顾云昌:对限价问题要慎重考虑 能不限价就不要限价（二）

二，简单的讲讲传统的住宅地产转型的问题。

传统的住宅地产如何转型，新兴的地产凤凰如何创新，这包含两个意思，一个是转型，一个是创新。传统地产的转型，主要强调四个字叫做“平稳高质”。现在面临的任务是，住宅地产市场正在降低速度，同时要提高质量，增加效益，这是总的目标。从住房需求来说，住房地产满足广大老百姓更美好的住房需求，发展到今天，国家提出要住有所居，这个概念很清楚，全体人民每家每户每个人都应该住有所居，不同于过去的居者有其屋，居住者有自己的房屋。现在住有所居，所有的居民，都有住的地方，买的或者是租的，商品房或者是保障房。现在我们要达到的目标或者是发展的方向很清楚，从过去的住有所居，往住有优居发展。我个人认为住有所居，生活环境很好，家里布局很好，购物方便，上学、医疗方便，满足市场的需求。住有绿居，今天的住宅建设按照联合国的要求，城市化的过程中，住区的发展应该要满足可持续发展的要求，节能减排，这是绿居主要的思想。住有乐居，住在社区里面充满了温暖，现在社区的温度不够，人和人之间冷漠，互相之间没有多少交往，互相之间没有多少联系，社区里面谁也不认识谁。我体会深刻，我在这个社区住了12年，几乎谁都不认识谁，看到熟人点点头就完了，这是新社区的现象。过去北京胡同，上海弄堂的情况没有了。如何使社区中实现住有乐居，这是发展的方向。现在还有提出住有旅居，现在有人在海南和云南买了房，这种旅居的生活是否很幸福，既合适又丰富，都是我们需要考虑的。今天的情况下，住宅的需求有新的要求，我们如何发展。

高质量发展的问题

一方面要满足老百姓住有所居、住有绿居、住有乐居的要求，另一方面房地产市场要高质量发展，还要平稳健康的发展。继续为中国的经济，中国的城市建设，中国老百姓的居住条件改善，做出我们的贡献。这些方面的内容比较多，我重点讲三个方面，一是市场健康的问题。要使住宅产业高质量的发展，必须要有健康的市场，中央和国务院提出了两个住宅的概念，一个是住房的市场概念，一个是住房的保障体系。如何将住房的体系做到多渠道的供给，使保障体系真正做到多方面的保障。这是我们要做的事情，一手房、二手房、土地市场、房屋买卖市场都要健康发展，这些问题我们还是远远不够的。如何达到目前的住房市场的调控，我认为调控是有必要的，问题是如何调控。大家都知道长效机制的问题，有一段时间认为长效机制已经建立好了，但是我认为没有建立好，我认为长效机制没有这么容易建立的。我们有两个体系，一个是住房保障体系，一个是住房市场体系，两个体系要完善。跟市场相关的财税、土地、金融、政策配套，才能够谈得上长效机制的建立。调控是短期行为，这是对短期市场波动的调节，长效机制是真正促进日常健康发展重要的举措，两者如何结合起来是非常的重要。

现在有限价的问题，限价可以使房地产价格平稳降下来吗？另一方面限价也有很多的弊端，这与高质量发展的要求相违背的。限价到成本价以下，开发商和供应者能够做好房子吗，一定会偷工减料或者是降低档次。中国不缺少房子，特别是有些中小城市，缺少的是高质量的房子。在这种情况下，决策部门对限价问题要慎重的考虑，不限价就不要限价，不能用行政的办法解决问题，要用市场的手段解决问题。总书记讲了房住不炒，限价后，引起更多人的炒房。有的地方几千套房子，几万人排队。大家知道抢到房子就是升值的，实际上是鼓励别人炒作。既要控制房价，但是不能用这样的手段控制。必须用市场的手段来控制房价，一定要符合高质量的发展经济，高质量的发展房地产市场，与我们的调控之间不能产生矛盾。

市场要健康发展，路径很长，任务艰巨，调控要进一步的完善，长效机制的建立还要下功夫，现在不能不提长效机制。如果价格上涨就约谈，这个办法简单了一些，要从供给和需求两个方面进行调控，调控就是调控需求。这两年开始因地制宜从供应土地着手，房子减少土地错配的问题，这方面要继续的努力，使市场保持平稳健康的发展。房地产市场是否健康，泡沫大还是破灭直接影响到国家的金融安全。

产品要优良，我们的住宅产品如何优良，发展到今天，产品优良方面有很大的进步。好房子越来越多，还是有很多的不足。有的为了追求快和高周转，没有在高质量和好品质上下功夫。美好生活必须要有好的产品，这里就不展开介绍了。

服务要提升，中国许多的开发商提供好的房子，但是后面的服务跟不上，相对于我们提供的物质产品，我们的服务产品相差很远。人们购买房屋是购买居住空间和生活方式，不仅仅是房子，还包含整个房屋，这方面不展开介绍了。

