融创孙宏斌：2019年我们会特别小心（实录）

（原标题：业绩会直击 | 融创孙宏斌：2019年我们会特别小心（实录））

“排名其实对我们不太重要，前面的我们赶不上，后面的也赶不上我们，这个位置挺好。”

观点地产网 “没有彩蛋，但挺实在，慢慢释放利润。”不少股民表示融创业绩没有雷，可以安心听老孙讲段子了。

3月26日，融创中国在香港举行2018年度业绩发布会，还是熟悉的四人组合，主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、首席财务官兼执行总裁曹鸿玲、公司秘书兼副总裁高曦出席现场。

从数据看，融创交出了一份还不错的成绩单。

早间披露的财报中显示，期内，融创实现签约额4608亿元，同比上升27.3%；收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利润311.4亿，同比增长128.5%，毛利率同比提高4.3个百分点至25%；股东应占利润为165.7亿，同比上涨50.6%。

业绩会上，孙宏斌给出了5500亿元的销售目标，增幅约为20%，是大型内房股中给出增速较高的企业。不过，“对市场不那么乐观”、“拿地要非常小心”......萦绕在业绩会现场的，依旧是管理层谨慎安全的定调。

“在坚实的优势平台上高质量增长”被放置在现场最显眼的位置。或许，在狂奔多年后，融创决定慢下来，要把自己做得更安全。

但外界和投资者最关心的，则是这家企业的规模、利润和未来。

“我们在这个位置挺好”

站上4500亿之后，孙宏斌将2019年的销售目标定在5500亿元。作为支撑的，是融创大量的土地储备。

于2018年，融创新增土地储备约4820万平米，权益土地储备约2631万平米。截至年末，总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，平均地价约4181元/平米，85%分布于一二线城市。

高曦现场介绍，2019年，融创将新增6062亿元可售资源，在华北、北京、上海等101个城市合计拥有7834亿元可售资源。其中，6589亿元可售资源分布于一二线城市，占比84%。照此计算，去化率只要达到70%，即可完成销售目标。

观点地产新媒体了解到，碧桂园年末已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平米，货值约2.87亿元；万科截止去年底在建、规划中项目总建筑面积接近1.5亿平米；恒大土地储备总规划建筑面积3.03亿平米。

所以，充足的土储让融创能够谨慎、从容、客观地判断市场的机会，坚持自己的拿地标准。

众所周知，2018年末融创一反常态，接连在公开市场拍地。据悉，2018年10月到现在，融创就已经获取了4800亿货值的土地，仅1月到现在拿地超3700亿货值。

“我们去年底到今年初把握住拿地窗口，拿了不少地，主要在一线城市。”但孙宏斌话锋一转，称2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。

他称，现在很多城市的土地市场有点偏热，风险比较大，每一块地都有很多人报名，地价也比较高。与此同时，由于市场原因和政策管制，售价大幅提高的可能性却很小。

在招拍挂之外，融创也没放弃具有优势的收并购，1月就斥资125亿接手泛海在北京、上海核心区域合共129.65万平米的项目。

“我们有很多项目都在谈着呢，都是他们找我的。”孙宏斌透露，去年融创并购占比达到70%，有200个成功的并购案例。

“融创土储量非常充裕，不在于多一个少一个项目，如果达不到要求，我们就放弃。”汪孟德补充，今年无论在项目还是资产，都有很多机会，不过都要达到融创投资的要求。

被问及融创在行业中的排名是否要更进一步，孙宏斌还是那个回答没有变：不想当“大哥”好多年。

“排名其实对我们不太重要，前面的我们赶不上，后面的也赶不上我们，这个位置挺好。”

在孙宏斌看来，没有规模，效益的量级也不对，所以又要规模又要效益。但融创现在有规模了，效益就变成第一位了，不同阶段做不同的事。

藏起来的利润

2018年，融创销售金额为4608亿元，收入为1248亿元，照此计算，名义结转率仅为27%。

纵向对比，2015年融创销售结转率为33%，2016年为23%，2017年为18%，2018年已是近年来高位，同比上年提升将近10个百分点。

横向对比看，据近期各房企发布财报数据计算，碧桂园权益销售为5018.8亿元，收入3790.8亿元，结转率为75.5%；万科销售为6069.5亿元，收入为2976.8亿元，结转率为49.05%；恒大销售为5513.4亿元，收入为4662亿元，结转率甚至高达84.5%。

