本报记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳、广州报道
千呼万唤十多年，中国版公募REITs的脚步声声碎，越来越近。
市场中优质平台和资源的联手、整合，往往会促使新的升级产品诞生。在加入万科麾下两年后，印力集团的资产证券化快速进阶，今年抢先推出了购物中心类REITs，已于4月9日在深交所挂牌。
与此前的类REITs不同，这款产品无强增信、并以购物中心物业净租金现金流超额覆盖优先级，真正实现了“资产支持”的证券化。
这也是继保利租赁住房类REITs等产品之后，又一款在结构上愈发接近真正的公募REITs的产品。通过私募基金＋ABS的设计，为将来对接公募留下了空间。
4月11日，万科、印力内部人士告诉21世纪经济报道记者，借鉴万科此前发行鹏华—前海公馆REITs的经验，以及本身强大的资源整合能力，加上深交所的支持，多方共同促成了这款产品的发行。
接近监管层的人士透露，在两年来众多类REITs试水的基础上，中国版公募REITs的思路已渐趋成熟，目前可操作的方案是在现有《基金法》的框架下，以公募基金＋ABS的形式实现，时间可能会在今年内。
这意味着，此前无论是保利、碧桂园、越秀等发行的长租公寓类REITs，还是印力的购物中心类REITs，很快都将可能转为公募REITs，让商业、运营类房地产真正进入中国居民的资产配置池。
印力类REITs样本
4月9日，印力集团“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”在深交所挂牌，为2019年购物中心类REITs第一单。
印力是万科主要的商业管理平台，龙岗万科广场是万科两年前打包交给印力管理的购物中心之一。
具体的产品结构为，私募基金＋ABS（专项计划），中信证券担任计划管理人和销售机构，中信金石基金管理有限公司担任基金管理人。印力集团则为底层资产的运营管理人。
本次计划期限为3+2年，标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元，发行总规模达21.16亿元。
印力集团有关人士介绍，这是市场首单无强增信、并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品。
印力集团董事长、万科高级副总裁丁力业表示，本次产品的结构设计中引入第三方投后管理REITs，为物业净租金现金流超额覆盖优先级，提供了更加安全的保障，真正实现了“资产支持”的证券化。
深交所有关人士表示，“龙岗万科广场REITs产品以底层商业资产的专业化运营为核心、不依赖主体信用进行增级，有助于引导市场回归物业资产本源，对后续产品包括公募REITs有借鉴意义。”
“待时机成熟，可以和公募市场实现无缝对接，通过公募REITs实现权益资产的上市和流通。”上述印力人士说。
据该人士介绍，能够对接公募，源于两点，一是标的资产本身的优质属性，位于一线城市，租金收入增幅稳定，在万科商业体系内排于前五。
资料显示，深圳龙岗万科广场于2013年12月开业，建筑面积超10万平方米，可租赁面积约为5.7万平方米。
2018年，龙岗万科广场销售额达到16亿元，客流量1610万次；自开业以来出租率常年保持99%以上，年均租金收入复合增长率超23%。
另一点则是，产品的结构设计完全是按照公募REITs去进行的，就是基金＋专项计划，未来只要让中信金石背后的投资人银行和非银机构，变成公募基金的钱就可以了。
“如果当时选信托＋专项计划会发得更快，因为信托可以抵押，但是我们没有这么选，就是想未来和公募对接。”上述人士说。
这样的设计，让此单产品的投资人包括招商银行深圳分行等，未来可以通过公募退出。
公募REITs在路上
事实上，在公募REITs的设计和发行上，万科已有经验。早在2015年，万科和鹏华基金合作，推出了鹏华－前海万科公馆REITs，就是一款封闭式混合型公募REITs，个人投资者只需10万即可认购。
不过，由于标的物BOT的性质，万科公司只拥有前八年的租金收益权，其实际产权归深圳前海的政府机构所有，投资者认购获得的仅是该物业的租金收益权，无法获取资产升值收益。这与国际公认的REITs依然有区别。
而此次印力商业类REITs的推出，是万科又一次深入的尝试。
业内人士认为，随着房地产行业进入下半场，资产管理和金融创新将成为房企存量时代生存的重要能力，“万科走得还是比较快的”，深圳一家券商人士指出。
除了万科，其他龙头房企也有类似的举措。
2017年，保利地产自持租赁住房作为底层物业资产组成SPV，以股+债的方式收购SPV股权，通过中联基金设立的私募基金持有，再设立资产支持专项计划转让基金份额，最终发行了首单租赁住房类REITs，规模为50亿元。
2018年，碧桂园以类似方式发行100亿规模的租赁住房类REITs。
与前述印力的版本不同的是，保利和碧桂园都设置了增信措施，包括物业资产租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、为优先级证券退出提供流动性支持、差额支付承诺等，事实上达不到真正的“资产支持”。
总体来说，这些尝试都是奔着公募REITs去的。比如采取储架、分期发行机制；
通过股+债的方式收购SPV股权，节约股权转让过程中的相关税费；此外，通过增信措施，使底层资产的未来现金流满足RETIs产品的发行需求。
监管部门对此乐见其成。保利发展等多位人士透露，多单产品是在交易所的“绿色通道”之下很快获批的。
北京大学光华管理学院REITs课题组认为，基于现有的法律和市场环境，“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。
《基金法》规定，公募基金需投资于证券，而不是非上市基金管理公司的股权。
在此之下，可以由基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理，基金投资于ABS证券；ABS专项计划投资于私募基金；私募基金投资于项目公司，在项目公司进行不动产资产的运营和管理。
也就是说，“未来可以由公募基金去买ABS的劣后级产品，ABS投资于私募基金，私募基金投资于项目公司”，越秀房托有关人士表示。
前述接近监管部门的人士透露，目前得到的口风是公募REITs年内就会推出，“海南自贸区、雄安新区、一线城市的资产可能性更大”，该人士预计，基建类和长租公寓类资产作为标的公募REITs，将可能率先获批。
本文来源：21世纪经济报道
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