土拍背后的资本魅影

40家房企、数百亿保证金、224亿土地出让金，深圳大规模土拍的背后，闪现着金融和资本的身影。

除了平安不动产的“马甲”直接参与拍地之外，多家房企联合体也离不开金融资本的支持；在竞拍场外，不少金融机构密切关注着这场土拍的一切。

21世纪经济报道记者注意到，参与竞拍的房企，主要均为行业排名前30的开发商，他们在市场上都有更多的融资渠道，资金较为充裕；而一些实力较弱的中小房企，则会与大开发商绑定组成联合体。

土地拍卖说到底是一场资金的盛宴。在房地产融资收紧的当下，拍地更成为开发商融资实力的比拼。

买地资金何来？

作为“23号文”出台后最大规模的一场城市土拍，深圳推地可谓吸引了全国的目光。

翻开竞拍登记表，可以发现这就是大型开发商的主场，中海、华润、保利、万科等，都参与了多幅土地的竞拍。

支撑他们的是雄厚的资金实力。根据出让资料，中海此次拿地的平台是中海地产集团有限公司。中海有关人士透露，中海实行集团强管控，所有大额资金都是集中管理，全由集团调配，并且全部是自有资金。

除了中海这类资金实力的强大央企之外，其他大部分参与竞拍的平台公司都或多或少有着各路资本的影子。

越秀此次拿地的平台是其旗下的广州越璟房地产开发有限公司，由广州正嘉经济信息咨询有限公司持股90%，姚伟鹏、梁正各持90%、10%股权，姚伟鹏是法定代表人。

企查查显示，广州正嘉的注册资本仅10万元人民币，其关联公司广州星宸咨询有限公司，同样由姚伟鹏担任法定代表人，股东分别是广州明睿四号实业投资合伙企业、广州仁达十二号实业投资合伙企业（由越秀产业基金投资）。

再往上，广州明睿四号的法人股东，是广州城市更新轨道交通产业投资发展基金合伙企业。

龙光此次拿地的是深圳市龙光房地产有限公司，是龙光控股的全资子公司。按照龙光此前的习惯，不排除未来引入其他资金方合作。

参考龙光过去的“地王模式”，龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”加持。

如2014年12月，在拿下龙华地王不久后，平安大华对该项目公司注资20亿元，由龙光及平安大华分别持有51%及49%权益；2015年，龙光再次向平安大华借款，用于开发红山地块。

平安不动产也出现在24日的拍地中。其拿地平台是深圳市创勇企业管理有限公司，由深圳平安创科投资管理有限公司全资持有，但穿透后发现，平安不动产持有其50%的股权。

易居智库研究中心总监严跃进表示，平安不动产是从金融资本的角度去介入土地市场。项目如何开发不重要，关键在于它有强大的资金能力去把地拿到手，后续它也许会和传统房企联合开发。

北京一家大型信托人士透露，目前金融机构可通过各种通道为地产商提供包括土地出让金在内的全流程融资，尽管政策不允许银行贷款、信托资金、资管计划配资等直接用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，但在实际操作中，仍然有方法可以规避。

现实中，房企在签订土地出让协议之后，很多会引入“前端融资”，即融资用于缴纳土地款。对于开发商来说，只要能“搞定”买土地的钱，后面的融资压力并不大。

23号文出台前，在这一环节，开发商可以动用极高的资金杠杆。据21世纪经济报道记者调查，土地出让金的配资比例（自有：配资）一般为5：5、4：6甚至3：7。

融资力比拼

2019年以来，房地产行业的融资环境瞬息万变。买地前后，房企都必须经受全方位的融资力和资金链的考验。

中原地产首席分析师张大伟说，房企在5月之前的几个月密集融资，完成情况非常好，缓解了企业的资金链，也导致企业拿地明显加速。

5月，23号文出台后，随着监管部门喊话，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，频频受到处罚，在境内房地产企业融资难度逐渐加大。5月下半月房企融资的确紧张了一段。

这种情况下，房企出海融资明显加快，据中原不完全统计，6月以来海外融资超过15家，高达30亿美元以上。

同时，进入6月后社会资金整体宽松，房企融资的利率很低。这可以解释深圳土拍中开发商的乐观。

不过，房企的融资利率明显分化。如金茂6月17日公告计划发行2.5亿美元优先票据，年利率4%；6月17日朗诗计划发行2亿美元绿色优先票据，以及6月19日，正荣地产拟发行2亿美元的优先永续资本证券，利率均超过10%。

目前，能在土地市场上出手的公司，都是整体融资能力很强的公司。

根据发改委相关文件，信用评级高的、国有背景的地产公司（约有20家企业）可以通过发行债券获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。

瑞信研究团队表示，其覆盖的多数房地产开发商，因相对通畅的境内外融资渠道，再融资风险仍很低。在这些公司最近的盈利发布会议上，多数预期2019下半年销售额将比上半年大幅提高。

综合这些因素考虑，瑞信认为，相比于制造业，房地产板块和基础设施板块可能是货币刺激政策的主要受益产业，预计未来12个月总回报率可达6%。

这种乐观的氛围之下，张大伟提醒，房企资金宽松后带来的地价上行、房价上行影响再次出现；从楼市调控政策看，整体政策的调控方向依然是可以有小阳春，但入夏必然会出现打压，包括融资在内的政策监管有继续收紧的可能性。

未来，房企依然需要关注资金链的安全，2019年大部分企业都要更加关注经营风险。