万科“万村计划“触礁：轻重发展模式之辩

（原标题：“万村计划”触礁之后）

“万村计划”曲直。

每经记者 吴抒颖 甄素静 每经编辑 陈梦妤

深陷舆论漩涡的“万村计划”再一次被推上风口浪尖。

7月2日，据界面新闻报道，旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

深圳万科回复《每日经济新闻》记者称，在推进过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

7月5日，《每日经济新闻》记者走访了万科在深圳改造的多个城中村，“万村计划”的触礁尚未对已开业、正在整修改造的民房产生影响。以位于福田区石厦村的万科泊寓为例，已有房源被预订一空，新房源还在不断补充。

“一室一厅全部没有了，马上就会新开一栋，是单间楼，你去大厅登记可以预约。”

万科改造的城中村公寓

未被改造的城中村两室一厅

作为万科获取长租公寓房源的重要方式，在“万村计划”停止扩张并收缩之后，万科如何调整方向以保持在长租公寓领域的稳健增长，是一个值得观察的案例。

深圳石厦村样本：万科收购16栋农民房，7栋正式招租，第8栋今日开放

记者了解到，泊寓石厦公社自今年2月底样板间开放后，基本上保持了一月一栋的开店频次。工作人员小周介绍，万科在石厦村共收购了16栋农民房，目前已有7栋正式招租，第8栋将于今日（7月6日）开放。另外还有基本已装修完毕，处在空置期的公寓，8月初或中旬对外招租，所有改造使用预计在明年完成。

“面积15～40平方米不等，单间价格在2100～3500元，但短时间内没有住户退房。”小周表示，“比农民房装修好些、贵些，但租金、水电等比周边公寓便宜，泊寓的水电在0.8元/度，5元/立方米，但周边无论民房、公寓电基本在1.2～1.5元/度，水是8～10元/立方米。”

记者注意到，在石厦村，除少量房源被万科和民间组织收购外，多数仍处于散租状态。有民房被民间组织改装为公寓，房间被切割成大小不的单间，面积10～15平方米，月租金3250～3550元。

相较于民间组织改造公寓的租金定价，有业内人士分析称，万科具有行业号召力和标杆作用，政府、行业对其格外“关注”，其在定价、收费上也非常谨慎。

“万村计划”曲直

“万村计划”始于2017年，彼时的掌舵人是时任南方区域本部首席执行官张纪文。

这是一项以承租后改造的方式对城中村进行精细化运营的业务，主要模式是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动居住升级。

万科集团创始人王石曾为“万村计划”站台。

2018年4月22日，在由深圳万科举办的深圳城市共创大会上，王石表示，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，而出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

若想在深圳的长租公寓市场抢占份额，城中村市场是占比最大的部分，深圳万科通过“综合整治”的方式从做大规模的思路上看并没有什么问题。据公开数据，截至2019年3月，万科进入约60个城中村，获取了10万间房间。

但万科似乎低估了城中村综合整治的难度，在财务测算和施工进度上过于激进，也没有预料到会招致舆论风波。

去年6月，《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》广为流传，矛头指向深圳市万村发展有限公司在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，认为“万村计划”会抬升周边租金水平。

万科因此遭受了“推高租金”的诘问。万科集团总裁祝九胜还曾就此回应称，近年一些资本、机构介入了租赁业务，但说长租公寓会推高租金，这是一个误会。

“万村计划”所经受的考验不止于此。2018年11月，“万村计划”被曝将暂停签约新房源，尽管深圳万科一开始回应称“正常推进”，但此后在万科2018年南方区域媒体会上，其时的掌舵人张纪文亲口证实了这一消息。

郁亮在针对此事时回应称，确实低估了“万村计划”的困难性，确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。

据《每日经济新闻》记者此前采访，在“万村计划”中，租赁期一般在12年及以上。万科方面解释是，因改造成本较大，至少经营8年后才会开始盈利，故签约期较长。由于租赁期较长带来的市场租金不可预估性，为保障原业主收益，起始租金一般会对片区现状租金略有上浮，并约定增幅周期及比例。

发展模式轻重之辩

“围猎城中村”并不是万科在长租公寓领域专属的商业模式，龙头房企们都有意插足。在深圳这座城市，城中村一直是品牌公寓最觊觎的市场之一，碧桂园、金地也有所斩获。

据深圳乐居，去年6月，碧桂园采用了与深圳市皇嘉物业管理有限公司合作的方式收购位于白石龙的部分房源，并承租后者的物业进行改造，共7个单元2栋楼。

而富士康员工给万科发公开信的引子，正是金地草莓公寓在同一片区的进驻。据深圳凤凰房产，金地在清湖新村里改造好的公寓每间1800元起租，“大家担心万科的公寓租金将来会涨很多”。

尽管在有意收缩规模，但“万村计划”还是对万科在长租公寓领域的规模扩张起到了重要的作用。据深圳万科提供给《每日经济新闻》记者的数据，万村计划已开业400余栋，1万余间。

一组可以说明的数据是，据克而瑞，2018年，在深圳市占率第一的集悦城开业房源为8500间，第二名窝趣、魔方的开业数量分别为5000间、4000间。在克而瑞的榜单上，万科泊寓的开业数量尚未达到1000间，而一年后，这一数字已经迅速膨胀至1万间。

“万村计划”停止扩张，短时间内对万科的影响尚未体现在规模扩张上，目前万科泊寓整体的规模是远超同行的。据克而瑞，今年上半年，万科泊寓拓展的规模数量为23万间，开业数量为7万间；第二名龙湖冠寓为11万间，开业数量为6.2万间。

目前房企进入长租公寓这一领域，稳妥的央企多数都是从自身存量房源起步，如中海、华润置地等，这是“重”的资产模式；而万科、碧桂园，更多的是通过长租约的方式介入存量物业改造，这种模式相对“轻”。

某品牌公寓的CEO告诉《每日经济新闻》记者，两者其实并无好坏之分，但“轻资产”可以迅速抢占市场，把规模做大，这种模式中小型品牌公寓也可以做，“但就没办法享受到物业的增值了。最好的就是，有轻有重”。