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不上市的万科物业底气在哪?

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没把万科物业修剪掉,说明万科物业还是万科的基本盘

在越来越多的物业服务企业踏上资本市场之路的背景下,作为第一个百亿公司,万科物业对上市态度一直是,“不着急”。

万科董事长郁亮甚至曾公开表示,要刻意让万科物业与资本市场保持距离,因为“怕资本市场把我们引导坏了”。

5月24日,万科物业CEO朱保全接受采访时也表示,“华为还没上市,上市本身不是目的,当有需要的时候是水到渠成的事情”。


万科物业CEO朱保全

数据显示,目前排名前30名的房企均布局了物业。房企纷纷看好物业的背后是整个物业市场盘子的快速扩张。

2019年1月国家统计局公布的房地产的投融资数据显示,从2012年开始,几乎每一年竣工面积都在新增10亿平左右,每一年新增的10亿平米的竣工面积很快转化为物业企业做管理的面积。

可以说,万科物业发展史也是过去十年中国物业发展下的一大缩影:从万科盘到非万科盘实现高速增长,从过去5000万平方米到现在的5.3亿平方米,从过去15亿元营收到如今的112亿元。

“没把万科物业修剪掉,说明万科物业还是万科的基本盘”

在2018年万科全年业绩发布会上,郁亮曾表示,先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;聚焦收敛不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,让树干更粗壮,然后才能结出更多的果实。

对此,朱保全表示,没把万科物业修剪掉说明万科物业还是万科的基本盘。万科集团在收敛聚焦的过程中,会有一些调整。

而万科物业没有被“修剪掉”,最主要的原因是三年前,万科物业对自己未来的发展规划有了比较清晰的定义。万科物业将自身传统的住宅物业定义为一横一纵。横向定义为空间服务,包括从社区到写字楼、企业总部,甚至城市的空间服务。沿着住宅产生的纵向维度,万科定义其为资产。

至于万科物业上市的问题,朱保全认为,如果上市是为了融资,那么万科物业不上市也可以融资;如果上市是为了提高知名度,至少在当下万科物业不需要IPO,在知名度上客户也会选择我们

另外,朱保全指出,在万科公布的年报中,万科物业大约有10%与万科的内部交易未被体现出来,这也意味着物业的实际收入要比财报中显示的要多。

距离千亿市值还有多远?

此前郁亮曾表示,物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。因此外界对万科物业的“千亿市值”问题一直关注度很高。

当把这个问题抛给朱保全时,他首先巧妙的用数学逻辑进行了解释,“因为没上市很难用市值来评估,我们最近也没有做融资。大家可以看看对比,现在港股上市公司,市值有400亿港币的,万科物业去年营收为112亿人民币,规模大概是第二名的1倍左右。”

简单换算之间可以看出,如果根据营业收入推断,万科物业几乎就在千亿市值门槛附近。

近几年来,万科物业的另一大发展特点就是商企业务上。朱保全表示,从2015年到2018年,商企大约增长了12倍。所以到2018年年底,商企冲破20亿大关,万科物业就将商业和住宅业务拆分开来,成立了两个事业部。目前二者营收比例大约为1:3。

在万科物业的商企业务拓展中,大中型企业起到重要作用。包括腾讯、今日头条、阿里、蚂蚁金服、小米等等这些机构,目前有80个项目都是超过1000万元年饱和收入体量的客户。

另外,与万科在发展其他新业务上采取的收购动作一致,朱保全认为,在国际市场上,收购应该是最快、最佳的方式,如果靠一个个去拿项目是不可能的。

在城市选择上,朱保全透露了万科物业的原则:“有节制的扩张”,如果不是万科地产进三线城市,万科物业自己绝不会进三线城市。背后原因是物业管理是密度管理,是容积率管理,一定在容积率高的地方才能做物业管理。

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