中央重申“房住不炒” 房企迎新一轮洗牌

房地产不再是短期经济催化剂了。

7月30日，中央政治局会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这是继4月19日之后，中央今年第二次提及房住不炒，也是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。受此影响，截至今日收盘，A股地产板块跌近1.5%，其中凯旋城跌9.21%，华夏幸福、金地、万科、绿地、华侨城等跌幅均超过3.5%；港股也有120只地产个股下跌，其中新天地产集团跌幅达12.5%；融创中国跌幅3.63%。

此次中央表态引发关注，正是因为2019年出现经济下行的趋势，而通过房地产刺激经济是常用手段。中央官宣放弃这一手段意味着，房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石，房地产即将进入“房住不炒”的横盘时代。

“稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”中原地产首席分析师张大伟表示。

历史不再重现

就在中央政治局表态前后，辽宁大连和安徽合肥接连发声，进一步加码楼市调控。

记者从大连市政府网站获悉，7月30日，大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求实施商品住房价格指导，严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。其中，“准跌不准涨”的规定备受关注，具体来看，是指已取得预售证的项目，调整预售价格不得高于此前网签价格最低价；对通知发布后首次申请预售许可证的新项目，6个月内不得调整申报价格，6个月后，申报调整价格时，只可申请“下调”，且幅度只能在5%以内。

同一天，合肥市在当地房地产市场稳控工作会议上提出，对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。此外，还将定期开展联合会商，对问题多发企业，从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

上述城市已经做出表率。正如58安居客房产研究院首席分析师张波所说，政治局会议反复强调“房住不炒”，也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度，下一步的政策调控从紧的趋势将会非常明显。

这打碎了一些人期待新一轮房地产宽松周期到来的美梦。

2019年上半年，中国GDP同比增长6.3%，其中2季度增速继续回落至6.2%，创下了27年以来的最低值。中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

从历史来看，每当经济下行，房地产常被当作刺激经济最有效的手段。如2008年，全球性经济危机爆发，政府通过推出信贷支持和税收减免等政策进一步鼓励住房消费，从而避免房地产市场下滑，迅速恢复经济增长。

房地产刺激经济的效果也十分明显。国家统计局数据显示，2008年当年中国GDP增长率达到了9.6%，随后三年也连续在9%以上，虽然没有金融危机前12%以上的高增长，但也并未受到金融危机太大打击。通过房地产保住经济增长的目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，房价大幅上涨。

因此，在2019年再次出现经济下行的趋势时，有人猜测房地产是否会迎来新一轮宽松周期，然而，在中央此番明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，让这个幻想彻底破灭。

“整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响，但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向。”张波表示。

房企分化加剧

“在市场出现小阳春，局部区域出现波动的情况下，连续2次提及‘房住不炒’，对炒房者将有所打击，也有利于市场平稳。”张大伟表示。

某知名房企高管对21世纪经济报道记者表示，中央现时强调“不作为短期刺激经济手段”，但也未再提及“遏制房价上涨”，从房地产行业角度来看，这意味着房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石，房地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动，最终进入横盘时代。

上述人士认为，横盘时代的房地产意味着市场蛋糕不会变得更大，但也不会太小。不过，蛋糕的切分取决于不同房企的发展意愿、战略与能力。大房企依然希望继续扩张，但他们可选择的城市数量以及项目正在减少；而信贷、发债都与小房企无关，他们所依赖的信托通路已断，仅剩高利贷通道，势必大批陷入被收购的境地，这意味着大房企的兼并收购机会再次到来；中型房企则进退两难，对他们来说，前进之路被堵，转型、转行却更难。

中国指数研究院最新数据显示，房地产市场正呈现强者恒强的局面，市场分化严重。从销售额来看，房企销售额TOP100均值达636.7亿元，规模破千亿的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企销售额超过千亿的企业均值为2043.7亿元，前十房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达4510亿元。但与此同时，一些竞争力不强的中小房企正逐渐退出市场。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。

政治局此次定调从宏观角度层面看或许还有防患于未然的作用。中央此举说明其希望提前预警、防范“热钱”再度流入房地产，严防楼市泡沫继续膨胀并防止泡沫破裂”。该位房企高管表示。

对于未来房地产调控的手段，张波认为，长短并用、注重长效将会成为主要手段。张波表示，由于短期调控的手段多样化，政策频发性的特点，导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来，更多的长期调控会不断加强，包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

张波预计，在今年上半年房企融资政策收紧和下半年需求侧调控不放松的共同作用下，未来楼市出现过热的几率极小。