“我们的结转率是比较正常的。”汪孟德在会后回应观点地产新媒体时表示，融创的结转安排都是正常的状态，但是因为产品相对高端，对于产品交付的要求和标准会比较高，结转的周期在两年左右。

高曦于业绩会中披露，融创已售未结转达到5800亿元，这也是在每场业绩会中备受关注的数据之一，因为它构成了一个开发商未来数年的利润想象空间。

这也使得孙宏斌谈及融创股价时，很坦然得说：“别人我不知道，但我们肯定是被低估的，融创基础现在已经特别好了。”

资料显示，碧桂园已售未结算收入为6627亿元；万科为5307亿元；恒大并未向外界披露。

负债方面，财报中显示，期内融创净负债率下降51.9%，有人也将这个数据视为财报中最大的亮点，向外界展示企业的安全性是首要大事。

财报中显示，期内，融创债务净额与资产总额比率为15.2%，数值按债务净额除以资产总额计算，而债务净额按借贷总额（包括即期及长期借贷）减现金及现金等价物（包括受限制现金）计算。

资本负债比率为59.9%，也相较上年有所下降，数据按债务净额除以资本总额计算；资本总额按权益总额加债务净额计算。

据财报计算，融创2018年资产负债率约为89.8%，与2017年的90.3%相若。不过，2018年下半年开始招拍挂接连拿地，是否会给现金流带来压力是外界的一大疑问。因为，融创曾表示，降负债和去杠杆的核心在于控制买地节奏。

在现金流上吃过亏的孙宏斌也给过答案：控制付款周期和加快回款速度，以此来平衡现金流。

“我们没有多元化”

“农业、汽车和机器人哪个好？”孙宏斌：房地产好。

为寻找新的业绩增长点，房企们筹谋着多元化。只不过选的路不一样，恒大选择20万亿市场的汽车，碧桂园选择机器人、农业，万科八爪鱼摸索后选择“收敛聚焦”，而融创则是借收购万达文旅，切入10万亿的文旅产业。

“文旅总比其他靠谱些，毕竟它和地产没脱离成完全多元化，文旅会反哺地产主业。”曾有业内在接受观点地产新媒体采访时表示。

高曦业绩介绍时就表示，房地产是融创的核心主业，会把房地产开发业务的优势进一步加强，保持和提升行业领先地位。

同时，将严格限制新业务的投资。他续称，融创的重点是提升现有“房地产+”板块的盈利能力和竞争优势的建立，培育成为未来新的增长点。

3月25日，融创于北京举行融创文旅品牌发布会，宣布融创将战略定位升级为：“中国家庭美好生活整合服务商”。“地产+”为前提的四大战略分别为融创地产、融创服务、融创文旅和融创文化。

“我们没有多元化，目前要心无旁骛把地产做好。”孙宏斌会上明确表示，融创的探索都以“地产+”作为基础，文旅和文化未来的收入、盈利肯定会增长，融创看的是三年以后、五年以后、十年以后，现在是一个提升培育的时间，两个板块未来的价值释放非常巨大。

财报中显示，期内，文旅城运营实现收入约20.28亿元，资产为789.29亿元，对整体营收的贡献率仍然较小。

以下为融创中国控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司怎么样看待今年的房地产市场？销售目标是什么？

孙宏斌：2019年，我们觉得不是那么乐观。2018上半年还不错，下半年逐步变冷，到春节是最冷的，过了春节以后稍微好了一点，政策也有一点放松的迹象，但是我们觉得政府政策大幅放松的可能性不大，房价还是政府的核心诉求，所以2019年我们还是要小心一些。

因为下一步可能还是以改善型市场为主，改善注重品质、注重质量，所以房地产税对销售的影响没有那么大。

关于销售目标，基本上是5500亿。

现场提问：拿地方面，去年半年融创的拿地情况有所好转，想问一下今年的拿地规划是怎么样的？在珠三角、大湾区方面有什么拿地规划？另外，物业有没有分拆上市的想法？

孙宏斌：关于拿地的策略，我们去年年底和今年年初拿了一些地，主要是在一二线城市。其实一二线城市拿地的窗口还是挺短的，量也不小。

未来，在拿地方面，我们会非常小心，主要是因为现在很多城市的土地市场偏热，每一块地都有很多人报名，拍卖的地价也比较高。

据我们的判断，由于市场原因和政策管制的原因，售价大幅提高的可能性是比较小的，所以拿地这块我们还是非常谨慎的。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。