传统住宅地产如何转型的问题，目标要加强内部的管理，降低成本，提高质量。往绿色和高质量发展，老百姓期待房地产行业不断的进步。

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三、新兴产业地产的创新，也就是我讲的凤凰地产的创新。

传统地产的转型，主要是讲平稳高质，产业地产的创新应该是多姿多彩。各位在第一线，比我的体会更加的深刻，最近一年来，我跑了不少的地方，看了许多产业地产，特别是康养地产、文旅地产，总体感觉是刚刚起步，做成功的不多，或者是已经做成功的不多。产业地产往往是处于无奈，因为住宅地产的份额不大了，前10强和前20强占的空间很大，现在无法跟他们竞争，我有我的本事和资金，我要发展另一种地产，住宅和康养、文旅地产一起做。有一个朋友说拿了一块土地，准备搞养老地产，怎么搞不知道，拿了地盖房子再说，将来是卖还是租都不知道，当下没有思想准备，有钱和土地的准备，但是没有理念的准备，这是很大的问题。

根据我到各地的调查，我有一个体会，讲两个方面。新兴产业地产有三种：一是城乡结合，二是产城融合，三是产服配合。首先是城乡结合，最近有新闻提到房地产法律有关的内容正在调整，也就是说，集体建设用地可以入市参与建设，这是很大的进步。中国房地产离不开土地，土地是财富之母。地改就是城市土地改革，土地潜在的优势和资源增加了地方的财政。城乡土地的融合将会产生新一轮的作用，使城乡的差距减少了，土地自由流动，集体建设用地入市是非常大的事情，现在国家提倡田园综合体，乡村振兴，我认为着就是发展的方向。能够将土地资源充分的利用，自由的流动，让农民富裕起来，同时使城里人享受美好的生活，这是新的经济增长点。我们培育田园综合体的时候，新兴产业地产、文旅地产和康养地产的时候，要利用好城乡结合的优势。

产城融合讲的新兴产业是指产业，又要跟城市结合。或者是新兴的产业园区，要建成小城镇。产服配合，我们的康养产业、文旅产业要跟服务结合起来。

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三个创新：产品创新、模式创新、融资创新。这些方面，大家的体会更加的深刻。现在的文旅地产、康养地产不能按照住宅地产的思路去运营。任何住宅产业项目的发展都要考虑客户和人，康养地产、文旅地产等新兴产业地产的客户对象，不限于当地。80%、90%是外地人，不能按照卖给当地人的做法来经营。你盖怎样的房子，干什么用的就不一样了。首先，这个房子是精装修，让人跑到三亚是不能装修的，目标客户不一样，产品就不一样，做法就不一样。康养不可能一天到晚住在这里，人到了80岁以后都要回家的，不可能还在三亚居住。这些康养的人都是可以走得动的，都是候鸟，都是短期的行为，一个月，二个月，此时是购买还是租赁。我到这里康养、文旅的话，应该过跟家里不同的生活，安排的更加的丰富，必须要有非常多的产品，营造跟家里不一样的空间，不一样的环境，不一样的场景和活动内容，特别要加服务。房屋的设计不一样，生活如何安排的更加丰富多彩，这与住宅是不一样的，千万不能用卖住宅的思维来做事情。

我到三亚是享受时光，传统的做法是卖房屋和卖产权。国外为什么有产权酒店，我们能不能卖时光，这套房子卖给12个人，每个人平均一个月。这套房子100万的话，就可以卖25年或者是30年，我一年来一个月就可以了，你不来其他的人过来。我买的是时光，享受一个月美好生活的时光。我买一个月的话，我可以在三亚住，可以到云南住，夏天可以到东北，冬天到三亚、杭州、桂林、云南等等。这个房子这里住一个月，哪里住半个月，因为现在是互联网的时代，享受多地的时代。

过去的投融资是靠银行，新兴产业地产光靠银行是行不通的，根据国外的经验和目前的情况，不仅仅要靠银行，还要靠基金和保险，或者是资产证券化的产品，例如REITs这样的产品。消费者可以变成投资者，我可以买产品、可以买床位，也可以享受几房几厅的度假，卖时光的时候，还可以入股，也可以享受增值。文旅、健康等产品跟住宅产品是完全不一样的，但是离不开互联网的发展，也离不开金融的创新。互联网充分的应用和金融的创新，就会更加的好。

住宅产品的功能，主要是消费，开发商就是开发、销售和物业管理。让你消费，让后进行管理。现在的情况是不同的，首先是消费、服务+产业驱动。对整个的产业链需要介入的更多，开发商、投资商、运营商、服务商组成了非常庞大的阵营，千军万马、凤凰起舞，这样的情况下，康养、文旅产业就有新的发展。目前的情况是三个奇缺，包括产品奇缺，康养、文旅产品稀缺。养老产品国际上有五六万种，文化旅游的产品也很少。服务业奇缺，服务台少，我们想买了房屋后，自己设计和装修。人才也是奇缺的，这些都准备好了，我们要做更多的工作。当然，我期待中国房地产迎来一个新的春天或者是房地产新时代的到来，或者是下半场是龙凤呈祥，谢谢大家。