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北京7万套存量压顶,新房供应井喷去化艰难

2019-05-27 08:47:58 来源: 第一财经网 举报
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局部城市的楼市库存开启一轮攀升。

限竞房入市三年,北京新房市场的格局不断被搅动并且重塑。当限竞房以井喷之势供应时,改变的不止是市场均价,还有供求关系。

根据中原地产最新数据统计,北京新建商品房已有约7.13万套库存(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),比2017年上涨2万余套,预计可静态消化3年,北京迎来8年来最高库存量。这对于每年只能销售2-3万套的北京市场来说,无疑是巨大的库存压力。

随着2016年9月北京国土局挂出海淀、大兴的5宗住宅地块,10月发布补充公告,北京第一次出现采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,这一竞拍方式此后一直被沿用,其上市的房源被称作“限竞房”。

限竞房地块真正意义上大面积供应出现在2017年,当年北京共成交71宗住宅地块,限竞房地块有45宗,占比63.38%。截至今年5月底,北京共出让了92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米。

限竞房土地的大量供应,以及相应房源集中入市,带来北京楼市供应高峰。在库存创下多年新高的基础上,企业去化压力大增,但另一方面,购房者可选择的空间变得更为从容。

限竞房难关

位于房山良乡的旭辉城是北京第一个拿到预售证的限竞房项目,根据北京市住建委资料,该项目于2018年6月10日取证,预售批准销售套数为754套。到目前,中原地产给出的数据显示,旭辉城累计成交套数只有96套,去化率仅为12.7%,且成交均价为34963元/平米,远低于最低限售价38994.4元/平米。

北京市住建委网站显示,该房源预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约,需申请办理现房销售后,才能进行现房合同网签。

旭辉城的表现只是限竞房市场的一个缩影,据中原地产是据统计,过去三年北京共出让92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米,累计投资量超过5000亿元。

然而经过人为限价的房源并未受到市场的青睐,合计网签只有250亿元,考虑到网签的滞后性,预计销售货值也只有500亿上下,仅能覆盖多年开发的利息成本。中原地产首席分析师张大伟对第一财经说:“对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。”

去化难题加剧了开发企业的焦虑,原本就人为折价了的限竞房也同样开启了价格竞赛。位于大兴的首创远洋·禧瑞天著限售价为52695元/平米,然而入市销售均价只有4.8万元/平米;中海云筑限售价42158元/平米,入市销售均价却为3.6万元/平米上下。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,近9万套限竞房的供应使得北京新房市场已经出现饱和,而北京正常每年新房销售量只有2-3万套。在这种情况下,限竞房也没有任何优势,要么降价跑量,要么品质地段过硬。

对于购房者来说,从前那种“日光盘”现象不复存在,也有了更多选择余地。

高端产品入市

限竞房搅动北京新房市场的背后,还有一股力量在暗暗发力:高端项目陆续拿证入市。

5月21日,北京连批3个纯商品房住宅项目,分别是葛洲坝中国府、首开缇香郡、北京庄园。葛洲坝中国府地块是央企葛洲坝在2015年拿下的南城樊家村地王,创造了7.5万元/平米的单价地王,在当年也被喻为“最勇敢接盘侠”。

经过了快4年的酝酿,中国府终于拿到预售证。而之所以怀抱地王却迟迟不开盘,葛洲坝很无奈,该地块本应在2016下半年或2017上半年开盘,然而彼时市场火热,北京高端住宅限价也是史上最严,一直想卖出15万单价的中国府迟迟拿不到预售。

扛了将近4年之久,在高额的开发成本压顶之下,中国府终于取证,市场预计单价在12.3万元/平米,然而也有营销口业内人士表示,中国府的单价很可能只有11万/平米上下。面对7.5万元/平米的楼面价,及4年的捂地成本,中国府此番很可能面临赔本回款的局面。

而位于顺义的北京庄园更是近年来难得的高端产品,据悉产品售价在单套1亿元,这是北京多年来少见的顶豪产品。该项目同样面临难以入市困局,项目从2017年开始就有面世计划,两年来不断展示示范区、样板间等,终于在两年后拿到预售。

当面向刚需的限竞房与面向改善的高端产品同时大批量出现在北京市场时,那么北京新房市场就正在逐步由卖房市场转变为买方市场。

这集中体现在顺义和青龙湖这两个片区中。从2017年到目前,顺义有超过10宗宅地供应,目前在售或预售的包括公园17区、中铁诺德·阅墅、橡树珑湾等在内有超过10个,且均价基本在4.5-5.5万元/平米之间,产品类型相似。

与顺义相似,在目前被热议的青龙湖板块中,金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖、万科翡翠西湖、万科国开东方、中铁建地块,共6个在售、预售或住宅地块同时供应,且产品类型均为洋房+叠拼。

这两个区域内有超过3000套房源同时供应,更艰难的是产品类型相似、均价靠近,可以说在供应压顶的情况下,类似这样的区域在目前北京市场上,打的就是一场面对面的肉搏战,谁能抢占入市时间,谁的产品更能赢过一个身位,谁就将在这场战争中获胜。

对此,张大伟表示,北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量项目入市,北京已经正式确立供大于求的基本面,购房者的观望态度将更趋明显。

然而从另一个方面来看,限竞房的大量供应以及纯商品住宅的纷纷入市,给了购房人更多的选择机会。在竞争充分的市场中,购房人可以选择性价比更高的限竞房,或是选择地段更好的纯商品住宅。

土地市场疲软

新房市场这样的表现,将很大可能传导至土地市场上。

5月17日、24日,北京分别挂出6宗经营性用地,起始总价为186.54亿元,建设用地面积合计37.36万平,这6宗地块分别位于顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇、石景山区古城南、北京经济技术开发区、怀柔区。6宗地块中均含有体量不小的宅地面积。

而在这之前,5月9日,北京罕见举行了土地推介会,这种情况在全国都极为少见,在北京更是多年未见。此次推介会共推介57宗经营性用地,除了东、西城外,北京其他14个辖区以及北京经济技术开发区都有地块推出,土地总面积383万平方米。其中,住宅建设用地共计44宗,面积约321万平方米,还有9宗共有产权房用地,以及13宗商服用地。

郭毅表示,推介会上宅地面积共计约543万平米,再加上今年已经创的宅地面积,2019年将推出785万平米的宅地,而2017和2018年两年,北京商品住宅累计成交总面积也只有734万平米。

供大于求的局面在土地市场也一样明显。

对于这样集中的供地模式,有业内专家分析表示,随着银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》的下发,严查表内外资金用于前端融资,房企的资金面或再度面临收紧。

与此同时,北京新房供应量较大,在纯商品住宅和限竞房的双重供给之下,开发企业拿地动力或显不足。

林开浩 本文来源:第一财经网 责任编辑:林开浩_NBJ11198

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