汪孟德：关于服务集团板块，现在我们服务集团的竞争力还是挺强的，下半年将拥有超过1亿平方米的合同管理的面积，未来也将持续增长。

我们对服务集团的要求还是对业主的社区服务做到持续有竞争力，现在我们的客户满意度到了90分，下一步我们还要持续提升。

关于负债率，融创集团从上市以来，上一个阶段是快速成长的阶段，而未来的两三年、三五年，我们是稳健增长的阶段。

我们从去年开始，到未来几年，我们的财务指标、利润、营业现金流还会持续释放，负债率持续下降，我想这是我们非常确定的事。

现场提问：管理层怎么看未来三年房地产市场的走向？目前有超过85%的土地储备货值在一二线城市，您觉得这个土地储备与未来三年市场的匹配度如何？孙总今年对市场保持小心和保守的态度，是不是以后公司会把目标放在多元化的发展上？

孙宏斌：肯定不是的，因为这个行业我们还是特别看好的，集中度在增加是肯定的，15万亿的规模已经是一个很大的规模。

另外，下一步做改善型的、高端产品的公司还是占很大便宜的，因为下一步的改善需求会越来越大，所以我们对这个行业还是非常看好的。

我刚才说的“2019年我们会特别小心”是因为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。所以，我们说的“小心”是买地时候小心，我们现在的土地储备也比较充足，多销售，政府批多少价就卖多少价，不能老想着房价涨了再卖，这样风险很大。

至于文旅业务、文化业务，这些业务都是长期的，我们希望逐步地培养它，让它在五年后、十年后有一个特别好的规模，但现在我们主要还是要把地产业务做好，这个行业的空间还很大，尤其一线城市、二线城市的人口聚集还会有一个很长的过程，我们还是特别看好这个行业的。

现场提问：近几年，华南区域对销售额的贡献还有很大的进步空间，公司接下来在华南市场这块有怎样的规划？

汪孟德：融创在华南的发展还是不错的，在核心的九个城市都有项目和布局。我相信，我们未来在华南这边还是有非常大的发展空间，华南也是我们重点关注的区域。

但是，因为在华南区域，特别是广东，我们布局的时间非常短，前面几家房企入局的时间比我们长，所以，相信未来还会有比较大的成长的空间。

现场提问：碧桂园的归母净利润是融创的2倍，但是碧桂园的市值只是融创的1.5倍，请问孙宏斌先生，您觉得是碧桂园的股票被低估了还是融创的股票被高估了？另外，分红总金额占净利润的22%，这个比例在同等规模房企中应该是比较高的，您是怎么看的？

孙宏斌：我不太关注股价，一般都是别人看我们，我们不看别人的。别人我不知道，我们肯定是被低估的，我们的基础现在都特别好了。我们自己的股票我都不太关注，其他的更不太关注，但是我们肯定是被低估的。

汪孟德：关于分红，融创这些年的分红还是在稳定地增长，分红的比例和分红的绝对额都在稳定增长，我相信未来依然会保持这样一个稳定增长的分红绝对值，分红是一个长期持续的稳定增长的方向。

对融创来说，未来包括我们这几年，还是会持续地释放利润。刚才提到，在下一个快速成长的阶段，我们要快速地增长公司的净资产，来让我们的整个财务结构持续优化，这是我们这个阶段的要求和方向。

现场提问：想问问孙总，您更看重规模还是效益？更看重专业化还是多元化？另外，现在我们的排名已经进入前五，有没有意识要进前三或者哪一天奔老大？

孙宏斌：我们不想做第一已经很多年了。

关于规模与效益，肯定是效益好，但是没有规模，效益的量级也不对，所以是又要规模又要效益，我们现在有规模了，效益就变成第一位了，所以是不同阶段做不同的事。

我们没有多元化，我们基本上都是房地产，我们做文旅、文化，都是“房地产+”的模式。

我想一个主业还是挺重要的，因为这个行业很有竞争力，还有空间，所以我们还是比较专注地把地产做好，文旅集团、文化集团都是按照我国消费升级的形势做的，也都是“房地产+”，这块我们会以一个比较长远的眼光来看，慢慢地培育它，希望它五年后、十年后会做得很大，但是目前我们还是专心地把房地产业务做好。

