新房入伙原本是值得期待的事情，但深圳万科麓城4期的业主却怎么也高兴不起来。从小区公共设施与宣传不符，商业别墅门前用隔离绿植围挡，到车位以“长租”方式被出卖，实际情况与期待的落差让不少业主颇感不满。对此，万科回应，交付标准以合同约定为准，但将听取建议优化；有意愿主动解除车位《租赁协议》的客户，可协商处理。
业主发现小区问题多多
万科麓山(备案名：金域领峰花园)，由深圳市万龙靓投资发展有限公司开发，位于深圳市龙岗区布龙路与吉华路交汇处。工商资料显示，前述开发商为深圳市万科房地产有限公司持股60%企业。
但近日准备入伙万科麓城4期的业主却反映小区建设存在问题。其中提到车库装修实际效果与宣传不符， “妈咪休息室”、“图书馆”等休闲场所未能落实、宣传的登山道未有实质施工等情况；还有花园内设商业外摆区、以“长租”方式出卖车位等问题......
宣传册上的休闲设施。
近日，小南来到万科麓城4期。在花园内看到3栋、5栋以及1栋下面的建筑门前被隔离绿植围起，仅留有一处入口。业主张小姐称，这些建筑为商业别墅，当时销售人员明确对别墅的业主说这是赠送的入户庭院。“小区活动空间本来就很小，这部分是否属于公共绿地？花园内这样设置商业外摆区是否违规？”
商业别墅门前有隔离绿植。
此外，业主还发现开发商通过“长租”方式向部分业主收取费用变相出卖车位。车位长租协议租赁期为20年，价格在20万元-25万元间。张小姐认为，“车库属全体业主所有，开发商无权变卖。我们希望开发商停止长租车位的行为，退还已租赁业主所交的费用。”
宣传册车库示意图。
车库公共大堂实景。
车库内部实景。
而孩子的日常上学也成为业主担心的问题。张小姐表示，“今年9月，配套幼儿园招生开学，但旁边就是采石场，周边也没有绿化。平时风沙很大，整体周边环境观感很差，我们也非常担心孩子的健康安全问题。”小南从高层往下看，发现幼儿园设在小区外围，而外面就是采石场，与幼儿园仅有一墙之隔。
周边环境实景图，箭头所示为幼儿园。
小区宣传示意图。
万科回应：交付标准以合同约定为准，将听取建议优化
对此，万科麓城管理方对业主的反映问题作出回应。
1、车库装修、休闲场所等设施与前期宣传不符问题：万科回应，前期宣传手册仅为梦享家2.0系列宣传示意，并非针对具体项目，各项目交付标准以各项目买卖合同约定为准。
其表示，项目买卖合同中明确约定地下车库装修标准天花为涂料，目前实际交付标准与买卖合同约定一致，而棋牌室、图书馆等设施在合同中均未约定为交付标准。“但会根据客户反馈需求，从客户关怀和品质提升角度进行方案优化。”
2、商业建筑外摆区问题：万科方面表示，该区域报建规划中是商业外摆区，实际也是按照规划来施工建设的，没有侵占公共绿地，也不是“私家花园”。其次，此商业外摆区是敞开式的，并非商业独有，业主可以共同使用。针对业主反馈的意见，管理方也将充分听取建议，对该区域进行方案优化。
3、“长租”车位问题：其解释，根据《物权法》相关规定，开发商享有建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，开发商有权采用租赁等方式进行处置。针对有意愿主动解除《租赁协议》的客户，也可进行协商处理。
4、关于小区幼儿园、登山道等问题：万科方面回应，采石场位于小区红线外，具体搬迁时间以政府相关政策为准。小区红线外山体上规划有市政休闲登山道路，登山道所在山体目前尚属石场，导致与地面接驳段尚未修建完成。待具备施工条件后，将完成登山道整体建设。
律师说法：对买卖合同有重大影响的允诺应视为合同内容
深圳知名法律评论员张兴彬律师认为，涉及公共配套物业的产权归属应采取法律确定的方式界定，不应由地产开发商单方约定。在很多时候，开发商利用其垄断地位，将小区的停车场等公共配套设施单方强制约定归其所有，或者制定有违公平自愿原则的所谓合同条款，实为霸王条款，不具有法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。如果开发商单方面取消月租，改为长租，变相售卖停车位，这就给其他业主的正常需求造成了障碍，这就违反了《物权法》的规定。
另外，根据最高法院有关司法解释之规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【撰文】丰雷 邓子良
本文来源：南方都市报
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