——专访金地华北区域公司营销总经理 马丹
“一切技巧，在真正的实力面前，都是无用功。”
限竞房改写了北京的房地产市场，电光火石间完成了从“一房难求”到“特价房加推”的切换。
市场起起伏伏，最终沉淀下来的依旧是最朴实的品质---产品力。
PART 01
金地×市场：相信水滴石穿的力量
相关数据显示，总价500万是北京新房市场的一道红线，该价格段内成交量占到60%以上；相应地，400-600万也是二手房市场的主流成交区间。大样本量的数据不断印证着一个事实———在北京，刚需、刚改的买房需求是个绝对值。
明确存在的购房需求却没有反应到成交量上。据网易房产数据中心统计，2018年北京市新建商品房网上签约23677套，成交面积约为331万平方米，成交总金额约1780亿元，成交均价为53841元/平。数字表现并不尽如人意。
金地华北区域营销总经理 马丹
“一定是某些地方出了问题”，马丹说。
这位来自地产界公认的“理科生”---金地的华北区域营销总经理，同样拥有非常典型的理科思维。
在她看来，限购限贷确实抬高了买房门槛，而限竞房的集中大量供应，同质化产品扎堆，也加重了购房者的观望情绪。“如果判断市场的话，我觉得北京的市场基本面一定是好的，因为这个城市的吸引力足够强，供应量和需求量都有”，马丹认为，市场趋于平稳，开发商和购房者都在慢慢适应这个前所未有的市场环境。
适应的过程当中，开发商有机会推出更好、更有价值的产品，置业者有机会在选择性更大的时候，做出更好的选择。
在买卖双方的博弈陷入僵局的时刻，地段论、价格战层出不穷，市场上始终缺少了一个撬动置业者的支点。
在金地看来，这个支点最终回归于产品。水滴石穿，产品力是击穿市场坚冰的利器。
PART 02
金地×限竞房：理科生的生活实验室
在京十年，金地始终相信产品的力量。
截至目前，北京共有96个限竞房项目/地块，金地参与拿下其中10宗。在限竞房时代，这十分之一的占比分量十足，从北边的朝阳顺义昌平，到南部的大兴房山门头沟，金地的产品分布平衡有序。
仔细研究可以发现，这些项目从产品定位到客群画像，各有不同。朝阳望京项目位于望京的科技总部区，定位于城市精英阶层的国际时尚生活；距离望京17公里的公园十七区，地铁到达望京的时间刚好是17分钟，它将是距离望京最近的一个洋房社区；而华萃西山和金地大湖风华则是一山一湖，为向往城市慢生活的客群打造城市别墅。
差异化的产品研磨中，金地其实是在进行一场生活实验。
专访中，马丹一直在强调一个词——“用户立场”。
每个新项目启动时，金地的产品研发团队会从前期介入，充分调研同片区老业主的居住需求点，交由专业的团队进行量化的分析。
马丹说，金地希望今年能够给客户树立一套选择的标准，“因为我们是一个做产品出身的公司，一直都以自己的产品品质作为追求的目标，金地今年首先会对自己提出更高的要求”，马丹表示，她非常期待走进金地项目售楼处的每一位客户，即使不能成为金地的业主，也能在售楼处有收获，“通过了解金地的产品，能让用户更清楚什么样的产品是好产品，能更好的匹配他的需求”，金地会把一整套的产品逻辑跟客户进行深入沟通，在沟通中建完成这场从房子到生活的实验。
作为地产界公认的“理科生”，金地长于在繁杂的数据中提炼出量化的标尺与刻度，凭借一丝不苟的理性思维科学筑家。
难得的是，刻度之外，金地还有温度。
马丹举了两个例子。较早的商品房项目金地格林格林，业主入住已经有三四年时间，社区到地铁的接驳班车一直在运行，业主和物业之间建立了非常良好的信任。
去年开盘的限竞房项目华萃西山，作为北京目前唯一的临铁别墅，华萃西山吸引了大批京西工作的改善客群。“为了满足这部分客群的换房需求，我们把别墅的总价控制在千万以内，希望能为购房者‘减负’，用改善的价格，换来别墅的生活体验。”
关于这场生活实验，市场数据给出了明确的答案。“趋优不趋低”的现代消费观下，让坚持做纯洋房社区的和悦华锦、坚持要一梯两户的和悦华玺，在众多限竞房中脱颖而出，和悦华锦更是拿下了2018年大兴限竞房销冠。
这也能解释，总是贵那么一点的金地，购房者却更愿意买单。
PART 03
金地×青龙湖：风华正茂的你与别墅最近的距离
参与拿地的10个限竞房地块中，金地·大湖风华是唯一一个金地单独拿地、独自操盘的项目，也是最能体现金地品牌价值的项目。
风华系作为金地的高端产品系，已开盘的金地·悦风华已基本售罄。马丹对金地·大湖风华也很有自信，“我们希望能做区域内的选房标杆和参考坐标。”
选择青龙湖这个区域，也是出自金地独特的择址观。
上一次被公众报道，是今年初房山区八届人大五次会议上，“乐高主题乐园”将落户房山青龙湖，乐高主题公园与迪士尼、环球影城一起被誉为世界三大主题公园品牌，更重要的是，房山区还将以乐高项目为中心，启动坨里组团200公顷的整体开发，打造儿童创意型游乐公园。
利好之外，青龙湖更被熟知的标签其实是无可挑剔的生态环境。地段的先天优势决定了，这里是把城市还给生活的一个落点。
正是基于这个前提，金地·大湖风华被打造成为唯一地下室全采光的四层叠拼别墅社区、唯一有精装墅区洋房的别墅社区、唯一开通社区班车接驳地铁的别墅社区。
这个96宗限竞房中，已知的唯一精装纯洋房。
更难为可贵的是，从目前流出的产品设计来看，双拼叠墅十分抢眼，下叠别墅地下只有1层。
“我们当然可以做地下2层或者3层，之所以这样设计，是从用户的角度做减法”，马丹解释道，无论是第二居所或是养老度假，别墅的地上空间能够满足生活的基本需求，地下空间的实际使用率并不高，但是装修和保养费用却价格不菲，“我们希望提供纯粹的别墅，要么有天，要么有地，这才叫叠拼。”
据介绍，金地·大湖风华别墅定价500万。对于新中产来说，这个价格相当亲民。
金地·大湖风华的另一主力产品是6层的89平三居洋房。不仅精装交房，还组团配置公园绿地，提供墅感生活空间。
考虑到这部分业主的通勤需求，项目还将推出社区班车，35分钟接驳地铁14号线。
正如马丹所言，“除了本身的地段价值，附加的产品价值，还有服务价值，综合起来就是客户趋优的选择。”
在金地·大湖风华样板间里，金地将其独家研发的7X24健康人居体系嵌入其中，为业主提供全方位生活解决方案。从温度、湿度、噪音、采光、空气质量等各个居住维度出发，打造了实现湖居生活的高端墅区。
诚如市场看到的一样，金地“大年”，风华正茂。金地交出了一份深思熟虑后的答卷，其余的，不如交给时间。
本文来源：网易房产
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