其实把房地产做好是非常难的，在行业有一个比较好的优势是非常难的，多元化企业成功的先例也不是特别多。

现场提问：您对现在融创的排名还满意吗？

孙宏斌：排名其实对我们不太重要，前面几位我们也赶不上，后面的也赶不上我们，我们在这个位置挺好。

现场提问：融创未来的布局中有很多多元化的布局，在规划中，投资和降杠杆之间有没有什么数据指标？

汪孟德：到了这样一个体量规模之后，未来三年，我们整个财务指标将释放，我们的杠杆率持续地下降，是一个确定的事，我想我们的整个投资业务是不会影响我们这个阶段的这样一个方向的。

现场提问：按照今年的70%的销售成本，未来在销售成本上需不需要刻意控制？

汪孟德：在成本费用结构上，我们的产品能力、成本和费用控制能力在行业内还是比较领先的，我们现在的整个费用结构还是非常合理的。

当然，随着我们产品品质的持续提升，相关管理随着规模的量的增长，我们的管理体系持续改善是长期、持续的事。我相信未来我们分费用结构和成本结构将在一个非常好的状态下。

现场提问：我想问问孙总，您现在注意到有哪些地产项目？下一个决定并购的是哪个地产项目？今年有没有并购的成交案例？

孙宏斌：哪个我不知道，因为是他们找我的，不是我找他的。有很多，现在大家的期望值还是比较高，但是有很多项目我们都在谈着呢。

我们的并购占一半了，另外，我们还有20%几是一二级联动的，大部分也是并购来的，其实我们并购的加起来有70%多了，量会比较大，去年我们并购了200个成功的案例。

现场提问：融创在海南的发展情况是怎么样的？能否谈谈公司下一步在海南的计划以及未来对海南市场的判断？另外，融创一直在增持金科的股票，融创对金科大股东的态度是什么？

汪孟德：关于金科的事，因为这两家都是上市公司，这里面就不说了。

海南方面，我们确实看好这个区域，它具有独特的资源、独特的优势，再加上有自贸港的国家级的定位，我们对海南还是持续看好的，同时我们海南的土地储备还是非常优质的，海南我们会持续看好。

现场提问：融创年度溢利是165.7亿，较去年增长50.6%，但2017年的增幅344%，增幅的放缓原因是什么？

汪孟德：原来的基数已经很大了，在这个行业里，50%的增长是不低的。另外，我们的核心利润是200多亿，这个规模还是非常巨大的。

现场提问：融创的销售增速也比之前放缓，今后又进行多元化布局，那么，融创今后发展的推动力在哪里？

高曦：我们的收入还是有非常快的增长，复合增长率大概在70%左右，在这么大规模的基础上，这个增长率在全行业也是比较高的水平。

土地储备方面，我们现在的已售未结转在5800亿左右，还是能保证后面有一个非常高质量的增长的。

汪孟德：和2017年比，物业管理和文旅的收入都是在持续增长的。未来，房地产开发业务是我们的绝对核心主业，我们现在的布局、土地储备、产品竞争力都会让融创保持比较稳定的增长。

关于文旅和文化，未来收入、盈利肯定也会增长，但是文旅和文化我们看的是三年以后、五年以后、十年以后，现在是一个提升培育的时间段。

我们这个阶段的任务是要把这两块在整个竞争领域里做到最强，这两个板块未来的价值释放一定是非常巨大的。

现场提问：刚提到今年拿地会很小心，会不会在市场上捡便宜的并购项目？

汪孟德：并购是我们这几年的主要的获取项目的方式。在这个过程中，去年、今年、未来在项目和资产都有很多机会，我们在看的也有很多。

我们在新项目上，有一个非常严格的标准，我们土储量是非常充裕的，不在于多一个少一个项目，如果达不到我们的要求的，就会放弃。