。

5、扩大租赁住房配套建设渠道。商业办公用地配套建设租赁住房等生活服务设施的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例上限从10%提高至15%。

解读：中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，临港新片区的房地产支持政策，在多主体供给、多渠道保障租售并举的政策上面火力全开，这一些新的措施上可以体现出政策的突破性和前瞻性，主要目的还是为了整个片区的职住平衡，实实在在的解决人才的居住问题。通过扩大租赁住房配套建设的面积占比，更好的提供人才的生活服务设施。

6、给予规划土地政策支持。对新片区新建人才公寓、租赁住房在供地方式、供地价格上予以规划土地政策支持。支持对租赁住房的建设、筹措，扩大集体土地建设租赁住房试点。支持非房地产企业依法取得土地用于建设租赁住房。探索开展租赁住房用地出让价款分期收取试点。

解读：许小乐认为，支持非房地产企业依法取得土地用于建设租赁住房，体现出打造多主体供给、多渠道保障的思路。这意味着，未来租赁土地可以不需要走政府收储、出让等繁琐的手续，而是直接由拥有土地的村民委员会、国有企事业单位等组织直接用来建房出租。这一举措能够尽量减少土地成本，盘活闲置低效土地，促进土地资源的高效利用。

此外，探索开展租赁住房用地出让价款分期收取试点，这种土地出让方式是对当前一次性缴纳土地出让金制度的改革，是发展租赁的必然要求。一次性支付土地出让金会占用企业大量的资金资源，只有将土地出让金分摊到长期，才能使开发运营企业维持合理的现金流收入。