楼市回暖下的中介：终于不用死守地铁口找客看房了

（原标题：楼市回暖下的深圳房产中介：“终于不用死守地铁口找客看房了”）

深圳市场已显现了几个明显变化：投资客离场，刚需入场，市场稳定。

中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

终于不用死守地铁口拉客看房了，都是客户主动打来电话，中介小康长长地舒了一口气。

“去年‘7?31’新政后，楼市成交量急剧变冷，我们当时每天拼命打电话给客户，还进社区做交流，都没有效果。限售给市场打击太大了，现在好了。”小康说。

来自深圳中原研究中心数据显示，3月份深圳一手住宅成交均价为54005元/平方米，成交套数为3088套，环比上升141.44%；3月新房住宅成交套数超出2018年深圳新房住宅月均成交套数约26%。

3月份，二手住宅也成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%，成交量为近半年新高。深圳市二手住宅均价为52319元/平方米，环比上升0.95%。以3月份最后一周（25日-31日）为例，深圳二手住宅过户1274套，这是近10周最高的单周成交数据。

深圳楼市回暖了，房产中介们再次活跃了起来，再加上最近又爆出“有房产中介月赚20万元”的新闻，似乎久违了的场面再次出现。

不过，通过中国房地产报（微信ID：china-crb）记者调查了解，深圳市场已显现了几个明显变化：投资客离场，刚需入场，市场稳定。

“今年购房氛围很足”

“今年3月我们是百分之百开单。去年10个客户中大概只有3个成交，今年3月能有五六个成交。”深圳中原住宅西区总经理赵大中直言。

深圳中原住宅东区总经理林娟红也表示：“3月出来看房的人很多，我们客户接待量比一二月增加几乎超过了100%，开单率也从去年的30%提高到了现在的60%～70%。”

“一个客户去年11月看房，今年3月初就买了一套300万元的房子，用来结婚。对于刚需来说，已经陆陆续续开始下手，观望期已经过了。”乐有家片区专家胡小龙表示。

深圳中原研究中心数据显示，2019年第一季度深圳市新房成交了6866套，二手房成交了10429套。相比之下，2018年第一季度新房成交了5601套，二手房成交了15000套。调控后，市场成交量并未明显下降。

对于开发商来说，再难的环境也得卖房子，因此除了推出特惠房源、一口价之外，还推出了“首付分期”促进销售。“后来除了公寓市场，甚至连住宅也加入了战局。”林娟红说。

从今年1月1日开始，这些折扣都已经逐渐取消了，只有部分楼盘还有特价房源，“今年已经没有了首付分期。”林娟红表示。

此外，还有不少项目依靠高佣转介来促进销售。例如刚需盘集聚的龙岗区，全区佣金基本在2%～4%，最高达到了5%。“731”新政前，深圳佣金平均在1%～1.5%，很少超过3%。

对于高佣金情况，林娟红表示其管辖的东区包括盐田区、龙岗区目前个别盘佣金会比较高，“龙岗区供应量大，个别盘急于成交会有佣金高的情况出现。但今年佣金没有比去年高，已回归到常态的3%。”

对于3月销售较好的项目，林娟红提到了其管理区域中的几个刚需项目如龙岗区的龙源大观园、远洋新天地以及盐田区的山海四季城，“成交好，主要是价格优势，现在东区依然是深圳的价格洼地。而且客户心态也比较积极。”

“在限价下新房价格很有优势。现在刚需想买房入市是比较坚定的，对于他们来说限价是比较好的购房时机。”林娟红表示。

“深圳年轻买家，都喜欢新的片区，因为有规划，比如龙华、宝安、南山。这和深圳这几年往西发展有关，而且粤港澳大湾区的利好也在西部。刚需客户对于价格、规划这些是比较敏感的。”赵大中表示。

不止是新房，二手房成交上刚需也是主力，“像是我们卖的比较好的楼盘，一个楼盘是主打100万-200万元的小户型，另一个是卖300万元的两房满足三口之家，都是刚需能够轻易上车的二手房。”胡小龙直言。

数据也显示，今年3月，深圳市新房成交面积最大的区域为宝安，成交面积为16.33万平方米，成交主力为万科星城和华强城。龙岗区紧随其后，成交面积为7.65万平方米。

对于楼市为何出现回暖，业界的普遍看法是“各种利好政策叠加”：

一是，股市提振信心；二是，购房者对市场持乐观态度，购房氛围增加。三是，深圳之前成为房价上涨速度最快的城市，除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是推手之一。去年年初因房贷额度紧张、业务暂停、房贷利率提高等因素都打击了深圳买家的积极性。这样的情况在今年3月也在改变。截至2019年4月3日，深圳银行首套利率普遍上浮5%，二套利率上浮10%，放款速度也在变快。

市场的变化

深圳市场冰冻期从去年“7?31”新政后开始，楼市成交量急剧变冷。

回忆起去年下半年惨淡的市场情况，赵大中还印象深刻，“去年下半年市场不好时，每一个同行的日子都不好过，有些门店也关掉了。我们片区的门店优化率在5%～7%。”

在去年下半年冷淡的市场环境中，不少房产中介选择了离开。来自深圳房地产中介协会的数据显示，2018年房地产中介新增人员同比减少13.2%为53513人。

如今，随着市场的回暖，房产中介市场开始活跃起来。不过，对于“有房产中介月赚20万元”的新闻赵大中认为“无疑又被夸张化了”，“真的是少数，不能用一两个例子去点评整个中介行业。”

另外，刚需的出现，也意味着投资客的离开。深圳中原研究中心数据显示，2018年上半年深圳投资客占比达到了26%，和2016年、2017年持平，到了2018年年末，深圳投资客占比已经降到了23%。

“现在买家98%是刚需自住，他们对于产品要求会比较高，价格很敏感，配套教育等会注重。投资客从‘731’新政后就很难看到了，只剩下一些长期投资的。”林娟红透露。

“之前一些商务公寓，投资和自住比例在6:4，但新政对于投资客打压十分明显，使得不少公寓成交量减少6成，基本只剩下自住买家。”赵大中表示，有些投资客会选择周边城市，如惠州、东莞，总价不高没有限购。

对于深圳楼市接下来的走势，上述专业人士都持保守态度。“没有新的调控政策出台，楼市大概率会平稳发展。”赵大中表示。

“预计今年整体成交量会有所好转，去年有一部分客户需求被压制。但不管市场再好，观望氛围都是有的。”胡小龙表示。